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經濟觀察報 記者 謝敏敏第三方研究機構克而瑞在9月份公布了今年前八個月中國房地產企業新增土地貨值的榜單，前十榜單中出現了一個此前外界並不熟悉的名字——福晟集團。
在這份榜單中，福晟憑藉1358.8萬平方米的新增土地儲備排在第七名，和融創、恆大、碧桂園、萬科等龍頭房企並駕齊驅。這份榜單也將福晟的名字帶入了更廣泛的公共視野。
公開資料顯示，過去兩年來，福晟依靠併購拿下72個項目，總土地面積達到1680萬平方米，總建築面積達3800萬平方米，總貨值高達6500億元；其中，僅深圳區域就坐擁貨值超過3000億元的土地儲備，鄭州區域擁有的土地面積高達1.62萬畝。
併購是福晟的「殺手鐧」。「手中有糧，心中不慌。」福晟集團董事局主席潘偉明就曾表示，併購為福晟未來的發展和騰飛提供了充足的「麵粉」和「彈藥」。
這家今年銷售目標為300億元的房企，展示出了要在規模上大步趕超同行的決心。在藉助併購快速發展之際，福晟提出了十年戰略規劃，計劃未來十年的房地產銷售收入累計達到8800億元，力爭3年內邁入千億俱樂部。
拿地飛虎隊
福晟集團創始人潘偉明出生於廣東，大學畢業後曾經當過鎮長，後辭職下海，創辦福晟集團的前身——廣州雲星地產公司。
2003年，潘偉明進駐福建，並將總部搬至福州，成立福晟地產。2006年福晟整體收購原福建六建建工集團公司，對其進行改制重組後成立福建六建集團，六建目前是福晟除地產業務以外的另外一大重要板塊，是福建省施工總承包二十強企業。
福晟員工對潘偉明的評價是，他身上有廣東人實幹的基因，同時擁有閩商的拼搏精神。
如果說此前的福晟主要聚焦在廣東和福建，那麼在2015年前後，福晟正式開啟了規模化擴張的道路。「2015年以後，中國房地產拿地的方式在發生比較大的變化，通過招拍掛拿地的難度越來越大。我們這樣的企業不像央企資金雄厚，所以需要改變方式，打造一支拿地王牌軍，於是我們成立了飛虎隊。」福晟集團一高管對經濟觀察報記者表示，公司於2015年9月份成立的飛虎隊的主要職責就是併購。
據該高管介紹，飛虎隊成立了10個大隊，包括8個區域大隊和支援大隊、機動大隊。支援大隊的職能是預決策，由法務、財務、投資等相關背景人才組成，負責盡職調查、判斷併購市場的法務風險、設計交易結構等，相當於把董事會的決策功能前置，「區域大隊預判斷後，支援大隊再跟進，一起設置交易結構和進行談判等，等於集團和區域二合一，屆時給到董事長的就是一錘子買賣。」
併購時，如果區域大隊和支援大隊意見相左，此時就需要機動大隊介入。此外，在福晟並沒有設立區域公司的地方，機動大隊可直接進入拿地。
前述高管表示，這樣的組織架構保證了飛虎隊的「快」，「快速獲取項目信息，快速跟進，快速設計交易結構，快速談判，快速落定。」以飛虎隊今年在福建收購的一個純住宅項目為例，福建飛虎大隊獲得土地信息並且進行判斷之後，3月4日晚上潘偉明趕回福州，3月5日上午8點雙方開始洽談，並於第二天中午12點成功籤訂框架協議，從決策層見面到籤訂框架合同共計耗時不超過28個小時，創福晟收併購項目最快紀錄。
為了控制風險，飛虎隊還有專門的投後管理小組，籤訂收購協議之後，投後管理部門負責跟蹤後續問題。
據悉，潘偉明親自擔任飛虎隊大隊長，目前飛虎隊總計擁有超過300名隊員。為了激勵團隊人員，飛虎隊採取「年薪制＋拿地獎勵＋跟投」的考核機制，每個大隊的大隊長和副大隊長必須強制跟投。此外也有兼職飛虎隊，兼職飛虎隊有年薪和拿地獎金的激勵制度。
飛虎隊成立兩年來拿下的72個項目，是從1700個項目中挑選出來的。它併購項目的標準是「三好」原則：好出行、好就學、好就醫。
在併購類型上，福晟主要面向兩種項目，一是鄭州和深圳的大型舊改項目，相對來說周期較長；另外一種是二級開發項目，如果飛虎隊拿下的是在3到4個月內能開工的項目，則有重金獎勵。
值得一提的是，併購除了讓福晟坐擁6500億元貨值，也讓福晟獲得了較高的利潤回報。福晟方面提供的一份資料顯示，其旗下土地儲備的平均樓板價僅為4207元/平方米，以其鄭州錢隆城項目為例，土地成本為3017元/平方米，預計銷售均價超過15000元/平方米。「我們整個土地儲備的獲取，相對而言比公開市場確實要便宜，大概便宜30%到50%。」前述高管說。
二八原則
作為投資引擎，飛虎隊已然成為了福晟的核心團隊。
潘偉明認為，飛虎隊的併購能力已經具備專業優勢：「主要是獨到的市場價值發現能力、交易結構設計能力、資金的快速融通能力和法律風險識別能力，通過對70多個項目的成功併購，我們在法律問題解決、稅務籌劃、利潤測算、不動產抵押等方面已經積累了非常豐富的併購經驗。」
過去兩年來，併購讓福晟實現了在全國市場的快速布局。
2016年，福晟依靠併購在粵港澳大灣區的深圳、廣州、中山、惠州等城市布局了多個項目，隨後又確立了環杭州灣大灣區布局策略。福晟集團另一內部高管對經濟觀察報表示，福晟目前已經形成了「以粵港澳大灣區和環杭州灣大灣區為戰略支撐、以海西城市群為戰略銜接，以長沙、武漢、鄭州、天津等中國中線交通動脈沿線核心城市為戰略支點」的「H+4」戰略布局。「除了原有的海西板塊，粵港澳是福晟的重中之重，所以粵港澳的9個中心城市都會是我們今後去布局的城市圈。第三個城市圈是長三角，長三角是有幾個項目正在談，還沒有正式籤訂下來，預計在年底前有所突破。另外布局比較成熟的是華中板塊，包括鄭州、武漢和長沙等地，但在這三個城市採取深耕策略，不做城市圈的布局，因為它們都是單核省會城市。」該內部高管進一步解釋說。
在福晟內部，還有一條值得關注的「二八原則」。
福晟6500億元的貨值中，有80%來自一二線城市，20%來自三四線城市；並要求旗下項目80%來自於收併購，20%來自於招拍掛市場；此外，80%是住宅項目，20%為商業項目。
商業板塊是福晟十分重視的一大板塊。今年2月份，在商業地產領域經驗頗豐的原上海證大集團執行董事、BFC總裁吳洋加盟福晟，主管商業板塊。
福晟在商業上採取了更為聚焦的發展策略，此前在商業上的存量資產主要是福州和長沙的核心地段寫字樓項目，近期也在深圳前海獲選了新的商業項目，未來計劃在以上海為龍頭的杭州灣等一線及二線城市進行布局。在項目類型上，主要以開發超甲級及甲級寫字樓、社區商業等自持物業為主。
彎道超車
併購讓福晟嘗到了規模的「甜頭」，但是對於處於高速發展階段、試圖彎道超車的福晟來說，是否擁有充裕的資金是極大的挑戰，也關係到其生死存亡。
對此，福晟的解決之道是自有資金配合金融機構的支持。在自有資金方面，為了確保現金流儘快回正，福晟制定了「3691」的標準：即拿到地後3個月開工，6個月銷售，9個月封頂，一年現金流回正。部分項目能達到更快的周轉速度，以福州福晟拓福廣場項目為例，從籤訂合作協議到開盤僅用2個月的時間，100天實現現金流回正。
同時，福晟還成立了運營指揮中心，確保所有項目做到高周轉，保證併購資金池。
前述高管對記者強調，雖然要求高周轉，但福晟並不是走純粹的現金流快周轉模式，其周轉速度也略高於部分以高周轉見長的同行，福晟採取的是現金流加利潤均衡型模式：「我們併購獲取的土地的均價普遍較低，且以一二線城市為主，不可能是像三四線城市那樣的打法，所以在保證速度的同時也要保證利潤。」
而在外部資金方面，福晟採取了廣泛合作的模式，旗下項目合作比例約佔52%。「在合作上我們的態度是很開放的，佔大股也可以不操盤，小股時也可以操盤。比如我們在蘇州和萬科合作的項目，我們是大股東，但是我們不操盤。」上述高管表示。
此外，今年福晟和鉅派投資集團成立了50億元的房地產併購基金。後續福晟計劃和8家金融機構共同設立併購基金，預計在今年年底達到300億元的併購基金規模，明年達600億元規模。
對於資本市場，福晟也將規劃提上了日程。
早在2015年，福晟就開始謀求旗下地產業務通過H股佑威國際（00627.HK）借殼上市。前述內部高管表示，目前上市進展一切順利。記者了解到，福晟商業的目標則是5年後擁有獨立的資本平臺。