一直以來，有很多人被房產交易中的稅費問題困擾，不知道買賣房子該交哪些稅，也不知道稅率，更不知道如何計算。
本篇文章主要帶大家回顧下南京目前的稅費政策，並給大家羅列出一些交易中經常會出現的稅費問題，也是買房人諮詢最多的問題，希望可以給到大家一點幫助。
Ⅰ、二手房交易稅費(住宅)
二手房交易過程中，主要會有契稅、個稅和增值稅。一般來說，契稅是買方交的，增值稅和個稅都是賣方所交。但是賣方一般會把這個錢轉嫁給買方，提高房子的價格。所以在買房時最好不要買沒滿兩年的房子，需要交很大一筆稅費。
此外，通過贈與方式轉讓住房的，直系親屬之間是免徵增值稅和個稅的，但是需要交3%的契稅。
而且自籤署《贈與合同》並辦理轉讓確認手續之日起，贈與人滿3年後方可再次購買住房;通過贈與方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有購房資格，並開具購房證明。贈與時間以交易備案時間為準。
二手房交易中，除了買賣、贈與外，還有一個方式是繼承。需要知道的是房產繼承是不需要交稅的(包括契稅、增值稅和個稅等)。
但是有兩個條件：一是繼承應當在被繼承人死亡後才能發生;二是繼承遺產的應當是被繼承人的法定繼承人。
《繼承法》規定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。
繼承第一順序：配偶、子女、父母。繼承第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
那麼，在二手房交易中，直系親屬間最划算的過戶方式是哪種?
1、法定繼承人之間過戶繼承最划算
法定繼承人之間的過戶，繼承最划算，如果選擇非公證，則無需繳納任何稅費，非法定繼承人之間的只能通過贈予或者買賣過戶。
但是，在實際操作中，因為繼承是遺產人死後才可以進行產權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。
2、贈與和買賣哪種划算?
這裡我們以家庭唯一住房，且小於90平來計算：
第一種情況：如果是房屋未滿兩年
選擇贈與是需要3%的契稅，選擇買賣是需要1%契稅+1%個稅+5.3%的增值稅，顯然這裡是贈與更划算。
第二種情況是：房屋滿2年未滿5年
選擇贈與的話需要3%的契稅，選擇買賣的話需要1%契稅+1%個稅，這裡看就是買賣更划算。
第三種情況：房屋滿5年
選擇贈與是3%契稅，選擇買賣是1%契稅，不用說，還是買賣更划算。
結論：
我們可以發現無論什麼時候，如果是法定繼承人，繼承過戶是最划算的，但是這種方式比較受限制。
此外，在買賣和贈與中間，根據不同的條件，比如房屋面積大小，是否唯一，都會影響買賣和贈與的稅費。
如果房屋不滿2年，或者房屋滿2年且家庭第三套房，直系親屬之間贈與比買賣過戶更划算。但如果房屋滿2年(非三套房)，直系親屬之間買賣過戶更划算。
Ⅱ、新房交易稅費(住宅)
購買新房需要交契稅，具體的稅率和二手房是一樣的。此外，新房還需要交物業維修基金。如果是普通住宅的話，有電梯的需要120元/㎡，無電梯的75元/㎡，經適房的費用稍低點。
Ⅲ、房屋置換稅費(住宅)
房屋置換即置換交易，是一種特殊形式的房屋買賣。和普通的房屋買賣交易不同的是，房屋置換不僅是一種錢銀和實物的交流，還包括有實物與實物間的交流，即房子置換是「錢銀—實物」和「實物—實物」兩方面內容的交流方式。
簡單來說，房屋置換交易就是房屋交換，需要第三方的介入，多退少補即可。但是房屋置換對同時性要求極高，這也決定了交易條件的苛刻。
此外，交換雙方均比照房屋買賣的稅收規定執行，其中契稅的計稅依據為所交換的房屋價格的差額徵收。
Ⅳ、常見問題解答
1、房產年限如何界定(滿二、滿五)?
房改房：以公有住房買賣契約、購房發票或收據、產權證等註明的時間，按「孰先」的原則
商品房：以契約的完稅證、產權證等註明的時間，按「孰先」的原則
繼承、遺囑、離婚、直系親屬贈予、遺失補辦等方式取得的住房以原購房時間連續計算
產前償還、非直系親屬贈予取得的住房，以本次領證時間計算
2、「家庭唯一住房」如何界定?
納稅人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房(非住宅除外)。只是指在南京沒有其他的住房，至於納稅人本人或者配偶在外地有沒有住房、有幾套住房，都是不管的。
「家庭唯一住房」不是以有沒有房產證來計算的，納稅人名下如果有其他的期房，只要購房記錄能查到，即使房產證沒有辦下來，也不予認定為「唯一住房」。
3、購買二手房買賣契約與完稅憑證上價格不一致的，怎樣認定成交價格?
購二手房的，以《中華人民共和國現金完稅證》原件上填寫的價格和《房地產買賣契約》(房屋買賣合同)原件上填寫的價格對比，取價格低者作為房屋的成交價格計算其購房總價。
4、65年產權的公寓，後期買賣的稅費是按住宅買賣算，還是安公寓買賣算?
65年產權公寓是住宅性質的，所以後期交易的稅費應該按照住宅的稅費來算。
5、拆遷安置費辦理產權證時需要繳納稅費和維修基金嗎?
拆遷安置房辦理房產證時候也是需要繳納稅費和物業維修基金的，不過物業維修基金的標準和普通商品房不同，拆遷安置房的物業維修基金標準是帶電梯是90元/平米，不帶電梯的是50元/㎡。