團長深圳看房團
10月28日，隨著地鐵8號線一期的開通運營，鹽田區也正式跨入地鐵時代。
地鐵8號線的開通是否抬升了鹽田片區的房價？團長統計了深圳各區近半年的房價漲幅情況，如下圖所示：
整體上看，深圳各區房價都在上漲，而剛剛開通了地鐵的鹽田，漲幅也僅僅排在全市第8名，並不是十分亮眼，那麼鹽田房產現在到底能不能買？
下面，深圳看房團將從幾個角度對鹽田片區進行深度分析：
1、地鐵利好的兌現不是在開通的那一刻
從投資角度來看，地鐵利好的兌現可以分為三個階段：
第一階段：地鐵規劃正式公布，地鐵沿線的房價會有一次漲幅；
第二階段：地鐵正式開通，地鐵站周邊房價會有一次漲幅；
第三階段：地鐵站聚攏人氣和商業，增強片區的使用價值和交通價值，再一次拉升租金和房價。
事實上，深圳地鐵8號線早在2006年就是備受討論的熱點話題，2009年8號線被納入《深圳市城市軌道交通建設規劃（2011~2020）》，直到2015年12月底才開始動工。
從2009年的規劃公布，到2015年的正式動工，6年時間人們對8號線的爭論可謂是喋喋不休，是磁懸浮還是輕軌、高架敷設的不利影響、客流量達不到標準等各種問題，這條鹽田人民的交通命脈讓人「操碎了心」。
從2015年底動工，到2020年正式開通運營，又花了5年時間，而且僅僅是一期的6個站點（梧桐山南、沙頭角、海山、鹽田港西、深外高中、鹽田路）。
團長想說的是，地鐵8號線從公布規劃、到開工建設、再到通車運營，一共花了近11年的時間，人們對地鐵利好的預期已經在這11年裡體現在房價之上了。
而鹽田房價的高光時刻還停留在2008年，那時的鹽田房價率先突破2字頭，成為深圳房價的天花板，但這種上漲是不可持續的，2010年之後，鹽田房價一直在4-5萬之間徘徊再難突破，直到地鐵8號線通車才出現了轉機。
2、鹽田窪地為什麼沒成為剛需的天堂？
對於深圳剛需來說，購房最大的影響要素只有一個：錢
鹽田不管有再多的缺陷，只要房價夠低，一定會有人買，況且地鐵是板上釘釘的，為什麼鹽田沒有成為剛需的天堂，反而是龍崗坪山這些東部地區？
原因是鹽田沒有新房可賣。據統計，2015年，鹽田只有港城藍山雅園和合泰御景翠峰拿到預售證；2016年，僅有山海四季城公園道拿到預售證；從2017年6月到2018年6月，鹽田沒有一個新項目取得預售許可證，新房成交僅1套。
這聽上去十分誇張，但事實確實如此，鹽田可供開發的土地非常少，而且片區容積率開發上限很低，嚴重製約了片區經濟發展和新房供應。
下面看一組數據：
（一）鹽田區陸域總面積74.64平方公裡，規劃可建設用地僅23.96平方公裡，不足全區面積的1/3。全區可建設用地僅4.20平方公裡，其中港口用地超過2平方公裡，其他城區建設如民生保障、市政交通、公園綠地等可建設用地不足1平方公裡，可使用的產業用地僅有0.42平方公裡，且分布零散。同時，現有產業用房空置率僅為2.4%，很多潛力巨大、前景良好的項目難以落地。
（二）密度分區基本確定了片區土地開發強度的上限。《深圳市城市規劃標準與準則》密度分區中，鹽田處於較低密度分區，沙頭角僅位於密度二區，後方陸域僅位於密度三區，後方陸域西南片和其他地區基本位於密度分區最低的區域（見下表），在一定程度上制約了城市向上發展的空間。
（三）鹽田區目前基本已由增加建設進入存量建設階段，根據2015年建築物普查，鹽田區現建築總量為1740.57萬平方米，刨除基本生態控制線內用地毛容積率僅為0.67，位於全市倒數第二（全市各區毛容積率統計如下）。鹽田區目前的土地沒有得到有效的利用，土地資源的緊缺與建設毛容積率相對較低的現實矛盾，成為制約鹽田發展的瓶頸。
下面這張深圳市城市總體規劃（2007-2020）圖更加明顯：
鹽田的居住用地（黃色區域）佔比相當少，相比於羅湖、福田、南山、寶安等連成一大片的居住用地相比，鹽田只能說少得可憐，幾乎都看不見了。片區大部分都是紫色的倉儲用地和深藍色的對外交通用地。
這意味著即使鹽田區想依靠自然資源打造一個深圳的富人區，也無法讓成熟的居住區連成一片，零星分散的居住用地很難讓豪宅形成「片」，缺少了豪宅區的氛圍。
如果不解決土地的問題，鹽田就不是有沒有地鐵的問題了，最後可能連修地鐵的土地都沒有了。
在今年年初的鹽田區五屆人大六次會議上，鹽田區區長楊軍在政府工作報告指出，經梳理，全區通過城市更新和棚戶區改造，可釋放土地資源265萬平方米，超過當前（除港區外）未建設空地的3倍，可釋放建築空間1000萬平方米，與轄區現狀建築體量接近，相當於再造一個「新鹽田」。
當然，城市更新和棚戶區改造是一個漫長的過程，釋放空間後還有一個產業導入和人口導入的階段，鹽田的崛起還需要相當長的時間。
3、經濟、人口密度小，還處於規劃的窪地
有人將8號線和6號線、10號線做對比，6號線開通讓光明區成為深圳最熱門的片區之一，10號線的開通讓坂田二手房單價破10，新房單價破8，那麼8號線開通也必將給鹽田帶來房價的上漲。
其實三個片區是不具備可比性的，坂田屬於產業先行，人氣和商業的聚集甚至早於地鐵，10號線和坂銀通道的開通只是錦上添花。
光明區目前確實在產業和人口上都處於發展的初始階段，但光明科學城卻是深圳規劃的重中之重，產業、名校、新項目不斷入市，人口導入只是時間問題，未來還有地鐵13號線直通南山科技園，各個方面都是鹽田沒法比的。
鹽田區2019年常住人口僅24.36萬人，經濟總量656億元位列深圳第九，約為南山的十分之一，不僅經濟、人口密度小，片區發展也是以保護生態為主，經濟發展不是主要任務，所以沒有類似光明科學城、沙井大空港、河套深港科技合作區這樣的重磅規劃。
在深圳的高速發展下，我們不擔心一個片區處於人口窪地和經濟窪地，我們最擔心它處於規劃的窪地，如果規劃都不受到重視，無論是產業人口的導入還是城市更新舊改的速度，都不會太快。
4、鹽田除了景觀資源還有交通價值
現在提起鹽田，仍有很多人覺得太遠，交通不便，其實隨著地鐵8號線的開通，鹽田的交通已經得到很大的改善。
現在從鹽田到福田中心，地鐵通勤時間約36分鐘，相當於龍華上塘、龍崗布吉到福田中心的時間。
從鹽田到南山高新園，地鐵通勤時間約57分鐘，相當於寶安松崗到南山高新園的時間。
隨著人們對鹽田通勤時間的接受度提高，地鐵站800米範圍內的租金和房價都會有一定提升，團長挑選了一些樓齡在10年內，距離地鐵站較近的二手商品房：
沙頭角站：山海陽光園均價5.4萬/㎡，合泰御景翠峰6.9萬/㎡
海山站：海山道1號5.8萬/㎡，壹海城四區6.3萬/㎡，藍郡左岸7.5萬/㎡
深外高中站：御景臺雅園5.2萬/㎡，雲頂道8.6萬/㎡，半山半海6.9萬/㎡，梧桐春曉花園6.2萬/㎡，港城藍山雅園5.3萬/㎡，金山碧海花園4.7萬/㎡
鹽田路站：佳兆業鹽田城市廣場4.6萬/㎡，幸福海4萬/㎡，東港印象5.1萬/㎡，浩海明珠4.9萬/㎡，鵬廣達山海四季城6.2萬/㎡，山海四季城公園道5.6萬/㎡
短期內地鐵8號線的開通確實會讓鹽田的房價有一波小幅上漲，但整個鹽田片區未來房價想進一步提升，還是要依靠經濟的發展和人口的流入，以目前的深圳城市規劃和鹽田可供開發土地來看，鹽田的崛起還需要時間。