「物業能源管理」（property energy management簡稱PEM）是一種新的節能服務模式，其基本定義是：以物業管理公司為主體，以基於智能化的節能運營管理為手段，以物業管理範圍為合同能源管理的落地平臺，以節能量支付為直接收益、以節能設備運營維保費用為增值收益，形成可持續發展的創新服務業態。物業能源管理（PEM）是在建築節能領域實施合同能源管理的一種創新性節能服務模式，其基本形式是利用傳統的物業管理平臺開展合同能源管理業務，主要特徵是在物業管理服務中融入節能服務，達到為業主節能減排、為物業管理公司增加經濟收益的目的。
業主行業
節能服務範圍
節能工程項目領域
1
商場物業
商場、超市、商亭、步行街、商業街、批發賣場、庫房、停車場、廣場、廣告媒體
暖通、電梯、照明、建築、用水、監測、安防、景觀、聲像、垃圾、網絡
2
商業物業
餐飲、娛樂、廣場、遊樂、美容、健身、影劇院、網吧、庫房、停車場、廣告媒體
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、用水、暖通、照明、安防、聲像、監測、網絡、垃圾
3
住宅物業
居民小區、公寓群、別墅區、主題社區（使館區）、街道、廣場、花園、廣告媒體
家用電器、電梯、空調、燃氣、用水、門禁、網絡、景觀、網絡、垃圾
4
工廠物業
廠區、車間、庫房、停車場、
辦公區、宿舍區、廣場、景觀
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、暖通、用水、照明、安防、監測、網絡、垃圾
5
公建物業
機場、車站、碼頭、口岸、公園、圖書館、體育館（場）、博物館、展覽館、電視臺、廣場、庫房、停車場、廣告
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、暖通、用水、照明、安防、監測、聲像、網絡、建材、通用電器、垃圾
6
辦公物業
辦公區、辦公樓、寫字樓、庫房、停車場、廣場、街道、景觀、廣告媒體
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、暖通、用水、照明、安防、監測、聲像、網絡、垃圾
7
賓館物業
星級酒店、快捷酒店、招待所、附屬設施、廣場、街道、庫房、停車場、廣告媒體
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、暖通、用水、照明、安防、監測、聲像、網絡、垃圾
8
醫院物業
醫院、醫務所、養老院、療養院、殯儀館、廣場、街道、庫房、停車場、附屬設施
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、暖通、用水、照明、安防、監測、聲像、網絡、垃圾
9
校園物業
大學、中學、小學、託兒所、幼兒園、培訓基地、景觀、廣場、街道、庫房、停車場
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、暖通、用水、照明、安防、監測、聲像、網絡、垃圾
10
園區物業
工業區、開發區、主題園區、
庫房、景觀、廣場、街道、停車場、廣告媒體
專用設備、外牆（幕牆）、景觀、電梯、暖通、用水、照明、安防、監測、聲像、網絡、垃圾
10類物業
平均10類節能主體（場所）
平均10類節能項目
1、物業能源管理（PEM）的主體是物業管理公司
截止到「十一五」末，全國物業管理行業實現主營業務收入超過2000億元，從業人員300萬人左右（加上專業分包從業人員達到600萬人左右），物業服務企業6萬家左右。預計在「十二五」期間結構變化等新的背景下，產業化發展仍將呈現持續加速，業內市場競爭進一步加劇，物業管理公司經營管理的理念、模式、路徑等的創新將成為全行業持續發展的主旋律。
1.1、節能服務是傳統物業管理公司集體突圍的新方向
現有的物業管理公司目前運行的主業是傳統型「四保業務」：保安、保潔、保修、保綠，承擔著物業項目正常運行的管理、服務、維護工作，其主要的社會形象多以保安為象徵，以至於中國物業管理協會一再強調要求改成「秩序維護員」的文雅稱謂。長期以來，物業管理公司的傳統物業服務普遍面臨著市場空間狹小、收費難、履約率低、生存環境日益窘迫的問題，虧損率居高不下，可持續發展能力不強。究其原因，除了從業人員業務素質普遍偏低等因素以外，一個重要的原因是物業資源和市場的開發始終鮮有創新，如果沒有房地產業的強力拉動，物業管理行業自身的獨立發展十分有限。進入「十二五」期間，物業管理行業的激烈競爭逼迫人們不得不加緊考慮開發新的物業資源市場，全行業都在思考如何能夠儘快實現在逆境中突圍，其中有關建築節能的市場資源就被業界首先看好。
1.2、導入合同能源管理業務，轉身節能服務關聯企業
作為能源管理和節能服務的新模式，「合同能源管理」方式目前在國內發展迅猛，這為物業管理公司提供了一個十分誘人的突圍戰略選擇。合同能源管理是一種由節能服務公司提供節能服務，包括解決方案、投資、技術、設備、運行管理等，而業主則不用投入，只需把節能量效益拿出來與節能服務方分成即可。這種方式與物業管理行業有著天然的聯繫：一方面，在建築節能領域合同能源管理方式的節能服務必須通過物業管理平臺實現落地，能源審計、節能診斷、能耗分析、解決方案、節能量計量和認證等幾乎整個鏈條的所有環節都離不開物業管理公司的配合；另一方面，節能服務的全程管理和維護也需要物業管理公司共同參與，因為對業主的節能服務的常態化特徵決定了必須有一個「當地託管方」，而大部分專業節能服務公司做不到這一點。
節能服務公司需要物業管理公司，而現實中物業管理公司卻常常並不配合節能服務公司，這是因為在這二者之間沒有形成一個利益鏈機制，物業管理公司看不到節能服務業務裡自己的位置，也沒有發現這是一個巨大的物業管理市場資源。節能服務與物業管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現象，雙方為什麼不能聯合起來共同發展呢？可以試想，如果節能服務公司都是物業管理公司，那麼建築節能領域的合同能源管理就會獲得更加迅速的發展；同時，如果物業管理公司也都是節能服務公司，那麼物業管理的業務收益將會大大提高。事實上，物業管理公司有必要、也有條件全面參與節能服務業務，把物業管理公司轉變為節能服務關聯企業的可行性是現實存在的。
2、物業能源管理（PEM）的服務對象是物業業主
作為建築節能領域合同能源管理的節能服務平臺，物業能源管理的服務對象就是那些既有建築物業的業主單位，即各類物業的業主就是建築節能服務管理的客體。
2.1、十大物業業主體系就是十大建築節能服務行業
物業管理的業態大體上可以劃分為十大物業，這也是建築節能的分類，即：
（1）商場物業（商場、超市、商亭、步行街、商業街、批發賣場）
（2）商業物業（餐飲、娛樂、廣場、遊樂、美容、健身、影劇院、網吧）
（3）住宅物業（居民小區、公寓群、別墅區、街道、廣場、花園）
（4）工廠物業（廠區、車間、辦公區、宿舍區、廣場、景觀）
（5）公建物業（機場、車站、碼頭、地鐵、公園、圖書館、體育場館、博物館、展覽館、電視臺、公廁）
（6）辦公物業（辦公區、辦公樓、寫字樓）
（7）賓館物業（星級酒店、快捷酒店、招待所）
（8）醫院物業（醫院、醫務所、養老院、療養院、殯儀館）
（9）校園物業（大學、中學、小學、託兒所、幼兒園、培訓基地）
（10）園區物業（工業區、開發區、主題園區）
2.2、各業主體系的十大附屬設施即十大節能服務項目
每一類物業管理的業主形態都有自己的附屬設施，就像任何公共建築裡都有廁所一樣，這些都是建築節能的業務所必須涵蓋的內容。
（1）停車場、（2）廣場、（3）庫房、（4）景觀、（5）街道、（6）水務、（7）機房、（8）油料、（9）地下室、（10）廣告媒體
3、物業能源管理（PEM）的內容是建築節能應用
在建築節能領域實施的物業能源管理服務，大體上分為既有建築運行節能和既有建築節能改造兩個大類，而今後的發展方向則是智能化、自動化、數位化的物聯網體系的應用。
3.1、既有建築「運行節能」十大系統
（1）暖通空調系統：冷熱源、風系統、輸送系統
（2）照明系統：室內燈、戶外燈、景觀燈、路燈
（3）拖動系統：電梯（平梯、直梯、滾梯）、提升機
（4）家用電器：家用空調、電冰箱、電視機、餐廚電器、衛浴電器
（5）用水系統（水泵）：冷水、熱水、飲用水，水處理、循環水
（6）燃氣系統：天然氣管道、控制系統、安全系統
（7）安防系統：門禁、聲像、監測、報警、控制系統
（8）保潔系統：樓宇保潔、垃圾處理、循環利用
（9）綠化系統：庭院綠化、社區景觀、屋頂綠化
（10）維保系統：裝置維護、設備保養、運行監控
3.2、既有建築「節能改造」十大趨勢
（1）電機變頻化：風機、水泵
（2）照明LED化：節能燈
（3）用水循環化：中水回用
（4）控制自動化：電、熱、氣、水、油
（5）圍護節能化：外牆、屋頂、門窗
（6）建材節能化：牆體材料、玻璃、地熱材料
（7）部件節能化：配電櫃、弱電系統、管線、水管、閥門
（8）新能源應用：太陽能、地熱能、自然光、生物質能、風能
（9）智能儀表應用：能源管網、計量、分配、自動控制
（10）供應集中化：冷熱電三聯供
3.3、建築節能服務管理的發展方向
智能建築是我國未來建築產業發展的必然趨勢，應用信息化技術開展建築節能是今後我國節能發展的主攻方向，在物業能源管理的規划起步階段就要全面考慮從這個高起點切入，為物業管理產業的轉型跨越發展奠定基礎。國家建設部、科技部2005年10月27日發布的《綠色建築技術導則》規定了綠色建築的智能技術要點，提出要促進智能技術與智能化系統的發展。
（1）智能化：可採用綜合性智能採光控制、地熱與協同控制、外遮陽自動控制、能源消耗與水資源消耗自動統計與管理、空調與新風綜合控制、中水雨水利用綜合控制等技術。智能建築的「智能化結構」通常指的是樓宇自動化系統(BAS)、辦公自動化系統(OAS)、通信自動化系統(CAS)的「三化」，在節能領域需要加上第四化「節能自動化」，即把「三化」應用在節能方面。
（2）自動化：藉助樓宇自動化系統(BAS)對整個建築的所有公用機電設備，包括建築的中央空調系統、給排水系統、供配電系統、照明系統、電梯系統，進行集中監測和遙控來提高建築的管理水平，降低設備故障率，減少能源消耗和維護及營運成本。
（3）數位化：隨著我國大力推進電力需求側管理節能模式，智能抄表系統將成為建築節能智能化發展的先行官。源自智能電網組成部分的智能電錶技術目前正在廣泛應用在建築節能領域，通過實施電力載波技術、無線傳感網技術、自組網技術（公用事業能源計量信息化管理平臺）等，在感知、計量、分析、通信、控制路徑等方面，實現對建築業主電錶、水錶、氣表、熱表的智能化和網絡化管理。
4、物業能源管理（PEM）的方式是合同能源管理
合同能源管理（EPC）模式由三種方式組成：效益分享型、目標保證型、運行託管型，第一種方式是政府財政獎勵的主要節能服務方式，其最重要的特徵就是節能服務方要墊資投入技術、設備、管理服務等，而這一點物業管理公司恰恰難以做到。因此，將合同能源管理模式引入物業管理的節能服務，基本上不能考慮採取墊資投入的方式，而是主要依靠物業管理資源開展節能服務。當然，如何在工商註冊（或增項）成為「專業的」節能服務公司，如何獲得政府財政獎勵，還要另想辦法。
4.1、合同能源管理的集成運營商方式
物業能源管理首選的節能服務模式應該是「集成運營商」，這是因為物業管理公司都是資源性平臺，有條件綜合運營節能技術、設備、管理的落地。從另一個角度看，物業管理公司實際上在節能方面一無所有，沒有節能的資本、技術、設備、運行機制、管理人才等，所以無法成為節能服務的專業公司，在他們面前只有一個選擇：做平臺（即「二房東」），成為合同能源管理模式的節能服務公司進入建築節能市場的「接入商」，就像城市燃氣公司一樣，沒有氣源、沒有設備、沒有技術，只管接入，實際上是靠賣平臺資源賺錢。
其實，目前節能服務公司十分需要像物業管理公司這樣的平臺接入商，他們在建築節能的市場開發和準入方面也面臨著不得其門而入的困境，一些節能服務公司雖然進去了，但是往往還遭到物業管理公司的冷遇甚至刁難，當然這也是因為物業管理公司沒有什麼利益所使然。在現有條件下物業管理公司轉身為節能服務公司最直接、最省力的方式，應該是變成節能服務的集成運營商：廣泛接待甚至招徠各類節能服務公司，與他們籤訂整體節能改造合作協議，向他們提供節能審計、規劃、計量、運行的全鏈條一條龍配合支持，向他們出售第一張市場準入的門票，而且是一張多年限的「套票」。
4.2、合同能源管理的節能目標保證型方式
與集成運營商模式相區別，物業管理公司也可以開展單項節能服務，只不過需要轉包運行，就像物業管理業務中的洗衣、保安、保潔等業務的對外分包一樣。在不需要墊資投入的合同能源管理模式中，可以採取第二種「節能目標保證型」方式，即：向業主保證一定的節能量業績，由業主進行投資採購，而物業管理公司出面組織供應商和安裝工程。
既然是保證方式，風險控制就是關鍵了，物業能源管理公司可以從這一個「保」再牽出兩個「保」來：一方面與節能設備供應商和施工方籤署保證性協議（可協商保證金機制），另一方面向保險公司投保，最大限度地分解自己頭上的經營風險。事實上，保證型方式對於專業的節能服務公司來說也是一種困惑，由於節能過程的長期性特徵，保證標的的兌現是很漫長的，這就導致節能服務公司的帳期被拉長，財務成本和風險就增加了，所以他們也一直在尋找一種解決辦法。如果物業管理公司能夠參與共同保證，或許會為節能服務公司分擔一部分成本和風險，當然他們需要用攤薄利潤來對衝這部分成本。
4.3、合同能源管理的節能運行託管型方式
節能服務的過程管理一直是節能服務公司的一個痛點，一個公司不可能為多個項目的全程管理而養人，對外委託管理是合同能源管理模式「運行託管型」方式的一個最好選擇。雖然節能服務公司為了增加收益而願意拉長合同期，但是常態化的節能運行管理也給他們帶來了很多麻煩，同時也有可能增加一些管理成本和風險，所以大部分節能服務公司還是願意把後期運行管理委託出去，只不過需要加強業務指導和監測而已。
物業管理公司可以模仿節能服務公司的託管模式，讓業主將物業節能項目交給自己運營管理，事實上，目前業主交給物業管理公司的物業管理業務都是一種託管，只不過沒有把節能任務單獨委託而已。物業管理公司十分熟悉和適應來自業主的託管業務，現在需要的就是自己為業主創造出一種節能託管需求，方法是組織各類節能服務公司的技術人才開展這項業務。節能託管的服務收益不僅僅是運營維保費用，還要加上節能量的分成或獎勵，這是物業能源管理公司理應得到的增值收益。
5、物業能源管理（PEM）的作用是節能減排和增加收益
物業能源管理模式作為直接節能和間接減排行為，具有較高的社會效益和經濟效益，對於物業管理公司而言，無疑開闢了一個可持續發展的「第二戰場」，為他們在傳統主營業務保底運行之外實現了增值收益。
5.1、直接節能和間接減排
物業能源管理公司通過對電、水、熱、燃氣、油、建材等的節約運行，直接實現節能指標，按節電量計算電費並且折算出噸標煤，同時還可以計算出折合二氧化碳的排放量，據此形成碳交易收益。據測算，我國既有的近400億平方米建築，僅有1%為節能建築。建築能耗佔已佔到社會總能耗的30%—40%，成為耗能大戶，我國每年新增房屋20億平方米中，其中95%以上是高能耗建築。我們希望通過物業能源管理模式能夠增加建築節能的1%，就是一個巨大的貢獻。
5.2、增加經營管理收益
物業能源管理公司的經濟收益大體上有節能量、維保費、減排指標交易、補貼獎勵等幾種，最低限度可以實現向專業節能服務公司收取中介費，如資源費、入場費、諮詢服務費等。據國家統計局第二次全國經濟普查數據，2008年全國物業服務企業在管房屋建築面積達1254632.2萬平方米，如果能實現每年每平米節能20度電（20元錢），整個產業的節能效益總額就是2500億元，相對於6萬個物業管理公司平均每家就是參與節能的效益為400萬元，物業管理公司收取其中的20%即80萬元，基本上相對於每年的人工開支。
6、物業能源管理（PEM）的創新價值
物業能源管理模式的形成具有現實的創新價值，這個意義是雙向的，一方面對傳統的物業管理行業有提升和擴展作用，另一方面對專業的節能服務行業有拓展市場和全程配合作用。
6.1、促進提升物業管理產業
傳統的物業管理業務是為主業「四保」：保安、保潔、保修、保綠，之外較少增加新的服務管理內容，在這樣一個缺乏彈性的市場空間裡，物業管理公司長期以來把主要精力集中在探討市場化、經營化、集團化的問題，與其他行業相比顯然已經落後了。物業管理行業的創新層次較低，最大的創新可以說是近年來出現的有關規模化、兼併重組、資產管理、「自留地化」等的變革方面，並沒有把功夫下在物業資源和市場的開拓上。最明顯的例子就是，2007年修訂的《物業管理條例》對節能的服務和管理竟然隻字未提，與節能減排、低碳發展、應對氣候變化的時代步伐嚴重脫節。物業能源管理新模式的出現應該說是打破這種僵局的一個好辦法、好路徑，值得業界認真研究推廣。
6.2、拓寬合同能源管理產業
目前合同能源管理產業的發展也遇到了一些問題，尤其是在建築節能領域出現了缺平臺、落地難、過程管理孤軍奮戰的被動局面，急需物業管理公司提供物業資源和市場準入方面的幫助和合作。物業能源管理模式的出現也給節能服務公司帶來了一線生機，能夠讓他們看到在所有的建築業主身邊都站著一個可以合作的「管家」群體，這支生力軍即將通過與他們「通婚」而變成親屬，建築節能市場的大門正在向他們打開。事實上，物業管理行業的兼併重組也可以考慮在他們與節能服務公司之間雙向展開，物業管理公司參股節能服務公司，節能服務公司也可以參股物業管理公司，這種運作的市場意義比之房地產公司整合物業管理公司的情況似乎更大。
7、物業能源管理（PEM）模式的可持續發展
其實，物業能源管理模式的出現是早晚的事，因為兩個行業都已經看到了這個必然趨勢，兩個行業一定會走到一起來的。2010年10月，中國物業管理協會在北京組織召開了「物業管理與既有建築節能」主題論壇，探討了國內外既有建築節能改造的推廣和運作機制，提出了一些發展思路，為物業能源管理模式下一步的形成和發展奠定了基礎。
7.1、行業啟動要靠政府的政策扶持
物業能源管理新模式在傳統的物業管理行業的發動與響應如何形成？如何把它形成產業化發展趨勢？借鑑合同能源管理產業的經驗，希望寄托在政府身上。眾所周知，合同能源管理一直沒有一個具有統合能力的行業協會組織，這個產業在僅僅一年時間裡竟然擴容了十幾倍，靠的就是政府政策的推動，一紙文件發下來，全國上下聞風而動，可見補貼獎勵的巨大作用。最新的一個好消息是，就在本文撰寫的兩個月前的2011年5月4日，國家財政部、住建部聯合下發《關於進一步推進公共建築節能工作的通知》，明確指出「在節能改造效果明顯的領域，鼓勵採用合同能源管理的方式進行節能改造，並按照《財政部國家發展改革委關於印發合同能源管理項目財政獎勵資金管理暫行辦法的通知》（財建[2010]249號）的規定執行。」這個信號應該對敏感的物業管理公司有著振聾發聵的作用，相信很快就會有物業服務企業跟上，或許一年前的合同能源管理風潮還會再現。
7.2、起步階段就要開始考慮行業能力建設
物業能源管理作為一個新興的物業管理市場模式，可以肯定地說，一定會在短時間內迅速形成並且興起，因為比之節能服務行業，物業管理公司的產業形態早就存在，目前至少已經有600萬人的6萬家企業在運行，他們中的一部分實現轉身和重組是有條件的。從這一點來看，物業能源管理的企業數量肯定會大大超過節能服務公司。
物業能源管理作為產業的出現應該在「十二五」期間形成一個井噴的態勢，現在就應該開始考慮「準備放水先修渠」，而最現實的未雨綢繆就是規划行業的能力建設問題，主要包括：行業發展的戰略、規劃、規範、標準，尤其是政府的產業政策，以及下一步的法律法規，都是促進物業能源管理行業規範化、規模化發展的必要條件。同時，行業自律組織（商協會）、保障機制、發育條件等也要儘快成型。
我們有理由相信，一個創新的物業管理模式即將誕生，物業能源管理（PEM）一定會很快為社會所接受。
作者：蕭 評（中國合同能源管理網總裁）朱 旭（北京冠鵬科技中心總經理）凡 平（同方泰德國際科技北京有限公司副總經理）