三舊改造95%籤約，餘下5%會被強拆？你會應對嗎？
2020-08-26 北京在明律師事務所■點擊右上角【關注】「北京在明律師事務所」頭條號，私信回復「諮詢」，即可享有一對一法律服務諮詢。
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：所謂「城市更新」可理解為「三舊改造」的升級概念，大致等同於其他地區的「舊城區改建」「城中村改造」，但與「棚戶區改造」區別較大。其關鍵點在於，「三舊改造」多通過企業等市場主體深度參與，法律性質上更接近於協議搬遷，靠得是市場主體和物業權利人一戶一戶協商籤約。近日，深圳市就《深圳經濟特區城市更新條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，其中第32條「個別徵收模式」直接被一些人解讀為「強制徵收」，引發了其對房屋權利人影響的熱烈討論。那麼，「個別徵收模式」真的意味著「強制徵收」嗎？少數不同意改造的房屋權利人又該怎樣應對呢？】
【要點一：「個別徵收模式」將全省通行】
事實上，本次深圳市擬出臺的新規可理解為對2019年8月廣東省政府《關於深化改革加快推動「三舊」改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）的細化、落實動作。
《指導意見》中已經提及了「個別徵收模式」的有關內容：
「三舊」改造項目，多數原權利主體同意改造，少數原權利主體不同意改造的，按照《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定處理……
對於市場主導的拆除重建類改造項目，市場主體已徵得第16點規定比例的原權利主體同意，但項目仍難以推進，在政府規定的期限內無法與所有原權利主體達成搬遷補償協議的，該市場主體可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。市縣級人民政府可在現有工作基礎上繼續推進土地、房產徵收（收回）工作，並對經核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。
我們再來看深圳市此番公開徵求意見的《城市更新條例》第32條的規定：當已籤訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以依法對未籤約部分房屋實施個別徵收。對徵收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
政府實施個別徵收的，按照套內面積1:1置換或者進行貨幣補償確定徵收標準。政府實施個別徵收取得的物業權利，在不低於原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協商籤訂補償方案。
這樣一對照我們不難看出，由「協議改造」到「房屋徵收」的轉換即「個別徵收模式」之關鍵。不低於95%的房屋權利人籤約，剩下不足5%的房屋權利人將會面臨政府主導的房屋徵收，從而在三舊改造、城市更新中發揮政府的補位作用，推動項目落地。
【要點二：「個別徵收模式」下，被徵收人補償權益同樣能保障！】
首先需要澄清的是，凡是「徵收」行為皆具有行政強制性，即無論當事人是否同意、自願，徵收方都有權通過作出徵收補償決定、申請法院強制執行的法定程序對被徵收房屋實施強制拆除，從而實現其徵收目的。
故此，「強制徵收」的提法意義不大。問題的關鍵在於，剩下這5%的「少數房屋權利人」的補償權益能否得到充分的保障。
在明律師認為，所謂「個別徵收模式」必須嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行，不能因對象的「個別」而打任何折扣。
對於5%以內的房屋權利人而言，可從以下幾個方面尋求權利的救濟：
1. 針對房屋徵收決定申請行政複議或者提起行政訴訟，對涉案的原三舊改造項目是否符合「房屋徵收相關規定」，尤其是社會公共利益的需要進行依法審查；
2. 就徵收方與市場主體重新協商籤訂的徵收補償方案提出意見、要求聽證。這部分法定權利的行使是否會因「5%」這一「少數房屋權利人」的佔比而受到影響，有待持續觀察和在實踐中與徵收方充分溝通探討。
3. 在協商難以達成一致的情況下，針對徵收補償決定提起複議或者訴訟；
據此，「個別徵收模式」的啟動與少數房屋權利人的房屋最終被強拆之間尚有較大距離，被徵收人完全可以在此期間與政府部門充分溝通、協商，爭取在法律框架內妥善解決補償安置問題，避免走到司法強拆那一步。
值得注意的是，公開徵求意見稿的第26條對拆除重建類的城市更新搬遷補償標準做了明確規定：
舊住宅區的合法建築採用原地產權置換的，按照套內面積不少於1:1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；
採用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；採用貨幣補償的，貨幣補償標準按照我市房屋徵收相關規定確定。安置補償費應當在物業權利人搬離後及時支付。
公共保障住房更新單元的合法建築採用原地產權置換的，按照套內面積1:1或者建築面積1:1.2的比例進行補償。
綜上可知，只要房屋權利人明晰房屋徵收領域已有法規所賦予我們的救濟權利，就能有效保障自己的補償權益落實到位。至於具體操作中面臨的新情況、新問題，則可以諮詢專業律師尋求法律幫助，確保不因「少數服從多數」而使自身的補償權益受到損害。
版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！
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