2020-12-02 06:58:57 來源：國民經略 列印
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近日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在近日出版的《十四五規劃建議輔導讀本》中發表文章指出：
堅決抑制房地產泡沫。
文章說：
房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。
目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%, 還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。
可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
房地產是最大「灰犀牛」，可謂一錘定音，對房地產泡沫發出了最嚴警告。
這不是權威人士第一次發出類似警告了。
有人應該還記得，兩年前，郭樹清在陸家嘴金融論壇上曾發出提醒：
理財產品收益率超過6%就要打問號，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準備。
兩年後的今天，全國的P2P網貸機構已經從高峰時期的3595家縮減為0了，足見權威定調的重要性。
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這一次，房地產被定位為「灰犀牛」，釋放了什麼信號？
「灰犀牛」一詞，來自美國經濟學者米歇爾·渥克。與我們熟悉的黑天鵝事件不同，灰犀牛事件，指的是常見卻又容易忽略的潛在危機；而黑天鵝事件，指的是罕見卻影響重大的風險。
如果說「新冠疫情」是典型的黑天鵝事件，超乎預料而影響深遠。那麼房地產泡沫、金融泡沫、債務爆雷等，就是典型的「灰犀牛」事件，危險如形隨形，但又被習以為常的人們所忽略。
房地產就是如此。
目前，居民槓桿率（居民債務/GDP）已經超過60%，正在趕超發達國家。而在2008年時，居民槓桿率還不到20%。10年多時間翻了3倍。
即便如此，整個社會對房地產的熱情有增無減，抱團漲價、萬人搶房、地王頻出的熱潮一浪接過一浪，絲毫沒看到背後潛在的危險。（參閱《央媒點名一線城市！房產稅不遠了？ <http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUyMTI0MDkxMg==&mid=2247492446&idx=1&sn=05eec4c95d49c5656cac70317ed6d249&chksm=f9dc8b61ceab0277e5258a4d3e30d2f4aaeafed39098d27dc5d9448955c5184b35fdadd98efb&scene=21>》）
顯然，如今的房價早已脫離經濟基本面。
以房價收入比來看，深圳超過了35，三亞、北京、上海、廈門超過了20，廣州、福州、杭州、南京、東莞、蘇州等城市超過了15，而國際正常水平在3-6之間。
以此標準來看，在主要一二線城市中，只有長沙處於合理水平。
即便考慮到發展中國家房價更易先於收入而上行，絕大多數城市的房價收入比也是不正常的。
當然，基於地方政府房地產經濟和土地財政的需要，房價即便脫離基本面也能得到維持，但這種格局再進一步深化，顯然是不健康的。
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房地產不是一個單純與鋼筋混凝土打交道的行業。
眾所周知，房地產涉及鋼鐵、水泥、電器等上下遊諸多行業，與信貸、消費等領域息息相關，更關乎許多人的財富基本盤，嚴重影響金融安全和社會穩定。
所以，每一次房地產危機，都會影響整個金融體系乃至經濟。
上世紀90年代的日本，在房地產泡沫崩盤後曾經一蹶不振，「失去的20年」讓日本錯失了發展機遇。
當時，由於整個社會與房地產深度捆綁，房地產泡沫破裂，東京等六大都市區的地價一度超跌了60%以上，由此導致無數人財富灰飛煙滅，大量公司、銀行破產，整個社會備受其害。
正如權威人士所言，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。
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所以，遏制房地產泡沫就是不得不走的一步棋。
當然，這背後存在明顯的央地博弈。地方更在乎房地產經濟、土地財政的基本盤，時時不乏鬆綁的衝動；而高層看到的是全局，在乎的金融穩定和社會安全，因此對地產泡沫更為在意。
所以，我們看到，房地產融資「三道紅線」的橫空出世，看到一眾地方政府吹風鬆綁調控的政策遭遇「朝令夕改」的撤回，甚至在疫情衝擊史無前例的上半年都未將全面重啟房地產，都是這一博弈的體現。
當然，必須說明的一點是，遏制房地產泡沫，並非將房地產打壓在地。
房地產畢竟是個大行業，牽一髮而動全身，穩是關鍵，防範金融風險是目的，軟著陸是理想情形，無論哪個層面都不會一棒子打死。
但同樣要說明的一點是，金融正在進入強監管時代。無論是螞蟻金服這樣的超級巨頭，還是某些年銷售數千億的超級房企，在強監管面前，都沒有太多掙扎空間。
房地產是最大灰犀牛，勿謂言之不預也。
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