來源： 鳳凰網房產鄭州站
隨著城市版圖的不斷拓展，鄭州向東不斷發展，加上「東強」城市發展戰略以及鄭汴一體化發展戰略做背書，各家房企在東部也是拿地不斷，本土房企鑫苑也是緊跟步伐，向東開疆拓土，雖沒能在綠博、白沙佔有一席之地，但在中牟縣城拿到一塊，也算是乘上了政策的東風，踏上了東拓的徵程。
該地塊是劉圪壋村改造項目，最早是由本土企業佳和置業拿下，一直擱置沒動靜，中間也是找了一些合作商，例如藍城，但最終被鑫苑獨資拿下，取案名：鑫苑東方首璽，也就是現在的「鑫苑悅府」，是鑫苑進中牟市場的第一個項目。
鑫苑悅府，項目總佔地面積約122畝，由4個地塊組成，容積率為3.49，綠化率36%，車位配比在1:1.2。項目規劃有13棟20-27層高層、4棟5-8層洋房和1棟幼兒園，高層的面積區間75-148平方米，洋房的面積區間134-154平方米，另有部分一二樓300多平方米的複式產品，整個項目共計約2194套，其中100㎡以上戶型佔比將近70%，預計高層8500-9000的價格。那麼，這個樓盤究竟怎樣呢？下面我們從區位、配套、產品、市場、品牌等維度對該項目進行分析點評，看看這個項目值不值得關注。
區位分析★★★☆☆
中牟縣商都大道與壽聖街交匯處西南方向，屬於中牟縣的核心位置，周邊有晨龍華庭、東方潤景、逸品春天等成熟小區，教育、醫療等生活配套一應俱全。儘管借著政策的東風中牟的地位提升了不少，但是相比白沙、綠博片區與鄭州的逐漸靠攏，中牟作為鄭州東南方向的一個縣，想抱上鄭州的大腿還是比較難的，尤其是在目前市場下行，連綠博片區房價都已降成冰點的環境下。
配套分析★★★★☆
項目位於中牟新縣城腹地，周邊配套相對齊全，縣政府、醫院、學校距離也不算遠，未來基本生活還算便利。學校有壽聖街小學、中牟外國語學校、中牟第一高級中學，教育資源豐富。商業主要依靠東北方向的天澤城購物中心，共計5.6萬方的地方型商業，包含肯德基、豪享來等連鎖品牌，足以滿足日常生活需求。另外，在商都大道寶峰街交叉口的萬達廣場也已經籤約完成，距離項目約800米。
市場分析★★☆☆☆
中牟雖然挨著白沙、綠博，但區域內的客戶大多還是以中牟本地客戶為主，購買力有限、需求有限，樓盤多，市場不景氣，加之市場份額又小，接下來各項目勢必真刀實槍拼市場的節奏。從競品動作來看，前有老盤路勁九郡低價截客，後有康橋蘭溪搶先入市收割一波，再有新盤合能楓丹新悅、東青雲錦熙悅、東原·滿庭芳等項目集中入市，片區產品、價格戰即將打響。
產品分析★★★☆☆
從整體規劃上來看，鑫苑悅府定位偏剛需，3.5的容積率做成高低配且大部分都是高層，僅有4棟洋房，有過於追求利潤的嫌疑，君不見同區域容積率3的路勁國際城高低配設計都毫無品質感可言。從布局上看，洋房是分布在高層西側的，按照中國人的居住習慣，東戶往往優於西戶，從日照分析看，如果洋房在東側也不會遮擋西側高層的採光，但是鑫苑悅府恰恰相反，將洋房分布在高層西側，西曬是避免不了了。
品牌分析★★☆☆☆
近兩年，本土知名房企鑫苑置業的發展也是一波三折，南四環鑫苑名城項目虛假宣傳、偷工減料、質量縮水，未交房先維權，南三環鑫苑國際城交房又迎來業主和工人雙重集中維權……產品沒什麼提升，品質和口碑卻被業主一路吐槽，可以說，這幾年鑫苑在一點一點磨滅自己的品牌價值，一直在走下坡路。然後，中牟的這個項目對於鑫苑來說也相當雞肋，食之無味棄之可惜，市場小，競爭激烈，想要快速去化恐屬不易。
綜合點評：
雖然鄭州版圖在外擴，鄭汴一體化在快速發展，中牟可以享受政策的紅利，但依然不推薦，畢竟臨近鄭州的綠博、白沙區域有很多樓盤可以考慮。 並且，相比較來說，當前中牟新縣城房子也並不便宜。那麼，可以金光閃閃、預期滿滿的綠博，何以偏離鄭州、發展受限的中牟縣城？綜合以上，中牟本地自住客戶可以考慮，外地及投資客戶不建議。