來源：樓面   2020年12月14日 08:40
關於房貸，還有很多人不太熟悉，熟悉的朋友可以跳過了，本文主要是寫給不太明白的讀者。
槓桿的魔力
很多人，特別是60,70,80年代的朋友，攢了半輩子的錢全款買了一套小房子，我們問他/她為什麼不貸款，理由大概有兩個：
一個是不想壓力太大，怕以後還不上，我媽媽就是這樣的一個人。另一個是覺得利息高，貸款100萬，還完要還200萬，不划算。
因此，也錯失了房地產的完整紅利。也因此錯失了槓桿的帶來的放大性收益。
很多人對於槓桿完全沒有概念，總覺得有多少錢辦多少事，這是基於你購買的產品是一個完全的消費品或消耗品，而對於有可能賺錢的投資和標的物，顯然使用槓桿更有意義。
槓桿簡單的講就是通過房貸讓手裡的錢可以買到更大的房子，獲得額外放大的收益，即銀行那70%貸款帶來的收益。
舉例說明：
一套100平方米的房子，1萬元一平方米，如果全款則需要支付100萬元，當房價漲到2萬的時候淨利潤為100萬元左右。
而同樣的價格，租個槓桿貸款購買，則可以拿100萬買到330平方米的房子，當房價2萬的時候，毛利則大概有560萬，減去貸款230萬，以及每月大約1.3萬元，一年16萬的房貸。實際330萬減去每16萬的年供，就是淨利潤。
這中間的差價有多大，不算不知道，一算嚇一跳。
低到驚人的利息
相對於攢錢全款買房，許多人甚至向親戚朋友高息借款幾十萬也不願意欠銀行的房貸，理由是銀行的利息高，但銀行的利息真的高麼？
大多數人都存在這麼一個誤區，實際上銀行的利息低到驚人。
因為房貸的利息是根據餘額發生實際利息，是浮動的，而非像信用卡一樣，收取固定比例利息，從始至終每月相同。
這就讓許多人，因為房貸對外公布的利息數字，錯以為房貸的利息高。
還有很多人則是因為利息總額高，就認為房貸利息高，殊不知如果換成別的借貸方式，真正借貸30年，利息甚至要高一倍。
我舉個例子：
貸款100萬元，按照各首套5.05%的利率來算，總支付利息943573元，那麼每年利息31452元，也就是每年每一萬元利息只有314塊錢。
而信用卡分期1萬元，按照招商銀行打折後的優惠利率月息0.66%來計算，每年的利息也要792元。更不用說有些分期要0.75%甚至更高的利息。
而之所以利率5.05%最終每年每萬隻有300塊錢的利息，正是因為房貸的利息是根據欠款餘額不斷降低的。
而信用卡的固定利率，所以大多數房貸的利率要比信用卡低一倍還多。
可以說，房貸是普通人能接到的成本最低的大額資金。
啥是利率上浮？
眾所周知，現在不少城市都出現了利率上浮。
很多人搞不清楚上浮是怎麼回事，其實就是以對外公布的lpr為基準利率，即4.65%。
結合各地不同程度的加點來作為最終的利率，每一個加點實際相當月增加或減少0.01%，即如果是加點35，最終的利率就是4.65%+0.35%=5%
而一旦LPR的基準發生變化，以上邊的為例，那麼你的貸款利率就會變為：新的基準利率+0.35%=新的最終利率。
+0.35%這個數字是不會變化的。
這兩年，很多城市都達到了五點多，甚至是六，這也讓不少人特別擔心因此少賺很多錢，多付出了很多利息。
其實大可不必過於焦慮，以100萬為例，貸款利率5%時的月供為5368元，而貸款利率6%的時候，每月月供是5995元。
這中間高達1%的利率差，實際造成的每月還款額度只有600多塊錢，一年也不過7000塊錢。
按照國內居民平均8年左右的平均換房周期，總的差額也就五萬塊錢，如果你因為這個利息錯過了一個上漲周期，那就真都不是幾萬塊錢的損失了，更何況是平攤到每月。
其他貸款知識
1 有很多人會問，我剛畢業，貸款能貸多少錢？都需要看什麼？
關於貸款的額度，其實跟你畢業多久毫無關係。銀行看的是房子的總價和你的收入水平。
比如大多數城市銀行對於房貸的要求都是，首套可貸款70%，而二套不超過60%，不少城市這個數字也會隨著自己城市的政策有所差異，但這個首套70%和二套60%是上限。
也就是說，你不管買多好的房子、多差的房子，你的收入多少，你最多也只能貸款70%和60%。
在此前提下，銀行會根據你的收入情況，來判定是否給你貸款到這麼多錢，比如你的月供計算完有每月1萬塊錢，而你的收入也就一萬塊錢出頭，銀行是肯定不會貸款給你的。
銀行會要求你的每個月收入流水達到月供的2倍以上，有的銀行要求2.5倍以上，並且很多時候也會要求這個2倍以上，是基於此次的房貸疊加其他的房貸或者車貸之類的貸款之後，再乘以兩倍。
2 公寓的貸款跟住宅的貸款是兩種體系
公寓的貸款不佔住宅貸款的首套名額，但是公寓的貸款只能貸款10年，並且首付50.
3 房貸全國聯網
很多城市對於首套的要求除了本地沒房，還要求無貸款記錄，所以要珍惜首次的貸款資格，因為就算還清了原來的貸款，也是有貸款記錄的。
4 目前的徵信系統已經非常完善
很多你想不到的信息會出現在徵信報告中，比如有些人因為酒駕被扣12分就出現在了徵信中，這也會成為某些銀行拒貸的原因，所以一定要遵紀守法保護好自己的徵信，避免因為一些跟房子沒關係的原因導致住宅拒貸。
另一方面，買房之前一定要查好徵信，避免下完定金首付之後被銀行拒貸，如果因為拒貸無法補足全款買房，開發商大概率要收不少的違約金，到時候會非常的被動，進退兩難。