市場解讀|房價解析 | 樓盤測評 | 商業評論
昨天西安發布了最新一批商品住房價格，出現了3個純新盤：未央·金茂府、萬科·雁鳴湖及卓越坊，它們的價格相當意外。純新盤定價也代表著一定的市場價格預期，因此，今天想給大家說一下上半年市場上的純新盤項目。
樓盤首開一般會低開走，犧牲一些溢價，並且為了品牌知名度，有些開發商會比較用心。其次，樓市「新鮮血液」的注入對於購房者來說可以有更多的選擇。
就AI君不完全統計，目前西安樓市純新盤有35個，平均樓面價為7112元/㎡。其中1盤已入市（奧園和悅府），9盤已出價格，其餘25盤等待出價。
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我們先來看已入市及已出價的這些純新盤，已經拿到價格預示著這些樓盤在3月份就會在入市。
僅供參考，具體請以售樓部為準
從價格來看，除去別墅產品外，項目高層整體均價為16860元/㎡，洋房整體均價為22251元/㎡。看來這將成為今年的西安純新盤價格的一個基準線；從位置來看，這10盤中，雁塔、西鹹及滻灞分別有2盤，佔比最多，其餘經開、高新、長安及航天新城各有1盤；從產品類型來看，這批房源多以精裝高層、洋房為主。AI君不禁內心感嘆，西安的房價已經悄無聲息的變成我們難以企及的水平了，說好的限價呢？
購房者對於這一房價的接受程度如何呢，我們以目前已經入市的位於城南泛高新板塊的奧園和悅府為例，項目均價17899.16元/㎡，在今年1月初的時候推出了790套房源，最終結果0核驗。
而對開發商來講，如此價格這只能倒逼開發商在產品上下苦功了，尤其對於這些以改善為主的項目，提高自身產品競爭力才是王道。畢竟這些項目的客戶都非常成熟，住過商品房也明白自己置換的理由，在他們看來，產品權重變得越來越高，好房子是他們最強的訴求。經此一役，也加速了購房者買房邏輯的轉變。
房價促使房企改善產品，對於改善購房者的確可喜可賀。
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接下來我們來看，除了這些已經拿到價格純新盤，在其餘未入市的項目中，還有哪些項目值得期待。是源於項目期待、產品期待還是說價格期待呢？我們分區來看。
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高新區
高新區目前的純新盤主要集中在軟體新城板塊及高新三期，其中軟體新城高新地產1.3元/㎡的樓面價依然穩坐西安地王寶座，隨後招商、中鐵建、天地源等品牌也逐一跟進，再加上該板塊目前唯一的交通短板將被有軌電車（已開始招標）補齊，區域內樓盤價值也將更上一層。
據悉，招商軟體新城項目（招商臻觀府）是招商蛇口在西安的首個「臻系」臻品，項目即將入市，本周五的時候AI君也會進行項目解讀。
招商臻觀府位於科技一路與雲水一路交匯處，是招商進入高新的第一個項目。項目距離3號線魚化寨站僅約500米，雲巴天谷二路站約150米（規劃中），坐擁環普、中軟、阿里等眾多先進產業園區，毗鄰新國際會議中心、陝西省圖書館等現代化配套，萬達One、T11、蘇寧廣場（規劃中）商業林立，周邊更有五大公園環繞。項目整體規劃8棟高層、2棟小高層，定位140-180㎡大平層產品。
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長安區
長安區近兩年出現的純新盤項目確實不少，從大學城板塊的長安金茂府、中海長安府到近期華美十字的金輝鳳棲雲築，在改善區域居住品質的同時也提高了整體均價，此外，今年在西部大道沿線也會有兩個純新盤推出，無論是從價格還是從產品來講，AI君都是比較期待的。
金輝長安雲築位於西部大道與靖寧路十字西南角，項目佔地約80畝，規劃有高層和小高層，高層戶型為95㎡、107㎡、110㎡、120㎡、130㎡三室和140㎡四室，小高層為145㎡的戶型，精裝交付。
中南春風南岸位於城南電子正街與西部大道交匯處南200米，與長安雲築一路之隔。項目總佔地140多畝，產品社區產品以大平層、高層、Loft等多業態為主，面積是106㎡、128㎡、160㎡的精裝高層和170㎡的大平層產品。項目鄰近高新、航天城，而且是電子城的延伸段，周邊也有大學城。整體區位來看，的確不錯，而整個西部大道板塊，多分布以產業、辦公以及成熟小區，區域內道路完善，可以說是產業、人氣都有。
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滻灞生態區
滻灞作為近兩年的新房供應大戶，也是2019年誕生千人搖最多的區域，擁更可借勢2021年全運會東風，大有接替曲江成為新的宜居區域。滻灞今年的純新盤主要集中在未央湖板塊，有已入市的遠洋御山水、金科博翠天宸及剛拿到備案價的未央金茂府，還有一個純新盤值得關注——旭輝滻灞項目。
旭輝滻灞項目位於滻灞一路以北、北郊路以西，該樓盤配套醇熟，周邊樓盤以二手房為主。該項目緊鄰地鐵8號線堡子村站，距離已開通的3號線廣運潭站約3公裡。西側緊鄰麥德龍和迪卡儂，西南側還有紅星美凱龍。周邊教育資源豐富，北側為泘沱小學，向東距離滻灞第一小學僅200多米，距離西大附中滻灞中學(滻灞校區)也只有約900米的距離。
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未央區
未央區在去年大明宮板塊同時推出中南君啟、陽光城檀悅及正榮紫闕臺三大改善樓盤，而融創鳳城五路項目拿地則讓該板塊再次回歸購房者視線。
融創觀唐宸院位於位鳳城五路與渭濱路交匯處東南角，項目緊鄰地鐵4號線百花村站，周邊配套齊全，3公裡範圍內有大融城、萬達廣場等大型商業。總佔地約150畝，建築面積約210385㎡，容積率約3.69，綠地率約35.5%，產品包含高層及洋房兩個產品，高層面積110- 130平，洋房面積140-170平，精裝修交付。
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國際港務區
隨著全運會的臨近，國際港務區板塊的配套也將逐步落實，該板塊目前新盤主要集中在奧體板塊，目前有平安、招商及金地等品牌房企會在今年入市。區域房價整體較低，這也是剛需可選範圍最多的板塊了。
招商城市主場位於秦漢大道與港務西路交匯處東北角，保稅區地鐵口D口向北200米，總佔地約500畝，一期總建設用地約118.8畝，自帶約0.5萬㎡商業，容積率約2.5，綠地率約35%，住宅規劃由12棟高層（高層層高3米），4棟洋房組成，規劃約1900戶，目前價格待定。
周邊目前在售的項目有綠城全運村（毛坯小高1.15萬元/㎡）、綠地璀璨天城（精裝高1.19萬元/㎡）、華潤置地未來城市(毛坯1萬元/㎡)、楓林九溪(毛坯1萬元/㎡)及陸港金海岸(毛坯1萬元/㎡)。
AI君有話說
無論是已入市樓盤價格、產品，還是從容積率、樓面價來看，今年純新盤基本都是以剛改或者改善購房者為主，整體價位也比較高，可見目前西安的門檻已經比2019年下半年的門檻高了不少。
那麼剛需購房者的活路在哪裡？
首先，緊盯老盤還有一線生機，尤其是那些拿地時間較早的還未售罄的品牌項目，如：紫薇東進、大華翰林華府、高科麓灣國際社區、中國鐵建萬科翡翠國際及華潤置地未來城市等，AI君隨後也會根據備案價情況，為大家根據不同首付款可選擇的項目盤點；其次可以看下二手房市場，二手房市場同樣有淘貨空間。
小調查
撰文：AI君
臨潼：中海閱驪山
藍田：中遠白鹿汀洲