深圳是個彈丸小城
1996.85平方公裡的土地上
生活著2000萬人
人口密度比香港還大
深圳缺地
已經缺到了毫無退路的階段
還記得2018年共拍賣10宗居住用地
其中6宗「只租不售」
2017年全年僅供應了
一塊限售10年的商品房用地
而且這塊土地上
還同步配建了大量的人才住房
由於可供開發土地極度緊張
城市更新已然成為
深圳土地供應的主要實現方式
今年以來，深圳各區城市更新改造的消息不斷
據不完全統計，2019年深圳已經有
至少20個更新項目迎來新階段
連最難拆的香蜜湖、白石洲等
大型舊改項目也迎來了新進展
未來，這裡將有多少舊樓倒下
又會出現多少「千萬富翁」
取得進展的舊改項目又分布在何處？
下面讓我們用一張圖來直觀的了解下
深圳2019年拆遷地圖
最大舊改：
白石洲舊改航母啟動籤約
明年底目標100%
因其是許多「深漂」的第一個落腳點
所以備受關注
還有其優越的地理位置
一路之隔就是華僑城豪宅片區
南北縱橫深圳「主動脈」深南大道
西至沙河東路，順接科技園
東連歡樂谷、世界之窗等標誌性建築物
最新進程：
6月10日，白石洲綠景舊改正式開始籤約。6月15日，白石洲城市更新項目（塘頭村）籤約啟動動員大會舉辦。回遷戶型和賠償標準也陸續曝光。
白石洲共有4個舊改項目
包括沙河五村城市更新單元
深業世紀山谷城市更新單元
鶴塘小區-沙河商城改造項目
白石洲南區項目
拆賠方案：
單層老祖屋補償標準達到1：3.5，首層置換商務公寓最高可達到1:1.2，本地原村民住宅拆賠比1:1.03，其餘基本按照1:1的產權置換賠付（商務公寓的產權為70年）；
貨幣賠償標準為2.8萬/平，按時籤約再獎勵8萬/棟，搬遷補助1萬/棟。（具體以開發商最終確認為準）
回遷戶型：
這次曝光的戶型來看，主要有80平的2房2廳1衛、120平的3房2廳2衛、160平的3-4房、180平的4房、275平的複式單位。
最貴舊改:
香蜜二村香蜜二村公布規劃
一路之隔房價已10萬+/平
香蜜二村位於香梅路與景田南路口
共16棟多層，戶型方正、實用率較高
大部分為一梯二戶的南北通透戶型
有籃球場和健身設施等供休閒
近地鐵1號線香蜜湖站、蓮花文體中心
香梅市場等，交通生活便利
最新進程：
6月4日，香蜜二村拆賠意見稿出現在小區公告欄，面向全體業主公示並徵求意見，第二天，香蜜二村棚改項目概念規劃也隨之公布。
本次規劃方案僅為初步意向方案，將規劃一所幼兒園，另配建文化活動室、社區體育活動場地等公共配套設施。
從後面的規劃圖可以看到，小區規劃四棟回遷房和兩棟人才住房，回遷房靠近東南方向一字排開，較好的體現了南北通透的設計理念，也充分的保證了日照採光。
拆賠方案：
1、選擇產權調換的：被搬遷房屋按建築面積1:1.2進行調換，或被搬遷房屋套內面積1:1進行調換，二選一不得更改。
2、選擇貨幣補償：按本項目評估價值時點的市場評估價格給予貨幣補償。（其他補償類目見下表）
周邊房價：
香蜜二村與深圳傳統豪宅區域香蜜湖片區僅僅一路之隔，周邊是香蜜湖水榭花都、香蜜湖一號等中心區豪宅大盤，二手價格約在17萬以上，而其所在的景田南片區，也不乏緹香名苑、橄欖綠洲、紫金苑、聚豪園、東方玫瑰花園等精緻型花園樓盤，價格約7-9萬左右。
香蜜二村本身的二手房售價也超8萬/平。
最快舊改：
華富村深圳棚改第一村
正式動工9天籤約99.1%
華富村位於深圳中心公園東側
南臨華強北商圈
距離地鐵7號線黃木崗站500米左右
交通便利，配套豐富，地理位置優越
最新進程：
6月6日據家在深圳網友@圍著火鍋吃西瓜爆料，華富村已正式開工。作為深圳棚改第一村，華富村起了一個非常好的頭，整個項目進度飛快。
據媒體報導，2017年8月，政府開始徵集華富村改造意願，9天就獲得了99.1%業主的同意。同年9月，華富村啟動籤約，僅7天時間，籤約率達到95%。
拆賠方案：
而且，華富村居民們爽快，補償方案也比較豪氣。福田城市更新局發布的補償方案意見稿顯示，這次的補償將超過2.5個億。
居民可選擇5.5萬元/平進行貨幣補償，也可以選擇套內面積1:1或建築面積1:1.18兩個回遷方案。
此外還有25平方米的購買優先權，其中13平方米按照9000元/平購買，剩餘的12平方米則按照市場評估價的9折認購。
另外，早籤約早交房最高還可獲得17萬元獎勵。
最高樓舊改：
蔡屋圍規劃了兩棟超高層建築
位於羅湖區桂園街道
主要包括蔡屋圍城中村
晶都酒店、寰宇酒店、大劇院
農業銀行、城建集團等區域
預計2019年內動工
京基蔡屋圍舊改
規劃了兩棟超高層建築
不久前，深圳市規劃和自然管理局
否認批准深圳一些要創造中國紀錄的摩天大樓
但京基對外公布的方案
展示著700米+的雄姿
拆賠方案：
網絡上流傳著到一份《深圳市羅湖區蔡屋圍統籌片區城市更新項目集資樓補償標準》，房屋產權置換補償標準為按建築面積1:1的比例回遷住宅或公寓，陽臺按全面積補償面積，且未計入建築面積的版陽臺面積肌膚過渡期租金。
此外，該份《補償標準》還公布了過渡期租金、搬遷補助費等共計8項補償方案。
深圳舊改：
影響未來房價的終極力量
在寸土寸金的深圳
對於房企而言通過招拍掛拿地一方面是價格高
另一方面則是地少
據了解，近幾年深圳每年都僅有1-2宗住宅用地出讓
凡是宅地必遭瘋搶，明顯供不應求
然而，為了解決「土地荒」
不少房企開始插足深圳舊改市場
深圳有1000多個城中村
幾乎每個村都在或明或暗展開舊改肉搏戰
深圳「城中村新政」在保護城中村的同時
客觀上刺激開發商和村民加速舊改進程
因幾乎沒有新增居住用地供應
城中+村舊改已經是深圳新房市場的主力軍
此外，深圳大力推行的保障房計劃
對城中村舊改提出更高要求
每個項目都要求配建安居房
人才房（租賃為主、產權銷售為輔）
這起到兩大作用：
1、影響房價和房租價格。按照規定保障性住房的售價和租金，以市場折扣價推出，安居型商品房5折，人才房6折。隨著大量項目入市，無疑會起到平抑房價和租金上漲的超級力量。或許，假如房價有下跌壓力，政府會放緩進度。
2、抬升舊改成本，最終向房價轉移。羊毛出在羊身上，要求配建20%以上比例的保障房（總體要求，個別項目比例不同），使得開發商的成本有較大增加。這將導致兩個結果，一是繼續增加容積率，深圳的樓越蓋越高；二是推動房價上漲。
一方面通過大量供應保障房抑制房價上漲
另一方面提高開發成本推動房價上漲
這形成深圳「房價升降難題」
這一矛盾，將強烈影響深圳房價走勢
不要問我怎麼看
反正我買不起房
今日話題
那麼，這些區域有你家嗎？
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