「印尼央行第三季度地產報告解讀。」
周一，印尼經濟協調部長發布最新經濟數據，為市場帶來樂觀情緒。而有報導表示印尼房地產市或在2021年反彈，雅加達營銷諮詢公司的一項調查稱，雖然今年印尼的房屋銷售因疫情而放緩，但一些消費者只是推遲購買，並計劃在明年買房。
印尼房產市場在第三季度具體表現如何呢？讓我們來根據印尼央行發布的報告進行詳細解讀。
印尼房地產2020年第三季度行情
印尼銀行進行的最新住宅價格調查指出，2020年第三季度的住宅價格增長受到抑制，住宅價格指數（RPPI）為相對穩定的1.51%（按年計算），而上一期的RPPI指數為1.59%（按年計算）。預測顯示，2020年第四季度住宅價格指數將再次出現溫和增長，為1.29%（按年計算）。
住宅價格指數
成交量方面，2020年第三季度住宅物業成交量繼續下滑，與上期的-25.60%（按年計算）相比，出現了-30.93%（按年計算）的收縮，影響了所有類型的住宅。
房產銷售增量（%，年度同比）
住宅價格指數詳情
小戶型和大戶型住宅的租金指數受到影響，增幅分別由上期的2.35%（按年計算）和0.99%（按年計算）下滑至1.93%（按年計算）和0.94%（按年計算）。
2020年第三季度住宅價格的年度增長勢頭放緩，這與家庭承擔的維護、維修和安全成本的通脹壓力較小是一致的，這一點從支出的1.24%（按年增長）增量可以看出。
住宅銷售詳情
影響住宅地產銷售增長的因素，主要是疫情影響和大規模的社會限制（21.78%的受訪者），以及住房貸款的高貸款利率（16.12%）。
當前住宅物業銷售萎縮的原因可歸咎於向銀行業申請房貸時的首付要求（15.54%）、牌照/官僚主義問題（14.95%）以及建築材料價格上漲（11.74%）。
住宅價格預期
預計2020年第四季度房價增長將再次受到抑制，經濟放緩將影響各類住宅物業，預計小、中、大戶型住宅價格分別增長1.77%(按年)、1.43%(按年)和0.69%(按年)。
2020年第三季度行情概要說明
隨著雅加達省長在9月和10月恢復大規模的社會限制，疫情導致的消費衝擊將會致使經濟收縮，並在未來兩到三個季度影響印尼房地產行業所有板塊的需求。
受衝擊最嚴重的行業是酒店，酒店的入住率在50%以下的常態下運行。政府持續實施的社會限制也導致零售業銷售疲軟。然而，經濟低迷為價值導向型投資者帶來了更合理的價格和發展機會，尤其是在新興的交通導向（TOD）中心周圍。
市場需求的減少和辦公空間的縮減繼續困擾著寫字樓板塊，業主為達成交易為潛在買家提供了更多的優惠。由於企業節約資本和控制擴張，工業用地的銷售量也有所下降。公寓板塊供應過剩、折扣價格和優惠措施無法吸引投資者或終端客戶；一些開發商在這段鮮有買者的時期，正在探索以批發價格整棟出售單位或整棟塔樓。
大型房地產開發商因為銷售緩慢和現金流減弱，償債能力受到限制，正在尋求重組近期債務。部分國有企業承包商也面臨著施工現場的社交距離要求、新籤合同少、開發SPC表現較弱的壓力。
相反，電商企業實現了超過30%的交易量增長，傳統零售商利用這段時間躍入數字時代。隨著IT使用量的增加，數據中心活動急劇上升，2021年，大雅加達將會有價值約40億美元的成交。
獨棟住宅板塊繼續表現優異，尤其是價格低於10億印尼盾（67,392美元）的經濟適用房。一些新推出的獨棟住宅項目在一周內的預訂量超過500套，其他較好的項目在一個周末內也有50-100套的銷售。
外資和開發商採取較為保守的態度，但也有部分投資者在尋找不同尋常的機會或折扣價格，以確保即將推出的項目未來的盈利能力。與疫情之前相比，價格對話的起點已經變得更加現實。
基礎設施項目的進展仍在繼續。雅加達輕軌(LRT)中期預計將於2022年完工。隨著地鐵一期的投入使用和即將到來的輕軌，許多開發商看到了TOD用地的最佳機會。目前，有一些非常有吸引力的發展用地在以合理的價格進行出售。與亞洲各大城市一樣，這些TOD項目應該能獲得更高的價格，並更快地吸納買家。
印尼經濟及房產市場展望
印尼經濟事務協調部長Airlangga Hartarto於本周表示，預計今年第四季度印尼經濟將在負2%至正0.6%的範圍內增長。如果能保持第三季度開始的經濟復甦勢頭，則可實現預期增長。
印尼經濟第三季度增長率為-3.49%，與第二季度的-5.32%相比，已經有了明顯的改善，這表明，印尼已進入技術性衰退，換句話說，經濟已經 "觸底"，或者說經濟復甦已經從低基數開始。第四季度的目標是GDP增速為0或-1.1%，進入2021年後有所改善；目標是重回正增長區間。
印尼本季度最主要議題是執行綜合法（ Omnibus Law）條例的實施。正如一位曾經擔任BKPM負責人的前部長在網絡研討會上所說的那樣，來到印尼的外國投資者在辦理許可證時往往是一個複雜而漫長的過程。
印尼需要長期的資本投資來創造就業機會。隨著《綜合法》和美國修改印尼是發展中國家，這應該是政府促進向美國出口的公司遷址（特別是從中國遷出）至印尼本土的大好機會。這種直接投資將帶來多重好處，以及就業機會和長期的資金流入。
美國的刺激政策將再次推動股市上漲，因為閒置資金正在尋找創造財富的機會。如果房地產行業不能趕上資本市場的預期，泡沫的風險非常大。
預計印尼第四季度GDP將出現萎縮。如果這種情況發生，到2021年的復甦將更加困難和漫長。不僅如此，進入資本市場的外國資金也會放緩。為了能夠鼓勵國內消費作為增長的唯一動力，印尼須控制戰勝疫情，克服其影響。
利率與印尼盾的價值
低利率時代預計將在全球範圍內持續很長時間，包括印尼盾。現在是政府、印尼銀行和金融服務局（OJK）鼓勵銀行降低存貸款利率的時候了。
投資組合
房產作為一種投資資產，從長期來看，它的價值不會降低，不會像消費品會被消耗完，房產價值會持續升高，因為：
-終端客戶的需求；客戶自購自住，把握機會享受低廉的貸款利率。
-投資的最佳時機：自現金或存款中分散投資房產，房產價格因疫情而承受壓力，而存款出現利率下降，以及基本的宏觀經濟狀況，等待時機恢復正常並上升。
近日，開發商Summarecon成功將茂物市Bogor發售的房產全部售出，甚至超過需求量的3倍。證明樓市開始增長。
接下來的一年，不僅是印尼，整個世界都會有復甦的勢頭。無論復甦運行的時間是早是晚，樂觀的情緒都會推動通脹，在2020年底，或者不晚於2021年第一季度，房地產都是值得考慮的投資項目之一。
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