來源：中國房地產報
本文來自微信公眾號「中國房地產報」
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但即使如此，似乎也阻擋不了萬千購房者熱情。
中房報記者 付珊珊丨杭州報導
在不少投資客眼中，杭州已經成了最新的「炒房之都」。
今年以來，杭州樓市熱度高居不下：新房方面，僅今年上半年杭州樓市就出現5次「萬人搖」，新房搖號中籤率低於2%情況出現10次，其中西溪公館近6萬人搖號更是創造了杭州搖號史上報名人數最多樓盤紀錄。
不僅新房市場火爆，二手房市場亦然。臨近年末，杭州二手房市場也傳出了某項目以16萬元/平方米單價成交的消息。
根據國家統計局發布的70城房價指數顯示，今年前11月，杭州新房房價同比一直處於上漲區間，二手房更是只漲不跌。
在一波一波樓市升溫下，杭州市政府也頻頻「出手」，今年已多次出臺樓市「打補丁」政策，優先保護剛需及無房戶選房購房。同時，據中國房地產報記者了解，臨近年末，為了分流、避免單個項目出現「萬人搖」局面，政府在審批預售證時做了排期，有意將一批「紅盤」同時入市，從而分流抑制樓市熱度過剩。
但即使如此，似乎也阻擋不了萬千購房者熱情。
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紅盤扎堆排期入市 購房者需N選一
「項目是不是快開了？」「什麼時候取證？」進入12月中旬，不少杭州「網紅盤」購房群中幾乎每天都有人重複問這些問題，即使置業顧問一直耐心地回復「快了「，但其實到底什麼時候取證他們心裡也沒有「準算盤」。
此前，由於杭州樓市過熱，有報導稱政府已停發預售價在3.5萬元/平方米以上的項目預售證，前幾日，又有媒體報導該消息，經中國房地產報記者向杭州房企以及一線置業顧問求證得知，目前杭州單價在3.5萬元/平方米以上項目預售證並未停發，只是考慮到市場熱度，項目需要排期，與此同時，一些單價在3.5萬元/平方米以下紅盤也需排期。
一般而言，如果同板塊出現過「萬人搖」項目或者某個樓盤特別火爆，都可能被政府認定為紅盤。一位杭州房企區域營銷總經理表示，紅盤客戶多，會按房管局分流計劃同期開盤。
因此，對於紅盤購房者又愛又恨，一方面期待項目儘快取證開盤，另一方面紅盤同時入市，一組購房者只能選擇一個紅盤進行搖號，這導致不少購房者陷入糾結。
王女士是一名工作在上海的「新杭州人」，據其介紹，自己已走訪了萬科前宸、星創城、招商融信天瀾、建發金輝紫樟臺以及中梁沐宸院5個項目，這幾個項目雖然位置不一，但都屬於杭州目前大熱板塊，正在等待排期取證。但讓王女士為難的是，幾個項目都不錯，如何選擇搖號成了難題。
面對紅盤，購房者糾結，置業顧問同樣有「煩惱」。
「我們並不喜歡做這些紅盤，錢少人累。」小薇是杭州未來科技城板塊某一紅盤項目置業顧問，其表示，未來科技城板塊出的基本都是紅盤，因此白天看房客戶接連不斷，往往一組還沒帶完另一組預約客戶就來了。客戶雖多，但也只有自己帶的客戶搖中房子才能拿到佣金。
搖號面前，無論是置業顧問還是購房者，幾乎都被綁在了「運氣」的起跑線上。
此外，據中國房地產報記者了解，有些項目為了避免人流過多，雖然開放了售樓處，但項目戶型圖被禁止流出，同時準備好的樣板間也不敢開放。
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一二手房價格的倒掛
從記者走訪的幾個紅盤來看，購房者需求不一，但吸引他們的主要因素是價格。上述提到的這些紅盤一個明顯特點就是所在區域內一二手房價格倒掛明顯。
以萬科前宸項目為例，同一區域萬科杭宸二手房成交價已達4.4萬元/平方米，萬科前宸雖然還未取證，但目前了解到的項目預售價由於限價原因最終可能在3萬元/平方米，對比之下，一二手房價差基本在1萬元/平方米以上，這意味著，如果購房者能夠搖中一套面積約100平方米房子，按照目前二手房價格，即可獲利超過100萬元。
價格倒掛吸引了不少投資客「上車」。據中國房地產報記者了解，目前杭州部分區域倒掛現象仍十分明顯，但總體倒掛區域已不多。
據上述千億房企杭州區域營銷總介紹，經過2019年-2020年市場普漲，目前杭州價格倒掛比較突出的板塊主要集中在單價3.5萬元/平方米以上的部分板塊。
這些板塊分為三類：第一類為新房價格雖有上調，但倒掛依然突出區域，如未來科技城板塊、奧體板塊、濱江板塊，此類板塊或有重大規劃利好，或有強大產業支撐，政府投入大，價值增長潛力巨大。
第二類價格倒掛板塊是豪宅板塊，如望江、錢江新城，目前新房限價6.98萬元/平方米，二手房售價卻接近10萬元/平方米，但該類板塊供地少，作為豪宅稀缺性高，新房限價紅利較為突出。
第三類為新房限價未突破板塊，如橋西、三墩北、鐵路北、之江、蕭山市北西板塊，該類板塊新房限價基本未動，但隨著地鐵延伸、城市骨架拉伸，配套的落地成熟，或有學區的加持，或有熱點事件帶動，板塊價值提升迅速，造成二手房價格上漲，但新房價格未動，新房限價紅利突出。
「關於價格倒掛出現分化問題，最直接原因在於杭州嚴格執行漲幅5%價格要求，低價房源因成交基數大、單價低，價格略微放鬆對總漲幅影響有限；由於杭州城市框架拉伸，杭州價格段從1萬元至7萬元，不同區域價差極大。」上述區域營銷總表示，除此以外，倒掛主要是由於價格與價值不對等引起的，限價政策是行政手段，並非市場行為；個別板塊限價線在市場線以上，自然需要時間周期來消化中間差價關係。
其表示，目前，政府也在宏觀調控，讓行政指引和市場面基本趨同，未來杭州市場上價格倒掛局面會有弱化趨勢。
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大基本面發展支撐
實際上，杭州樓市這把火已經旺了很久。
有數據統計，杭州從2018年至2020年上半年，就上演了28場萬人搖號搶房「盛況」。
為防止樓市過熱，杭州市政府也多次出臺樓市調控政策，但市場上購房需求依然旺盛。
在一位上海房企杭州區域營銷總看來，杭州市限貸限購政策一直是延續2015年後政策，目前政策主要是保護剛需及無房戶選房，抑制了部分投資性需求，整體政策基本面不變，一定程度上還促進剛需及無房戶加速購房，側面驗證了市場本身有居住屬性客戶容量和需求仍有上行空間。
其認為，杭州樓市之所以持續保持熱度，根本原因在於三個基本面：
首先，從人口基數上看，根據公開報導統計，2019年杭州成為人口增量第一城，全年人口增量約55.4萬人次，且該部分人口以高知、技術人才為主，購買力強。
其次，杭州人也熱衷買房，2019年杭州居民槓桿率為107.45%，居全國第一；也是全國唯一一個居民槓桿率超過100%的城市。
再次，從區位上看，杭州位於灣區經濟核心又是省會城市，樓市堅挺，購房者對價格仍有上漲預期。
隨著杭州城市發展，大量基建投入到後亞運時期，仍有眾多利好未兌付，這也是杭州吸附全省及周邊縣市強購買力的原因所在。
責任編輯：馬琳 王春紅