來源：格隆匯
360行，行行都做房地產。
這並不是一句繞口令。
地產行業過去的二三十年裡，流傳著太多一夜暴富的神話。
數據統計，全國的房地產開發利潤普遍在10%以上，中高端房地產利潤率更高，甚至到達30~40%，成為眾所周知的造富行業。
吸引著各行各業在這個公知的高利潤行業裡分一杯羹。
2010—2011年是外行進入地產行業的高峰期，各行業的巨頭把資金投入地產業，形成了360行，行行都做房地產的扎堆局面。
這些「外行人」有些人成功了，有些人轉了一圈什麼也沒撈到又出去了，當然還有運氣不好的，賠上了所有的身家……
01
有情懷的「外行人」，門外漢變專家
深圳這個城市出過很多的房企，萬科、中海、招商蛇口、華潤等……
但是這個城市的豪宅名片——深圳灣1號，是由一個賣藥的老闆開發而成。對於跨地產行業的行為，老闆對外宣傳深圳灣1號只是個人的心願。
但因為這個心願，深圳自此有了豪宅的標籤。
無獨有偶，「麓湖」是成都乃至西南地區高端住宅的代名詞，而老闆羅立平此前的身份主要是投資人。
上海東航開發的東方雲錦，在不斷降低豪宅標準去控制風險的大環境下，它堅持豪宅該有的態度，堅定高端用戶產品的規格。
這就導致了在理性市場的今天，東方雲錦做到了認籌率高，認籌客戶轉化率高的雙高樓盤。東方雲錦二期推盤僅88套，認籌率已達135%，其歸根原因，是對地產行業的敬畏和專注。
發跡於重慶，在行內已經走過26個年頭的龍湖，老闆曾經也是「外行人」。
當年，龍湖藍湖郡在重慶一戰成名，開創了中國別墅新格局。新裡弄式院落設計曾獲得國內首創專利。
當年龍湖在重慶人心中的地位，就像綠城在杭州人心中的地位一樣。
這個外行人造出的房子，讓地產界公認的產品第一人宋衛平讚不絕口，聲稱全國房企，只有一家半的造房品質讓他佩服，一家是龍湖，另外半家是星河灣。
之後的龍湖南徵北戰，26年中，足跡遍布了40多個城市。開發了「原著、香醍、灩瀾」等業內知名經典產品系。
現在的龍湖有三個標籤：別墅、景觀、物業好。
龍湖景觀的「五重園林」被無數開發商模仿，2017年之後，「五重景觀」升級為「五維景觀」，做強做大的龍湖一直沒有放棄對產品的研發和改變。
記者出身的吳亞軍，把女性細膩的感情和審美融入在龍湖產品設計與景觀細節把控中。
這個「外行人」做成了最具專業和情懷的內行房企。
02
外行扎堆斂財，主業反哺副業，不是所有的外行做地產都能成功。
當所有人都知道做房產會發財，也就意味著這個行業很難輕鬆賺到錢。為了賺快錢而踏入房地產行業，大部分都沒有撿到什麼便宜。
外行人做房地產大致分為幾種：
一是主動出擊，為多餘資金尋找出路；
一是主業受到壓縮，被迫轉向其他行業。
作為中國食醋行業的龍頭老大，恆順醋業是行業首家上市公司。當年手握大把現金的恆順醋業選擇了多元化發展。
當下熱門的行業全都有恆順的身影，除了房地產，恆順的產業版圖遍及各個領域。
恆順醋業的主營業務每年都保持在10%左右的增長，毛利率則穩定在35%左右，但在多元化發展之後，保持主業增長的恆順，在多元化發展下出現了3700萬的虧損。
這就意味著，恆順醋業用持續盈利的主業貼補副業，可謂是抱著西瓜撿芝麻。
受房地產調控影響，恆順醋業房地產業務受挫，參股的項目出現虧損，在虧掉了4922萬之後，恆順開始調整結構，加大主業，收縮副業，退出房地產產業。
與恆順一樣及時抽身的還有服裝業大亨雅戈爾。
雅戈爾在九十年代就成立了雅戈爾置業，並成為寧波當地比較有影響力的城市運營商。
到05年開始，雅戈爾擴張速度開始變慢，業績大幅下滑，地產行業開始拖垮主業，從13年開始，雅戈爾撤出資金，回歸主業。
俞洪敏曾說過，要麼做喜歡的事，要麼做擅長的事。
如果只是為了賺快錢，做了既不是自己喜歡，又非擅長的事，那麼成功就會變成小概率事件。
相比之下，家電大佬轉行做房產，多少有點無奈。
10年前後，家電產業利潤率越來越薄，使得家電行業的巨頭扎堆進入房地產行業。
海爾、海信、聯想、國美、美的、長虹、康佳、TCL等眾多家電大佬都希望在地產行業站穩腳跟，尋找新的業務增長點。
不過發展至今，只有美的置業躋身成為千億房企。
佑康敗局，被房地產拖垮主業。
業內對佑康躋身房地產的評價是：一戰成名3分鐘，8年沒有爬出坑。
這個在食品行業摸爬滾打20年的老品牌，在地產成名只花了3分鐘。2010年佑康以16000元樓板價拍下了杭州申花新地王，前後只花費了不到3分鐘的時間。
拿下地王之後，作為行業新手的佑康沒有躲過調控的衝擊，「地王」停滯兩年沒有動工。兩年後該地塊以濱江·紫金府正式亮相。
這個在業內人士眼中佔盡地段配套的地王，並沒有成為佑康在地產界站穩腳跟的翻身之作。
相反，在後期開發中的管理混亂，資金鍊危機，銷售回籠資金去向不明等問題，2018年佑康申請破產。
射鵰英雄傳中，武林人士都痴狂於得到九陰真經，志在練得九陰真經的絕學。
黃蓉問洪七公為什麼不去搶九陰真經，洪七公回道：太過於痴迷九陰真經，就會荒廢本門武功，得不償失。
03
哪些外行人能幹倒內行？
當高周轉成為大部分房企的核心競爭力的時候，一些保持初心，精雕細琢的外行就會脫穎而出。
比如電影產業，目前中國票房排行榜，TOP前三的電影全部是外行導演的作品。
票房冠軍《戰狼2》導演吳京，武打演員出身；票房第二《哪吒之魔童降世》導演餃子，學醫出身；排名第三的《流浪地球》導演郭帆，學的是法學專業。
這些人都不是專業的導演，卻導出高票房的電影作品。
「外行人」的成功絕不是偶然。
《哪吒》的導演餃子並非橫空出世，對於動畫迷的他來說，棄醫從畫，沉澱了多年的積累和磨練。
成功之後的餃子對外曾說，這是一條十分艱辛的道路，為了堅持自己熱愛的漫畫，他多年啃老，貧困而孤獨，只是在不懈的堅持中，他成功了。
只有真的熱愛和執著，才會讓這些外行人站在大眾的眼前。對於沒有成功的大多數，根本沒有機會走到出來。
如果說未來地產行業只需要50家開發商，不管是外行還是內行，都是需要靠過硬的產品和良好的服務活下去。
房地產高速發展下，擴張的背後，發展是使命，但在市場飽和狀態下的今天，能夠繼續在行業走下去的企業，不是只關注於公司的財報，關注老闆的福布斯排行，而是多關注於消費市場的需求。
房地產行業從朝陽走向夕陽，只用了30年的時間。
太陽落下，月亮就會升起。行業更迭過程中，願意停留腳步創新思考的，花時間和精力去鑽研的，產品經得住時間考驗的，永遠不會隨著時間的浪潮消失。