購買了一處二手房，全款已經交給房東，房東也順利配合過戶，在拿到了房產證準備搬家的時候，發現自己購買的二手房裡竟然住著一家四口陌生人！
這樣的事要是發生在你身上，除了氣得頭疼心疼，你還會怎麼辦？
我市市民小劉，看中了一套學區房，在與房東溝通好價格後，便籤訂了書面的二手房買賣合同，合同約定小劉全款購買，於一個月內湊齊購房款120萬元，在交款當天房東將房屋予以過戶到小劉名下，並約定如果任何一方違約，則需要向對方繳納30萬元的違約金。
還好，一切履行的都很順利，房東如期拿到了房款，小劉也順利進行了房屋登記過戶。
小劉一家人喜滋滋的準備搬家時，卻發現自己購買的這套住房裡竟然住著一家四口，小劉驚奇萬分，上個月來看房子時候，除了有一部分家具，並沒有人居住啊，並且家具是房東贈送的，就連發票也給你小劉。小劉連忙問這一家人是何人時，這家人說「自己早在一年前就在這裡居住了，這房子是自己租來的，一下租了5年，還有4年租約呢」，說著便拿出了租房合同給小劉看。
小劉這才恍然大悟，原來自己被擺了一道！這個房子屬於學區房，已經被原房東出租了！
依據法律規定「買賣不破租賃」的原則，已經「承租人具有購買優先權」的原則，小劉不但面臨著被承租人起訴確認二手房買賣合同無效的情形，還要面臨著已經支付了購房款卻無法居住的尷尬處境。
那麼，在購買二手房時，有什麼事情是我們必須應當注意什麼呢？
第一：一定要實際看房。
第一點就是房屋的質量問題，比如是否有漏水問題、牆體裂縫等，或者是否屬於危房、禁止買賣的單位住房、經濟適用房等。
另外一點就是房屋的背景，應該提前在小區裡面了解一下，比如實踐中有人購買二手房作為結婚使用，結果買下以後才知道該房屋在此之前發生過兇殺案，就主張原房主欺詐要求退房的事情。
還有一點，就是看看是否依然有人居住，或者房屋是否屬於被出租狀態。
第二：籤訂合同過程中一定要嚴格涉及合同條款。
首先，對房屋產權證本身的真實性審查，避免偽造房產證的情況。
其次，對賣方主體資格及代理人資格的審查，看看二手房轉讓人是否是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。如果是代理人出售房屋，比如兒子代替父母賣方，一定要要看清委託公證書或認證書，同時應當將授權事項及範圍等看清楚。
再次，一定要對共有財產進行審查，共有二手房，應當審查有無共有人同意轉讓的書面證明。
還有，查看房屋是否存在抵押、查封、保全等非正常狀態。
具體的合同條款，最好訂立書面形式的房地產買賣合同，有示範文本的省市，可以使用示範文本。對於自擬合同，一定要約定好房屋狀態、過戶過程、款項支付過程、違約責任、稅費承擔、爭議解決等條款，避免籤訂了合同卻無法履行的風險。
同時，對於自己交付的全部款項，比如定金、首付款、稅費等，一定要保存好書面證據。
本文開頭的案例中，小劉可以向原房東主張對方隱瞞房屋交易重大事實，屬於欺詐違約行為，要求對方支付違約金，同時可以要求在住的房客向自己繳納房租，如果房租已經被原房東收取的，可以要求返還。如果小劉不想要這個房屋，還可以以原房東嚴重違約為由，或者房屋目前無法居住導致合同目的不能實現為由要求解除合同，返還購房款並賠償損失。
更為重要的一點：一定不要全部相信房產中介，畢竟他們是一手託兩家，為了賺取中介費，有可能對兩頭都僅僅進行傳遞有利的消息，而讓彼此遭受蒙蔽。
以上就是本期二手房買賣的風險提示，本律師將在下一期繼續為大家帶來二手房買賣的風險防範法律知識。
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