繼續後臺留言的新盤分析，最近新盤有點多，大家留言的樓盤較多，儘量都安排過去，今天聊聊今年拿地的金山樓盤。
龍湖蘭園·天序：備案名（玖序公館），地處：倉山區鳳岡路與葛嶼路交會處，位於金山片區。
樓盤規劃
項目佔地面積：92畝，容積率：2.50，總戶數：1664戶。12棟住宅，5棟配建安置房。
土拍情況
2020年2月27日，龍湖以23.85億元競得宗地2020-10號金山綠軸舊屋區改造項目一地塊，溢價率27%，平均樓面地價15554元/㎡，參考可售樓面價19055元/㎡。項目佔地面積61334㎡（合92畝），宗地須建設可建住宅建築總面積50%的安置型商品住房（可集中布局），按均價15880元/㎡銷售給拆遷戶。
分析：作為今年年初拿下的金山綠軸地塊，接近百畝的安商地塊，地塊比較方正，利於社區規劃，配建了50%的安置房，比例不低，對於後續的出售有較大影響。項目可售樓面價19055，後續的價格基本要在3W以上才能保證一定的利潤，但是作為安商房上市，不知道市場的認可度如何。當然作為兄弟盤，隔壁的名城項目，作為同一天拍出的金山地王，可能到時候上市會起到互相比拼的局勢。
戶型情況
78平：3室2廳1衛，三開間朝南，與凱佳江南裡的戶型基本一致。一樣的在於衛生間和面積的取捨。
87平：3室2廳2衛，三開間朝南，市面主流戶型，位於中戶，北面存在隱私問題。
112平：4室2廳2衛，四開間朝南，與市面主流的115四房有所不同，橫向較大，南面的房間有三個，雖然有了更多的朝南房間，但是也相對的走廊浪費的面積也加大。
價格情況
項目位於金山腹地，周邊二手房，中庚城，大衛城品質盤均價28000左右，泰禾紅峪25000左右，項目隔壁最近剛建好的安置房葛嶼新苑目前均價在21000左右，項目的兄弟盤，名城純商地王，地價22000，後續上市價格基本要在32000以上。作為對比，由於項目配建了一半的安置房，導致品質有較大影響，雖然周邊部分二手房樓盤均價較高，但是這些盤的品質還算不錯，加上隔壁的安置房衝擊，均價可能差距會在1w左右，對於很多購房者來說，是否能為了50%的商品房去接受1W差價，就見仁見智了。至於項目建議購買價：毛胚25000以下。
區位情況
項目位於金山大道南側，距離金山公園400米，周邊存在永輝超市，距離二號線1.2公裡，有一定距離，距離倉山萬達1.9公裡，也有一定距離，周邊主要以樓盤為主，區位總體尚可。
樓盤總結
作為金山的新盤，50%配比的安商房項目，拿下的地價不低，周邊主要以次新二手房和安置房為主，新盤競爭不多，目測樓盤的備案價會在3W左右，估計去化難度較大。最近隨著土拍安商房比例的降低，對於這種高價拿下的安商地塊來說，後續的銷售難度巨大。至於肯不肯大力度優惠，就看開發商自己了。
題外話
作為項目的開發商龍湖，雖然也是國內比較知名的地產開發商，但是前幾個月在東二環發生的滅火器噴對手的事件也是他們作為主角。對於這樣的行為，很容易聯想到三叉街的水槍開發商，對於這些出手狠辣的開發商，對於購房者來說，儘量祈求項目別出大問題，不然維權起來，可能人財兩失。