購房者通常會面臨一個選擇，買房應該優先購買新房還是購買二手房。其實新房和二手房各有優缺點，新房最大的優點就在「新」上，筆者相信每一個人都更加喜歡新房，在買房的時候都會優先考慮購買新房。尤其是對於那些買房打算結婚的人來說，房子需要當作婚房，當然會優先選擇新房。
不過新房的缺點也很明顯，首先新房大都是期房，買期房的話就不能直接交房，也就意味著不能直接入住。同時購買期房也可能會面臨一些風險，比如延期交房的風險，今年疫情期間很多建築隊都停工好幾個月，今年的期房延期交房半年到一年都是非常的事，另外也可能會面臨樓盤爛尾的問題以及交房質量差的問題。我們都是知道房企一般都是高負債運行，如果房企因為資金鍊緊張，就有可能產生交付質量問題和樓盤爛尾的問題。另外新房的房價一般比二手房要高，正常情況下，同一城市同等地段的新房房價要高於二手房。
當然二手房相比與新房的優勢也不僅僅是房價問題，二手房基本都是現房，很多二手房都已經是裝修好的房子，也就是說購買二手房基本可以實現拎包入住。另外二手房的地段一般要優於新房，現在新房一般都在新區或者郊區，老城區很少建設新房，而一個城市最好的地段通常都是老城區，醫院、學校、超市等基礎配套設施比較完善，大型商圈也比較多。
因此購房者在買房的過程中，不要對二手房有偏見，購買新房和購買二手房各有優缺點。有時候，如果購房者資金不足或者沒有買到合適的新房，購買二手房也是非常不錯的選擇。不過在購買二手房的時候，我們不可以忽略一個非常重要的問題，就是二手房的房齡問題。通常來說，如果二手房的房齡超過一定的年限就不建議購買，筆者在和一位建築學家進行交流的時候得知，如果二手房房齡超過20年，基本上就不建議購買。建築學家認為房齡超過20年的老房子，居住體驗比較差，同時還比較難轉手。
01老房子居住體驗差
筆者大學剛畢業的時候就住在一個老房子，當時選擇住在老房子的原因是那個老小區距離公司非常近，只有幾百米的距離。想著離公司比較近的話上班比較方便，於是就選擇了靠近公司的一個老房子，每天上下班步行就可以，確實非常方便。不過居住了一段時間之後我就開始後悔，因為老房子的居住體驗確實比較差，記得當時就住了2個月就搬離了那個老房子。為什麼房齡比較長的老房子的居住體驗會比較差呢？主要有以下幾個方面的原因。
01老房子的物業的存在感低。
現在很多新小區的物業，管理的事情比較多，比如小區的安保問題，小區的衛生問題，小區的綠化問題，公共設施和設備的維修和保養的問題等。而一些老小區的物業，基本上就相當於門衛，小區的事大多和他們沒關係。如果房子的房齡超過20年，也就意味著老小區存在的時間已經超過20年，這樣的老小區物業的存在感非常低，甚至有一些特別老的老小區根本就沒有物業。
由於老房子的物業服務水平比較差，通常我們會看到老小區路邊會有很多垃圾，垃圾桶周圍堆滿垃圾也沒有人按時清理，路過的時候能聞到很難聞的氣味。有時候業主遇到水管漏水、天然氣洩漏等意外情況，本來應該物業來處理，但是老小區的物業根本不管這些。過去人們滿足於居住需求就行，如今隨著樓市的發展，人們越來越重視居住體驗，而物業服務水平是居住體驗非常重要的一部分，沒有好的物業服務水平，基本上很難獲得好的居住體驗。
02老房子的設施設備老化。
房齡過長的老房子還有一個很大的問題，就是很多設備設施發生了老化。隨著時間的推移，不管過去的設施設備質量如何，都經不起時間的侵蝕。一棟樓中會有很多支撐整棟樓運行的設施和設備，當這些設備發生老化的時候，就容易發生故障，一旦發生故障，就可能影響整棟樓的正常生活。
除了樓棟裡的一些支撐整棟樓運行的設備，每個房間內還有很多小的設施和設備，這些設施和設備都可能會發生老化。比如一些電氣線路可能會發生老化，電氣線路老化之後容易發生短路停電，有時候甚至會存在一定的安全隱患。總而言之，室內的一些設施和設備的老化會直接影響業主的居住體驗，同時也有可能會存在一定的危險因素。
03老房子的建築比較落後。
居住在房齡過長的老房子的業主都應該有這樣的經歷，如果鄰居或者周圍的房間內有爭吵的聲音，會聽得特別清楚，主要的原因就是老房子的隔音效果很差。現在新建的房子一般都有隔音層，過去的老房子基本上沒有隔音層，因此房齡比較長的老房子因為建築方面的原因，隔音效果比較差。居住在隔音效果比較差的老房子中，容易受周圍噪音的影響。
同時老房子也基本上沒有隔熱層，夏天的被太陽長時間照射的時候，老房子的室內會像火爐一樣，尤其是居住在西戶，在長時間西曬的照射下，房子裡真的和火爐一樣熱。另外老房子在戶型方面也比較落後，現在新建的房子戶型設計都比較合理，一般都是方正戶型，空間利用率非常高，同時基本都是南北通透的戶型，採光條件和通風效果都比較不錯。而一些老房子的戶型設計比較落後，很多都是缺陷戶型，室內布局也不合理，不適合我們現在的居住習慣。
02老房子比較難轉手
對於房齡比較長的老房子，也會比較難轉手，換句話說，也就是老房子的流動性比較差。老房子的流動性是多方面的原因造成的，首先就是房齡超過20年的老房子貸款額度比較低，甚至不能獲得貸款。一般在買房之前，銀行會對老房子進行評估，根據老房子的估價來進行貸款，房齡比較長的老房子估值都很低，因此貸款的額度也會很低，有些銀行對於房齡超過20年的老房子根本就不給貸款。不管是貸款額度低還是不能貸款，都意味著購買老房子需要支付更多的首付，這是很多人不能接受的。
另外上文中提到的居住體驗也會影響房子的流動性，未來將會是剛需購房者和改善性購房者的時代，居住體驗自然被放在首位，居住體驗比較差的老房子自然可能會面臨轉手困難的難題。
結語：對於購房者來說，有時候購買二手房也是非常不錯的選擇，不過在購買二手房的時候，一定不可忽視房齡的問題，如果老房子的房齡超過20年，就可能面臨住居體驗差同時房子難以轉手的問題，一般不建議購買房齡超過20年的老房子。