《民法典》時代，如何分割按份共有的房屋？

解讀人：劉 震 王 普 律 師

日常生活中，財產分割的重點往往是對房屋的分割，共有人在按份取得房屋權屬後，往往對如何分割房屋產生各種各樣的糾紛。本文旨在通過研究《民法典》三百零四條的規定，梳理按份共有房屋的分割原則和方式。

房屋按份共有是指兩個以上的主體對同一房屋按照一定份額共同享有佔有、使用、收益和處分的權利。它不是把獨立產權的房屋分為若干部分，共有人只對其中一個部分或幾個部分享有所有權，而是每個共有人對房屋的整體依照自己的份額承擔相應的權利和義務。

《民法典》三百零四條第1款：共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

根據《民法典》三百零四條的規定，按份共有房屋的分割原則和方式依次可以概括為「約定優先，裁判劣後」與「協議分割、實物分割、折價分割及變價分割等四種方式」。

協議分割

協議分割是指按份共有人經協商一致，通過書面、口頭或其他方式達成協議，依據各共有人應得份額，分割按份共有的房屋。實踐中，房屋分割協議屬於無名合同，標誌著共有關係的結束，這不同於《民法典》三百零一條共有人對於共有財產重大事項須三分之二以上份額同意的表決規則。房屋分割協議，需經全體共有人充分協商、一致同意。如果按份共有人沒有依約履行，其它共有人可以直接向人民法院提起訴訟，要求按份共有人履行房屋分割協議。

實踐中，如果共有人不存在房屋分割協議或者無法達成房屋分割協議，又存在分割必要和分割事由時，按份共有人只能通過訴訟等裁判方式請求分割房屋，即請求實物分割、折價分割、變價分割等。

實物分割

根據《民法典》三百零四條的規定，按份共有的房屋可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割。顯然，按份共有人在不存在房屋分割協議或者無法達成房屋分割協議時，實物分割的方式應作為首選。這種方式無需進行房屋拍賣或變賣，無需增加房屋分割的費用，只需房屋滿足物理上的可分性且分割不會減損房屋的實際價值即可。例如，在共有房屋若干或登記為若干獨立產權的情況下，即可以依據共有人的人數進行按份分割；反之，則應當通過折價分割或變價分割的方式進行分配。

折價分割

折價分割是指共有人中的一人或數人取得按份共有房屋的全部所有權，並向其他共有人按照一定的份額支付補償款或其他對價的分割方式。這種方式必然涉及到按份共有房屋的價值評估，因此產生的評估費用一般由提出分割的一方予以承擔。此外，這種分割方式在房屋分割的及時性上亦存在一定影響。

變價分割

變價分割是指將按份共有的房屋轉化為貨幣形式的價金，共有人就價金按比例分割。這種方式需要滿足一定的條件：一是實物分割不具有物理上的可分性或者實物分割會減損房屋實際價值，不具有經濟性。例如，按份共有的房屋一套，共有人不同意分割或無法完成分割的情況。二是通過拍賣、變賣的方式將共有物變為價金。因此，變價分割的方式會產生一定的交易費用，需要較長的交易時間，一定程度上會影響按份共有人權利的實現。

律師建議：分割按份共有房屋的意義在於，房屋未分割前，按份共有人只能享有抽象的份額，但房屋分割之後，按份共有人將對其分割所得的部分單獨享有權利並承擔義務。實踐中，按份共有房屋的分割應優先通過協商解決，促使共有人之間達成房屋分割協議；無法達成時，應將實物分割方式作為最優選擇；只有在不具備實物分割的前提下，按份共有人才需要通過折價或變價的方式分割共有房屋。