聊民法典32：按份共有轉讓，給其他共有人幾天行使優先購買權？

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合夥指南 | 作者：李立律師

這是李立律師博客和合夥指南公眾號第430篇文字

聊民法典32：按份共有轉讓，給其他共有人幾天行使優先購買權？

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第七章　相鄰關係

相鄰關係的法律規定，意在維護不動產相鄰各方利益的平衡。從經濟角度看，也是最大程度地發揮整個社會的不動產效用的手段之一。

相鄰關係，經常會與侵權關係相競合。

相鄰關係的主體是「不動產權利人」，不是「不動產所有人」，因此，對不動產具有某種物權意義上的權利的人均可能成為相鄰關係的主體。

相鄰關係糾紛中，責任方式的選擇，也是需要根據具體情況具體分析的，一是根據習慣，二是根據經濟合理性進行判斷。

第二百八十八條　不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。

相鄰關係，主要是兩個部分，一是不動產權利人有對相鄰方避免妨害的注意義務，二是在對相鄰方妨害最小的方式和程度裡為了正常利用不動產而使用鄰地。

第二百八十九條　法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

相鄰關係司法處理時，對於習慣的運用是較多的，原因就是相鄰關係本身可能涉及的種類和內容是極其豐富和多樣的，法律不可能就這些現實一一進行立法。

第二百九十條　不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

最高人民法院印發《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》中規定：

1. 一方擅自堵截或者獨佔自然流水，影響他方正常生產、生活的，他方有權請求排除妨礙；造成他方損失的，應負賠償責任。
2. 相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內使用並採取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以採取其他合理的措施排水而未採取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。
3. 處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙、賠償損失。

上海地區可能是由於地理的原因，這類訴訟案件比較少見。

第二百九十一條　不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

最高人民法院印發《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》中規定：

1. 一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以準許；因此造成損失的，應當給予適當補償。
2. 對於一方所有的或者使用的建築物範圍內歷史形成的必經通道，所有權人或者使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產、生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通道的，可以另開通道。

第二百九十二條　不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。

最高人民法院印發《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》中規定：相鄰一方因施工臨時佔用他方使用的土地，佔用的一方如未按照雙方約定的範圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。

一方應當提供必要的便利，另一方也應當以對相鄰方妨害最小的方式進行，如有損害則應當賠償，這與提供便利的義務不矛盾。

第二百九十三條　建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。

兩個要求須同時符合。

第二百九十四條　不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣汙染物、水汙染物、土壤汙染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。

與現行物權法相對照，將「光」改為了「光輻射」，更科學準確。

《中華人民共和國環境保護法》規定，企業事業單位和其他生產經營者應當防止、減少環境汙染和生態破壞，對所造成的損害依法承擔責任。公民應當增強環境保護意識，採取低碳、節儉的生活方式，自覺履行環境保護義務。《中華人民共和國大氣汙染防治法》、《中華人民共和國水汙染防治法》等都有類似的立法內容。

第二百九十五條　不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

《中華人民共和國建築法》第三十九條規定，……施工現場對毗鄰的建築物、構築物和特殊作業環境可能造成損害的，建築施工企業應當採取安全防護措施。

《建築法》第四十條規定，建設單位應當向建築施工企業提供與施工現場相關的地下管線資料，建築施工企業應當採取措施加以保護。

《建築法》第四十一條規定，建築施工企業應當遵守有關環境保護和安全生產的法律、法規的規定，採取控制和處理施工現場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振動對環境的汙染和危害的措施。

第二百九十六條　不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

刪除了現行《物權法》中該條文中的「造成損害的，應當給予賠償。」的語句。並不意味著不能要求賠償，而是可以根據情況選擇合適的民事責任承擔方式。

第八章　共有

第二百九十七條　不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

物權法中的「單位」，修改為「組織」。

全民所有，不是本章規定的共有。

第二百九十八條　按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

按份共有，是一種共有。各個共有人持份額本身並不構成一個單獨的所有權。

按份共有，並不是對物的可分部分按各個相對獨立的部分各自持有。各共有人的份額所代表的權利和義務是按份額比例均勻及於整個物的。

第二百九十九條　共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

根據某種共同關係而對某項財產不分份額地共同享有權利並承擔義務。

夫妻共有、遺產分割前的共有，普通合夥的共有，都是最典型的共同共有。

第三百條　共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

對共有物管理的規定，不區分按份共有還是共同共有，都以共有人之間的約定為先。若無約定，則都有管理的權利和義務。

第三百零一條　處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

以約定為先。無約定的情況下，共同共有，要求全體同意。按份共有，佔份額三份之二以上同意，包括三分之二本數。

第三百零二條　共有人對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

與物權法規定相同，沒變化。

第三百零三條　共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

何為「重大理由」？目前尚沒有具體的司法解釋，都是在個案審判中由人民法院具體情況具體分析。

共有的基礎喪失，也沒有具體的司法解釋。共同共有關係的喪失，可以理解為是共有的基礎喪失。

共同共有房屋，沒有不得分割的約定，房屋被法院另案查封的，有個案判決顯示，法院認為此種情況下，屬於共有的基礎喪失，同時，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條之規定，對於共有物被查封，共有人提起析產訴訟的，人民法院應當準許。

共有物的分割，也要看事實上和法律上的可行性。比如房屋，假如分割後無法獨立並取得產權的，那麼就應當拍賣或變賣所得進行分配的方式進行分割。

第三百零四條　共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

此內容與物權法相同。

其中第二款，也稱為瑕疵擔保責任，是指分割時未顯示出來的瑕疵。

第三百零五條　按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

本條內容與物權法相同。但是《民法典》對這部分內容進行了細化，部分吸收了最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)的相關規定，呈現在後續的條文中。

第三百零六條　按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

規定了通知其他按份共有人行使優先購買權的法定義務。

關於通知中給予的行使優先購買權的期間，《民法典》沒有具體規定，僅表述為「合理期限」。

根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)中的規定，優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短於通知送達之日起十五日的，為十五日；（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

上述司法解釋在《民法典》施行後可能會有變化。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

僅適用於按份共有。

第三百零七條　因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

對外，無論是按份共有還是共同共有，原則上，共有人連帶債權債務。在沒有法律另行規定的前提下，想要打破這個連帶關係，必須在於第三人發生民事法律關係之前以某種方式明確告知第三人共有人不具有連帶債權債務關係。

第三百零八條　共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。

沒有有約定的按份共有，按下一條的規定等額按份共有。

第三百零九條　按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

為了減少爭議，最好還是事先進行合理而明確的約定。

第三百一十條　兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。

準共有。不是針對所有權而產生的共有，是針對所有權之外的物權的共有。