4個半月後，北京城市民宿最嚴監管落下「實錘」。
8月10日，北京市住建委等部門聯合發布《關於規範管理短租住房的通知（徵求意見稿）》；12月24日，北京市住建委、北京市文旅局等部門正式印發這一《通知》，其相關規定自明年2月1日起正式實施。
從《通知》字裡行間描述看，其應不具體涉及鄉村民宿，主要對城市民宿影響較大。
雖為北京一地之策，但一定程度上意味著城市民宿正進入一個新的監管與發展環境中。
截圖來源：北京市住建委官網
《通知》裡有對城市民宿約束很大的條款內容主要是（以下內容非《通知》順序）：
1、首都功能核心區內禁止經營短租房；
2、符合本小區管理規約，無管理規約的應當取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本樓棟內其他業主的書面同意；
3、取得出租住房業主的書面同意；
4、房屋符合建築、消防、治安、衛生等安全條件；
5、書面告知所在小區物業服務企業，無物業服務企業的書面告知社區居委會；
6、短租住房經營者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息，即時通過規定的信息系統申報登記信息。
其中上述第2條、第6條更為關鍵。
「取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本樓棟內其他業主的書面同意」，結合城市民宿帶來的小區業主矛盾或糾紛等信息，這條規定基本意味著城市民宿一定時間裡已進不了小區，已在小區運營的城市民宿，接下來也可能較大批量的退出，再謀後路。
按《通知》所說，其正式實施時間為2021年2月1日，在還剩1個多月時間裡，北京城市民宿運營商、平臺等如何達到《通知》要求，將決定著接下來一段時間裡的退出量。
而「短租住房經營者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息」，也就是入住城市民宿者需實名入住，相比此前的刷臉入住或電子鎖密碼入住，這一新規定對城市民宿運營者來說，意味著人力成本的大量投入，本身城市民宿因為房源的分散性，已抬升了運營成本，對其盈利帶來制約，由此，接下來城市民宿運營商的盈利之路更顯艱難。
對城市民宿加上「緊箍咒」的不僅有北京，更早前的《重慶市物業管理條例》（2020年版）、《珠海市經濟特區旅遊條例》（2019年），都規定住宅用於經營民宿等住宿服務，應當經有利害關係的業主同意。或可大致預測，上述《通知》及這些條例，代表了國內不少區域主管部門的管理走向，也多少折射出短租民宿市場發展的部分趨勢：
其一，民宿是市場發展的必然走勢，是文旅住宿領域的產品新供給，但也正因為屬於一種新業態，在相應監管政策、行業規範等方面，還難以直接定性，一直處於「灰色地帶」，如何脫離灰色，還有個探索過程。從長遠看，不管是主管部門的「主動」作為，還是民宿市場發展趨勢影響，建立適用的民宿行業標準規範，推動民宿短租行業往規範化方向發展，是必然；
其二，城市民宿體量和區域市場擴張，短時間或較長時間裡將面臨停滯或收縮，也屬大概率。
就第二點，我們也分兩個維度來看：
第一個維度是，鄉村民宿會由此迎來更多的發展機會嗎？也即城市民宿運營商在一定時間裡的退出或業務體量縮減，由此轉向鄉村民宿領域投資與運營（本身一些城市民宿運營商也有鄉村民宿業務板塊，只是體量相對還不夠大），況且疫情影響下，鄉村旅遊需求相對提升，鄉村民宿的需求也走高。
鄉伴文旅創始人朱勝萱曾在專訪中對執惠表示，未來5年將是鄉村民宿發展的一個第二階段重要窗口期，其有多個重要影響因素，包括：
其一，疫情影響。這表現在多個方面，包括本已較為火熱的鄉村旅遊在疫情下，消費需求被進一步推高。城市周邊遊走高、微度假及安心安全需求等交相作用，鄉村民宿不管是作為單個住宿業態，還是作為鄉村休閒度假綜合體中的核心業態（或基礎業態），「被需要」層級提升；同時，出境遊消費回流，中高端（或高端）住宿產品需求、休閒度假需求會在國內尋找替代載體。
其二，鄉村振興戰略的宏闊市場和宏觀政策格局視角下，鄉村民宿正扮演和將扮演的角色。
但是，鄉村民宿目前也有自身待解問題。
朱勝萱認為，由於鄉村民宿在地化要求高，包括民宿外形、形態的在地化、服務體系的在地化和文化的在地化及衍生，使其非標化屬性突出，加上體量小、所用土地為租賃用地，多重因素導致其投資回報率提升還沒有完全破局，這是一個「致命問題」。民宿運營商很難通過民宿獲得貸款或融資，沒有融資抵押的可行路徑、沒有適度可用槓桿，也就證明這個行業很難被做大。
第二個維度是，民宿巨頭將會受到多大影響？比如途家、小豬，以及Airbnb等。
以剛上市不久的Airbnb來說，中國市場一直是其期許增長區域及未來最重要的市場之一，但因進入中國較晚，且運營團隊一直不穩、拓展策略影響等，其中國市場房源數落後於途家，雖保持追趕態勢，但差距尚在。前期疫情影響，疊加《通知》要求，其在中國市場的房源開拓預計將保持相對滯緩態勢，時間也不會短。這對其股價自然也有「牽連」作用。
不管是線上預訂平臺，還是線下運營品牌，房源多寡是市場話語權大小的直接指標。途家、Airbnb、小豬等頭部梯隊在中國市場的激烈競爭之一還是房源量的擴增。
可以看到，城市民宿對核心商圈、交通便利等條件要求，已將合適的房源範圍縮小，加上這次《通知》及後續連帶效應，優質房源的較快速或較大規模佔取，會更難。
房源之外，不可繞過的是城市民宿的運營難度、盈利模式。
民宿運營盈利有多個關鍵環節，包括：
1、供應鏈足夠強，以及對其掌控力足夠強。包括優質房源的開發獲取能力，房源價格（房源位置與租金的高性價比）、房源裝修成本、民宿物料置換、服務人員成本等有效控制；
2、足夠高的入住率，涉及更多的流量入口開拓，差異化個性化的體驗服務，更高的流量轉化率和留存率；有效的營銷方式等，尤其是淡季的入住率保證；
3、較高的客單價，涉及民宿的價格模型，比如入住率、旺季淡季不同價格、對應的成本核算；場景營銷和本地遊都是可延伸的服務，但具體到為客人量身定製本地遊服務還待商榷，本地管家是否具備這一定製能力，其中所涉旅遊資源能否有效整合，性價比等都是挑戰。
城市民宿當前還屬「二房東」模式，大體來看，房源（包括個體房源、投資人房源等）、線上流量轉化、線下運營等，各環節的突破和彼此作用，成為城市民宿發展需要突破的桎梏。
民宿這門生意，市場滲透率還有不小空間，留給大小巨頭們還有不少機會，但依然還不好做，在《通知》帶來的新市場語境中，它們有一段「特殊期」要渡過。
民宿作為一種新業態，折射的是消費新經濟、文旅新經濟中住宿產品新供給、文化體驗新需求，在目的地的創新變革與競爭、目的地監管與發展探索中，它們的走向，它們的角色，又該如何？
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