一座城市房價想持續上漲，主要靠什麼？人！城市人口基數和增速，是衡量一座城市房地產市場發展潛力的重要參考指標。過去20年，房價之所以走出一波「大牛市」，就是因為城鎮化快速推進帶來的巨量購房需求。
時過境遷，隨著經濟快速發展，我國城鎮化也已提升到60%，這意味著未來城鎮化進程將開始放緩步伐。誠然，我國勞動力人口紅利在2012年左右就出現了明顯轉折——劉易斯拐點。資料顯示，2012年我國勞動人口首次開始下降，之後持續減少。
雖然，人口紅利已經漸漸消退；但是，房價似乎並沒有出現因之下跌。相反，近十年來我國房價依然保持較快上漲速度，而且今年全國房價甚至首次突破了10000元。那麼，難道這意味著人口因素對房價的影響並沒有想像中重要？
實話實說，人口是影響房價最重要的因素！比如，經濟學家任澤平先生便曾表示，短期看金融，中期看土地，長期看人口。如此看來，人口是影響房地產市場的長期因素，而且也是最重要的因素。事實上，人口對房價的影響已經開始逐漸顯現。
對此，我國著名經濟學家馬光遠近期發表了自己的看法：最終壓垮房地產泡沫的是低生育率陷阱。在馬光遠看來，目前我國多數城市房地產市場已經明顯過剩，住房空置率較高，如果未來生育率持續走低，房地產泡沫大概率將破滅。
研究表明，我國每個家庭平均需要生育至少2.2個小孩，才能保持人口不衰減。那麼，如今我國生育率現狀究竟如何？數據顯示，我國近5年來實際生育率約不足1.4，遠低於國際水準，這意味著我國已經進入低生育國家行列。
此外，數據顯示，2018年我國出生人口為1523萬人，比2017年少近200萬人。然而，2019年出生人口數量更是下滑到了1465萬人,人口出生率僅為10.48‰。可見，低生育率問題已經刻不容緩，不僅對房地產市場影響重大，對經濟結構及社會發展都影響深遠。
當然，有人會說，如今大城市一套房子動輒幾百萬，許多剛畢業的大學生根本無力買房！既然，買不起房子，很多年輕人便只能成為「單身貴族」，這也在一定程度上助推了低生育率的持續。如此看來，生育率和房價也有較為密切的關係。
試想，未來我國生育率如果長期保持在1.2左右，預計未來10年主力購房人口將減少超過6000萬！如此一來，新建的那些房子，誰來買？更何況，很多人未來將繼承1-3套房產，房子不缺的情況下，房價出現大幅下跌，甚至像日本當初那樣泡沫破裂，也未可知！
小結：低生育，毫無疑問是刺破房地產泡沫的最可能「灰犀牛」！雖然，目前已經放開「二孩」，但這卻遠遠不夠。你覺得呢？