前陣子，宇宙的朋友圈被坪山一個樓盤——碧湖春天刷屏了，單價低至3.5w/㎡，很多房產自媒體稱這是深圳市單價最低的一個樓盤，這個單價能在深圳上車新房，光看單價是挺香的，那實際怎麼樣呢？讓宇宙替大家去探探路。
『碧湖春天』
碧湖春天的開發商是港企兆邦基，兆邦基在深圳比較耳熟能詳的項目是「東門町商業街」，企業布局主要在商業運營和金融服務領域等，碧湖春天是兆邦基在深圳開發的第一個樓盤，作為企業第一個房產作品，還是具有標誌性意義的。
基本信息樓盤別名：碧湖春天花園樓盤特色：大社區 帶裝修綠化率：40%物業類型：住宅裝修標準：帶裝修產權年限：70年開發商：盛城和記房地產樓盤地址：坪山大道與湯坑路交匯處樓棟數：14棟 合計2691戶主力戶型：71㎡/90㎡/97㎡/102㎡規劃車位：1：1物業公司：兆邦基物業最近交房時間：2023年6月前
地理位置
樓盤位於碧嶺片區，目前是坪山最接近市區的樓盤，一出門就能上南坪三期，不堵車的情況下30分鐘內能到羅湖，40分鐘能到福田。
現場實探
整個項目包含四個地塊，其中一個地塊為幼兒園及小學，另外三個地塊分期開發，目前在售的是一期，一期在售戶型為71㎡2房2廳及91-97㎡的3房2廳戶型。
宇宙去的時候71㎡的戶型已經售罄，只剩零星幾套73㎡及91-97㎡的戶型，並且低單價的樓層也基本沒有了，中高樓層的單價約為3.8-3.9w/㎡，73㎡的戶型單價去到4.1w/㎡，所有戶型均為精裝修交樓。
再來看看得房率，從下圖我們可以看到90.63㎡的房子套內面積只有60.55㎡，得房率約為66%，對比上半年售罄的方直·穀倉府（均價3.8w/㎡）79%的得房率，這個得房率真的低啊，回想起剛剛營銷人員介紹的3梯4戶，瞬間不香了。
接下來我們看看戶型設計。
建面約71/73平 2房2廳1衛1陽臺
這個戶型目前只剩下73㎡的戶型在售，高層總價約為306萬左右。
建面約97平 3房2廳2衛1陽臺
這個戶型餐廳大概率是要坐到過道了，後期肯定是需要住戶重新調整陽臺、廚房和餐廳的使用功能的，這個位置的設計稍有欠缺，後期可能會改動較大。
再來看看交樓標準。
交樓標準沒有亮點，作為深圳第一個房地產項目，這樣的交樓標準似乎少了些誠意。
▲交樓標準樣板間
項目做了兩個樣板間，一個是交樓標準樣板間，另一個是帶軟裝的樣板間，這樣比較直觀且體驗感更真實一些，這一點開發商還是想得比較周到。
▲帶軟裝樣板間
另外，項目樣板房看出去便是馬巒山，這個自然資源是難以複製的，但同時也能正面看到深圳康寧醫院，宇宙認為這也會影響一些購房客的判斷。
▲樣板間前方是配套的幼兒園，遠處是馬巒山及醫院
周邊配套
交通
碧嶺片區目前還處於未開發階段，周邊多為工廠和村落，在建的14號線沙湖站離樓盤還有3.5公裡的距離，因此近5年內的出行方式將會以公交和自駕為主。
據營銷人員介紹，第四期的地鐵規劃中19號線會在碧嶺設站點，但不確定性和時間成本太高了，暫且不在考慮範圍。
商業
項目一層未來將作為公交接駁首末站，二、三層作為項目商業配套，而項目旁邊的卓越湯坑舊改未來也能提供一部分的商業配套作為補充。
坪山大道的另一邊還有200萬平方米的華盛·碧嶺城舊改項目，相信未來也會有商業生活配套，但如此大體量的舊改項目，推進速度緩慢，因此暫且不考慮其影響。
教育
項目自帶約3200㎡的幼兒園（15個班），還有一個小學在建，滿足教育基本配套，但未見太多亮點。
宇宙說
整體來看，宇宙認為這個樓盤性價比並不高，雖說是全市最低單價，但是最後算下來總價並沒有絕對的吸引力，預算稍微加一些，在坪山的選擇還是比較多的。
二是周邊規劃雖有，但建設周期太長，短期內升值空間有限，只能等坪山房價普漲吃紅利。
三是周邊配套較差，2023年3月交房，估計周邊的配套都還沒起來，生活和交通不便利是硬傷，短期內沒法改善。因此，這個樓盤宇宙持保留態度。
『璽悅臺』
璽悅臺項目是招商和華潤合作的第一個項目，這其中包含的意義已經遠超其商業價值，這個項目就像是含著金鑰匙出世的孩子，有兩大央企強強聯合為其背書，光是這個背書就有非常大的吸引力，實力這麼強的樓盤值不值得買，讓宇宙給你分析。
基本信息樓盤別名：璽悅臺樓盤特色：精裝修 央企開發綠化率：40%物業類型：住宅裝修標準：帶裝修產權年限：70年開發商：招商華潤聯合開發樓盤地址：坪山大道與丹梓大道交匯處樓棟數：8棟，合計1061戶主力戶型：85㎡/96㎡/110㎡規劃車位：車位合計1770個物業公司：華潤物業最近交房時間：2022年12月
地理位置
項目位於坪山大道與丹梓大道交匯處的東北角，目前周邊沒有太多的生活配套，多為村落及工廠，離G15瀋海高速入口直線距離不到1公裡，去市區可以從G15走，但G15深圳段堵車是常有的事，所以時間上可能並不比南坪三期有優勢。
現場實探
▲營銷中心
從整個營銷中心的設計、服務以及規範度來說，璽悅臺和中海萬錦熙岸華庭的規格絕對是坪山區內的第一梯隊。
▲相關資質公示板
目前在售的有3種戶型，一是85-86㎡ 3房2廳1衛、二是96-99㎡ 3房2廳2衛、三是110-113㎡ 4房2廳2衛，單價區間在3.7-4.1w/㎡，目前第5棟已售罄。
這個價格能拿下招商華潤的樓盤並配套華潤物業，不得不說，香！
得房率約為79%，比碧湖春天得房率高，因此性價比不錯。
▲戶型模型圖
戶型中規中矩，宇宙挑不出太大的毛病，接下來讓我們看看樣板間。
▲樣板間
整體來說體驗感良好，基礎功能全部都配備了，屬於挑不出毛病的綜合型選手。
▲精裝修配置標準
精裝修的配置標準還是很有吸引力的，使用的品牌基本屬於中端及以上品牌，性價比不錯。
周邊配套
交通
目前距離項目較近的地鐵站為朱洋坑站（在建14號線，預計2023年通車），直線距離約為1公裡，遠期規劃還有19號線經過該片區。因此短期內交通方式仍以公交及自駕為主。
商業
該項目為純住宅項目，自帶1萬㎡的社區商業，目前周邊基本沒有大型商業，只有零散的小型商業可以滿足日常生活需求，並且項目周邊涉及生態用地，因此未來周邊發展也相對受限，當然居住密度也會相對較低。
教育配套
項目自帶12班的幼兒園，目前小學學區對應坑梓中心小學和坪山同心外國語學校初中部。項目旁邊老坑學校（暫定名）正在建設當中，為45班九年一貫制學校，建成後將提供2100個學位。
▲老坑學校項目進展
宇宙說
宇宙認為這個樓盤主要買的是雙央企聯合打造的樓盤品質及華潤物業。項目周邊生活配套還是比較弱的，居住氛圍不足，另外受限於周邊地塊屬性（多為工業用地及生態用地），未來生活圈密度也是偏低的。
只能說自然生態環境是不錯的，一部分高樓層可以看到松子坑水庫，周邊還有一個松子坑森林公園。教育配套屬於基本配套，目前未見太大的亮點。
綜上，這個項目比較適合看重樓盤品質及物業的剛需購房客，如果看重交通及生活便利性的話建議再觀望一下。
『東關珺府』
東關集團成立至今25年，在深圳的項目不算特別多，但在坪山就有四個城市更新項目，包含江邊片區舊改一期、二期，三洋湖工業區舊改及三洋湖舊村舊改，總建面約200萬㎡，體量可觀。
▲東關在坪山拿下的4個舊改項目（紅字部分）
基本信息樓盤別名：東關珺府樓盤特色：綜合體，帶裝修綠化率：30%物業類型：住宅裝修標準：帶裝修產權年限：70年開發商：深圳市東凱置地樓盤地址：坪山區江嶺路與比亞迪路交匯處樓棟數：一期5棟8單元，合計1571戶主力戶型：68㎡/80㎡/90㎡規劃車位：1：1物業公司：東關物業最近交房時間：2023年7月前
地理位置
項目位於深圳市坪山區馬巒街道江嶺路與比亞迪路交匯處西北側，屬於江邊片區舊改的一期，未來還有二期和三期，擬建成集商品住房、商務辦公、商業等多業態於一體的城市綜合體。
現場實探
東關的營銷中心有一部分為品牌形象展廳，除了異地樣板房外還有工法展示和智能家居產品的展示，整個營銷中心給宇宙的感受就是用心，誠意十足，項目預計本月開盤。
項目包含5棟高層住宅，主力戶型為建面約80㎡至110㎡的三至四房，預計開盤均價不超4萬/㎡。
這個項目最大的亮點大概是它的智能家居系統了，這也是開發商力推的亮點之一。
項目使用的是「Aqara Home」的智能設備並接入米家，設備包括人體感應、無線感官、溫度感應器、智能恆流驅動器等等。
▲配備的智能家居配件
對於智能家居系統，宇宙是持保守態度的，目前智能家居系統使用感並沒有想像中好，且有些功能中看不中用，比較雞肋。隨著時間的推移，相信智能家居會逐步成熟和升級，而相應的升級服務是否能跟上，也是購房客需要考慮的問題。
接下來我們來看看它的交樓標準。
一個民企房地產的交樓標準能達到這個水平，品牌自身是對自己有要求的，宇宙認為這還是值得碧湖春天學習的。
▲94㎡/111㎡戶型圖
從樣板間看，整體細節做得很好，用料也比較紮實，這點讓宇宙想起了方直穀倉府，這兩個樓盤都是性價比較高的剛需樓盤。
▲門窗的防墜落裝置
▲非常有質感的推拉門
接下來看看工法區。
這個門底自動升降密封條安裝在入戶門上，可以隔絕噪音、防塵等，只要把門關上，門縫就會被自動密封。
另外精裝修配備中空百葉窗，還有推拉門的剖面展示，這兩個配套在同價位的樓盤中實屬罕見。
周邊配套
交通
離項目最近的地鐵站是16號線（在建）江嶺站，距離約為1公裡，還是比較遠的，二期距離地鐵站會更近一些。另外搭乘16號線到坪山圍站換乘14號快線通往福田崗廈。
項目離南坪三期只有1.6公裡，自駕去市區還是非常方便的，便利程度比璽悅臺好一些。
商業
整個江邊舊改和江嶺廣場舊改項目共規劃20.2萬㎡的商業體量，分別為集中商業、主題街鋪以及下沉式風情街，其中東關珺府自帶的社區商業約為1.34萬㎡，另外距離項目3公裡處還有坪山益田假日廣場，目前基本可以滿足生活需求，未來等片區建設完成，將形成較好的商業氛圍。
教育
項目自帶2400㎡的九班制幼兒園，西側有政府要求同步建設的一所九年制學校，由萬科代建。
▲坪山第二外國語學校
小學和初中劃分在坪山第二外國語學區的範圍內。坪山第二外國語學校為公立九年一貫制學校，已於2019年開學，宇宙認為這個學區還是值得期待的。
宇宙說
項目周邊城市更新項目比較多，但多數處於更新前期，各項配套目前並不完善，需要一定時間才兌現，一旦更新完成，這個片區的生活和交通配套還是不錯的。
另外，項目接近比亞迪總部，未來人流量較大，居住氛圍也會比較濃厚。並且，其精裝修的品質也是非常值得期待的，畢竟是東關在坪山的第一個項目，相信各方面都會比較用心（這點跟穀倉府有點像）。
從軟硬體來說，項目的性價比還是很高的，是剛需上車一個不錯的選擇，值得期待。
除了上面幾個項目外，佳華領悅廣場及花樣年旭輝好時光也準備入市了，要上車的小夥伴們可以關注下，接下來宇宙也將為大家帶來最新的坪山樓盤信息，記得多關注喔。
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