福晟的危局,AMC的困局

2020-12-10 騰訊網

每一個困境地產公司併購重組背後,似乎都有四大AMC的身影。

近日,一份名為《致福晟集團全體跟投員工的公開信》的文件再次將世茂與福晟的合作推至輿論的中心,信中稱世茂「夥同」恆豐銀行將共管帳戶裡的2.67億員工跟投款私自轉走,世茂的角色從白衣騎士變成了「黑天鵝」。世茂不僅未能拯救福晟地產的債務危機,鬧劇甚至愈演愈烈,福晟債券實質性違約,員工搶公章、追討跟投款……其實,在世茂福晟這場「世紀併購」中,世茂不過是小股操盤,東方、信達才是白衣騎士。

11月25日上午,世茂福晟公司員工們如常在福州福晟錢隆廣場辦公,但被臨時通知提前下班,具體原因不詳。

知情人士透露,世茂福晟突發事件的導火線,或是此前的11月24日,一封未蓋公章的公開信的流出。公開信披露,2020 年11 月18日凌晨,世茂方在未經使用福晟集團保管的覆核KEY 的情況下,在恆豐銀行的配合下,擅自將2.6493 億元款項從共管戶中轉出。福晟發現後,表示與世茂溝通無果,目前已將上述情況緊急向市政府進行了匯報,並已立即著手通過法院提起訴訟,訴請判令世茂方、恆豐銀行晉安支行追回共管款項。

隨後25號晚,福晟集團對此公開信做出聲明稱:「 福建福晟集團、福建六建集團與東方、信達、世茂四方合作,外界未經四方核實的信息,屬不實傳播。」

自今年1月份雙方達成的那場「世紀交易」以來,關於世茂、福晟雙方合作的問題與矛盾就常見諸報導。員工維權、項目延期、私募基金逾期、搶公章事件、投資人報警等事件持續上演。

2019年12月,世茂方與福晟集團及金融機構開始接觸洽商紓困事宜,並於2020年1月紓困合作四方(1:福建福晟集團、福建六建集團;2:東方;3:信達;4:世茂)共同成立有限合夥企業—廣州市得耀鴻鼎投資合夥企業(以下簡稱「得耀鴻鼎」),組成福晟紓困平臺。

得耀鴻鼎的股東結構

從上述股權結構的情況可以看出,世茂本質上是小股操盤的,且並未有實質併購,所以基本不涉及全盤承擔福晟債務的情況,最多也就是按照股權比例承擔有限責任。

而世茂的入股比例僅有16.67%,折算進福晟集團的股權比例中僅有8.17%,對於福晟集團七百億的負債總額,承擔額度有限。因此,世茂並不是所謂的白衣騎士,正如世茂自己多次強調的那樣:

從始至今,世茂集團未對福建福晟集團、福建六建集團進行整體收購,世茂集團基於紓困合作四方的共同委託輸出管理品牌及項目代管代建。

據透露,目前整體紓困進展包括:上千名員工的離崗自主擇業已基本實現平穩過渡,基本未產生重大勞動爭議糾紛;項目已實現恢復生產經營。截至7月底,實現65個項目復工復產;六建集團1-6月在建項目共計263個,整體復工率96.5%;農民工欠薪、員工欠薪和跟投款項清理等突出的社會穩定問題也提供相應方案,得以階段性緩解。

世茂認為,福晟紓困平臺仍以福建福晟集團有限公司經營主體,福晟集團的債務承擔主體仍為福晟集團,通過對項目資產的盤活形成自身良性運轉以解決債務問題。紓困平臺並不對福晟集團相關債務承擔法律責任。福建福晟集團既有的各類債務、項目生產資金投入等由福建福晟集團自身產生的經營效益來承擔和償還。

福晟還在賣資產「自救」

2020年1月,世茂集團與福晟集團在福州舉行戰略合作發布會,正式宣布雙方將共同成立新的合作品牌—世茂福晟,並將在全國範圍內進行房地產開發、建築施工、物業經營等多個領域的戰略合作。彼時各界都認為世茂介入之後,福晟的資金問題會逐步解決。在2020 年5 月的世茂房地產股東周年大會上,世茂房地產控股有限公司董事局副主席、總裁許世壇對這樁生意也有表態,收購福晟或者說戰略合作,世茂大概會投入五十到六十億左右,而「五六十億能夠拿到超千億的貨值,我覺得當然好好」。

樂觀的心態固然重要,但誠如收併購老手融創,也在市場上遇到過不少雷區。不久之後,福晟集團的債務問題就開始浮出水面。

鉅派資產旗下有三隻福晟系基金項目:《鉅福光晟併購私募基金》《鉅洲福寶盆專項投私募基金一期、二期、二期二號》《鉅福上海前灘併購私募基金》。

記者了解到,2020年5月7日,上海易鉅資產、鉅洲資產、鉅派集團作為甲方、福建福晟集團作為乙方、上海世茂建設作為丙方,共同聯名籤署了具有法律效力的《備忘錄》,明確從2020 年7 月起福建福晟和世茂建設三年內完成鉅派福晟系三個融資基金項目的清償退出,各項目兌付時間都做了明確約定。

2020年4月30日世茂集團按承諾兌付了鉅派南山府項目,但到了2020 年7 月2 日和2020 年9 月29 日,這是《鉅福上海前灘併購私募基金》項目的兩個兌付時間點,世茂並沒有繼續付款。據世茂方面透露,公司基於紓困平臺的委託,受託進行福晟的管理。在鉅派和福晟平臺商談過程中,上海世茂建設有限公司在備忘錄中加蓋了公章,以做見證。且備忘錄再次明確了還款人為福晟,「丙方(世茂建設)同意協助乙方(福晟)及其關聯方解決鉅派投資存量融資債務」,並沒有任何世茂承擔責任的字句。

11月19日,福晟債券「18福晟02」公告違約,導致另三隻將在一年內兌付的債券「18福晟03」、「19福晟01」、「19福晟02」也受到牽連,被機構下調信用評級至CC。

一年過去了,福晟的資金困局仍然待解。與此同時,潘偉明也在加緊處置資產。2019年9月,潘偉明夫婦將福晟國際64.16億股轉給兒子潘浩然,福晟集團還將位於長沙的6個物業項目注入福晟國際,並表示後續在適合投資的項目上,福晟國際享有優先權。在2020年初世茂對福晟展開的資產重組中,福建六建的大部分股權也被保留了下來。

儘管如此,遭遇疫情之後,住宅項目銷售欠佳,福晟國際也面臨資金困境,近期計劃出售香港部分物業進行資產重組。

截至2020年10月底,福晟集團已實現20個項目取證,獲得40多張預售證,合計百億貨值。

四大AMC與房企紓困

泰禾債務重組背後站著長城與華融

和福晟一樣,同樣是閩系房企,泰禾是近年來深陷違約債務危機房企中體量最大一家。

7月30日,萬科正式成為泰禾的潛在戰投。近期,除在經營管理、流程改進、產品提升、銷售策略等維度外,萬科對泰禾的關鍵動作是帶資方進場,提供擔保,推動復工和搶銷售節點,以解泰禾燃眉之急。

泰禾的南京和蘇州兩大事業部,將在近期率先啟動萬科進場前的交圈。此外,萬科正在和中國華融協商,不排除雙方將一起進場,盤活泰禾南京和蘇州項目。

一方面盤活資產,一方面泰禾還需要債權方對其恢復信心。

9月福建省分管副省長組織省廳相關職能部門與金融機構、銀行等部門召開了關於泰禾的專題會議,商議扶助泰禾事宜。

在各方推動下,近兩月以來,陸續有債權人做出讓步。「有一些債權方在口頭上給出承諾,不過還需要內部審批籤字。」 11月25日,知情人表示。

以長城資產為例。作為四大AMC之一,早在2017年3月,長城資產就曾因承接泰禾項目公司60億元債權和泰禾有過合作。長城資管是泰禾深圳院子項目的資方。泰禾深圳院子在2015年拿地時以7.5萬元/平方米的樓板價成為地王盤,彼時預計總投資金額116.48億元。

到2018年,泰禾和長城資管的合作進一步加深至資產管理、基金、產業投資併購、銀行業務、金融租賃、信託業務等維度。由此,長城資管成為泰禾的大債權人之一。

涉及到債務展期,利息讓渡等內容的協議,目前正在長城資產總部進行審批籤字。

「長城資產如果能夠注資,是利好泰禾債務重組推進的。」上述泰禾債權方人士對時代周報記者表示,泰禾能給出的債務重組方式大致是債轉股、債務置換、折價轉讓、結構化或證券化。

龍湖接盤昆明最大爛尾樓 東方「鼎力相助」

佔地2000畝、首次開盤熱銷95%、直升機看房……那些年,雲南西南海項目在滇池度假區創下了前所未有的樓市神話。但因資金問題,該項目於2014年開始停工,之後經歷了雲南物流集團注資、長豐地產接盤等波折,依然深陷困局。

四年之後的2020年3月23日,仁澤地產破產重整案首次債權人會議召開,據破產重整案管理人通報,截至債權申報結束之日,已有430位債權人申報629筆共220億債權,經管理人審核確認的債權也高達140多億,其中購房債權只有4360多萬,其餘均是工程欠款、借貸、欠繳土地出讓金和其它經營性欠款,而管理人查明的仁澤地產所有銀行帳戶的現金存款僅有40多萬,剩餘資產主要是未開發土地和未售出房產,遠不足以抵償債務。

2020年6月19日,仁澤地產破產重整第二次債權人會議正式舉行。會議上,債權人同意實施由管理人提交的重整草案,即東方資產管理公司旗下的上海東源添蒙投資中心作為重整投資人,無償受讓仁澤地產股權,並向仁澤地產出借最多45億元的重整資金,將引入龍湖地產開發西南海項目。

目前,仁澤地產解除資產查封工作已基本完成,接下來將力爭在2個月內完成投放重整資金的前期工作,並按照重整計劃規定清償債權,恢復經營,啟動後續開發,逐步實施交房。

四大AMC的救贖與自我救贖?

如果你欠銀行1萬塊,頭疼的人是你,如果你欠銀行1個億,頭疼的人是銀行。

這句玩笑話如今詮釋了四大AMC與房企的關係。

AMC的不良資產處置模式主要分為收購處置類業務和收購重組類業務。其中,涉房類不良資產以信託貸款、委託貸款和各類應收帳款的債權資產為主,歸屬於重組類業務。重組類不良資產中房地產佔比過半,根據已上市的中國華融和中國信達的財報數據,截至2020年上半年,若收購重組類不良資產按行業分類,涉房地產類佔比分別為53.5%和51.7%。

數據來源:企業年報、CRIC整理

在經濟環境與政策調控及疫情三大因素疊加上,房企的資金鍊越發緊張,出現債務危機也即將成為常態,如何紓困這些房企,避免成為「不良資產」可能是四大AMC必須要考慮的問題。雖然四大AMC旗下都有自己的房地產公司,但是無論從經驗和規模都不足以支撐困境地產企業的重組重整,正如萬通董事長馮侖所言:

開發商原來出問題,只要把銀行債務重組這事談好,再一邊賣房,供應商再給點喘息的空間,基本還能活,但現在情況變了。信息太透明,消息容易捅出來,一捅出來,銀行還沒慌,總包先慌了。開發商對總包只付70%工程款,壓著往前付,總包一看沒錢了,那就不能再幹活了,再幹活收不到錢,工地就散了,這時候要救活企業需要求總包,這是以前沒有碰到的新情況。

在這種情況下,找一家頭部房企代為操盤是個不錯的選擇。一方面與金融機構或非金融機構談債務解決方案,一方面快馬加鞭盤活資產。

而對於頭部房企來說,眼下正是一個「大魚吃小魚」的大好機會,藉助AMC的力量可以在資金上、資源上更有優勢。這也就是融創、萬科、世茂等房企不斷與AMC合作的重要原因。

來源丨不良資產頭條綜合新浪財經、21世紀經濟報導、時代周報等

相關焦點

  • 世茂福晟羅生門AB面:「合作紓困」的生與死
    福晟2.6億員工跟投款撲朔迷離的去向及世茂和福晟的"聯姻」狀態引起業內關注。文件顯示,2020年11月18日凌晨,世茂方在未經使用福晟集團保管的覆核KEY的情況下,經恆豐銀行配合,擅自將2.6493億元款項從共管帳戶中轉出。福晟方發現該情況後,立即與世茂方進行了嚴正交涉,但世茂方拒絕將款項調回。
  • 福晟發公開信指世茂私自轉走2.6億?關於福晟員工跟投、員工欠薪...
    紓困平臺並不對福晟集團相關債務承擔法律責任。福建福晟集團既有的各類債務、項目生產資金投入等由福建福晟集團自身產生的經營效益來承擔和償還。  記者發現,這封公開信內容上也有錯誤之處,比如「協議籤訂後,世茂方全面接管控制福建福晟、福建六建及各項目公司」。
  • 2.6億《帳戶共管協議》洩露 「紓困之難」與「福晟之亂」
    樂居財經訊 王帥 世茂與福晟的世紀合作一路在坎坷中前行,而早前網絡流傳的一封公開信也在給這場未滿周歲的合作增添新的變數。    11月25日,一份網絡流傳的《致福晟集團全體跟投員工的公開信》將世茂和福晟的合作推向輿論的風口,據信中描述,11 月18日,世茂在未經使用福晟集團覆核KEY的情況下,在恆豐銀行的配合下,擅自將2.6 億款項從共管戶中轉出。
  • 誰動了福晟2.6億員工跟投款?白騎士世茂變黑天鵝?
    不久後,福晟集團迎來一個同屬「閩系房企」的「白衣騎士」。2020年1月13日,世茂集團與福晟集團共同宣布締結戰略合作夥伴關係。上述《公開信》顯示,在福晟集團去年12月引進世茂集團進行重組後,根據約定,世茂集團按股比享有並承擔福晟集團整體負債不超過719億元(債務包括員工跟投款),世茂集團並承諾不得侵害福晟的相關權益,因世茂方存在故意或重大過失行為導致影響福建福晟、福建六建債務履行能力的,世茂方負責予以賠償。
  • 世茂向左、福晟向右
    隨後不出所料,當天晚間,福建福晟集團有限公司對此公開信做出聲明:「 福建福晟集團、福建六建集團與東方、信達、世茂四方合作,有關四方合作的情況須經四方確認。外界未經四方核實的信息,屬不實傳播。」   雖然雙方合作不暢的消息,被福晟的一紙聲明打破。但事實上,自今年1月份雙方達成的那場「世紀交易」以來,關於世茂、福晟雙方合作的問題與矛盾就常見諸報導。
  • 世茂福晟長沙一項目因資金問題停工數月後復工 世茂與福晟在長沙...
    天眼查APP顯示,湖南福晟集團有限公司由福州宣晟投資有限公司全資控股,而福州宣晟投資則由深圳錢隆實業有限公司100%控股,福州福晟集團有限公司則控股深圳錢隆實業,福州福晟集團有限公司的疑似實控人是香港的隆通有限公司。
  • 多個項目停擺、6.3億債券違約……昔日「千億黑馬」福晟再陷泥淖
    更早前的11月19日,福晟集團發布公告稱,公司未按時兌付應於當日支付的「18福晟02」回售本金及債券利息,合計6.31億元。同日,大公國際決定將福晟集團的主體信用等級由A+下調為C。 事實上,2019年深陷資本困局的福晟一直話題不斷,由此也引來業界的持續關注:目前福晟的「合作聯盟」情況如何?
  • 福晟集團未能按時支付「18福晟02」回售本金及利息 共計6.31億
    來源:觀點地產網11月19日,據上交所消息,福建福晟集團發布公告稱,未能按時支付「18福晟02」回售本金及債券利息。據觀點地產新媒體了解,該公司債為福建福晟集團有限公司公開發行2018年公司債券(第一期)品種二,債券簡稱「18福晟02」,發行規模10億元,本期債券期限為3年,公告指出,福建福晟集團應於2020年11月19日支付「18福晟02」已登記回售的債券本金及2019年11月19日至2020年11月18日期間的債券利息。
  • amc概念股是什麼意思 地方amc概念股都有哪些?
    地方amc概念股近期,地方資產管理公司和銀行系資管公司擴容均有提速之勢。那麼,amc概念股是什麼意思呢?我們來看看。地方amc概念股都有哪些?地方AMC概念股都有哪些呢?具體有如下:海德股份:是A股唯一一家民營AMC。越秀金控:發起設立的廣東省第二家地方AMC已獲廣東省政府批覆。中閩能源:大股東全資控股福建省唯一省級AMC福建省閩投資產管理公司。
  • 福晟逆襲之道:飛虎隊與二八原則
    福晟集團董事局主席潘偉明就曾表示,併購為福晟未來的發展和騰飛提供了充足的「麵粉」和「彈藥」。這家今年銷售目標為300億元的房企,展示出了要在規模上大步趕超同行的決心。在藉助併購快速發展之際,福晟提出了十年戰略規劃,計劃未來十年的房地產銷售收入累計達到8800億元,力爭3年內邁入千億俱樂部。
  • 福晟·翡翠灣產品發布盛典圓滿落幕
    19:05點,伴隨一場激揚而優雅的3D全息舞蹈,整個舞臺如星空變幻,也開啟了福晟·翡翠灣產品發布盛典的序幕。  主持人一一介紹蒞臨現場的各位貴賓,隨後福晟國際執行董事兼湖南福晟集團董事長潘俊鋼先生致歡迎詞,他簡單概述了福晟國際的發展歷程。
  • 快訊:福建福晟集團列為被執行人
    樂居財經訊 李禮 4月29日,樂居財經獲悉,福建福晟集團有限公司成為被執行人。據樂居財經了解,執行法院為廈門市湖裡區人民法院,執行標的633.15萬元,立案日期為2020年4月27日。此案由為民間借貸糾紛,於4月26日在福建開庭審理,上訴人沈寶英,被上訴人為福建六建集團有限公司、福建福晟房地產開發有限公司、福晟錢隆廣場(福建)商業管理有限公司、潘偉明、福建福晟集團有限公司。
  • 一封「神秘來信」 世茂與福晟合作羅生門之謎
    據該人士介紹,於2019年12月,基於屬地政府支持,在國有金融機構積極推介下,世茂方、福晟集團及金融機構開始接觸洽商福晟集團紓困事宜。於2020年1月,世茂、福晟、東方資產、信達資產四方共同成立有限合夥企業,組成福晟紓困平臺。
  • 福晟集團黑天鵝不斷,多處樓盤爛尾業主怎麼辦?
    這則沒有公章的公開信裡透露了較多關於世茂、福晟之間難辨真假的合作細節,如世茂方面「已陸續無償變更了福晟旗下14家項目公司的股權」以及「無償取得福晟生活服務集團51%的股權」等。不過,世茂方面隨後對這封《公開信》做出了反駁,25日晚,福晟集團也對公開信做出聲明稱:「 福建福晟集團、福建六建集團與東方、信達、世茂四方合作,有關四方合作的情況須經四方確認。
  • 「晟」放梅溪湖 福晟·翡翠灣公寓實景樣板間開放
    (福晟樣板間開放日現場。)紅網時刻7月22日訊(記者 康希 通訊員 邱慧)7月20日,福晟·翡翠灣公寓實景樣板間開放,精彩紛呈的開放活動和新鮮亮相的實景樣板間,吸引了眾多客戶,以及大批媒體、地產業內人士前來「探班」,零距離感受福晟·翡翠灣公寓樣板間的魅力。
  • 地產「羅生門」:是世茂「不講武德」,還是福晟「謊話連篇」?
    至於是否用、怎麼用、能否排除腹中羈絆,都是福晟自己的事情。之後,《樂居財經》再次聯繫福晟,得到回覆是「外界未經四方核實的信息,屬不實傳播」,簡而言之,《公開信》子虛烏有,涉及言論與福晟無關。一份徵討檄文,落到最後竟無人認領!當然,不要以為故事就這麼完了。在地產圈兒,被否定的謠言也有價值。很多時候,所有人已習慣假話,以致哪怕是真話說出來也像假話,只能以流言方式存在。
  • 買房還能相信誰,「千億黑馬」福晟在長沙多項目停工!
    最近,梅溪湖樓盤福晟翡翠灣業主維權的事情吸引了東敏君的注意。事情是這樣的,今年疫情期間,開發商向福晟翡翠灣的業主發來了順延交付期限通知書,大家起初也並未在意。然而隨著疫情形勢好轉,周邊的樓盤都陸續復工了,福晟翡翠灣卻遲遲未再動工。
  • 福晟國際:謝曉東辭任獨立非執行董事
    原標題:福晟國際:謝曉東辭任獨立非執行董事 邱伯瑜、黃鎮雄接任   12月14日,福晟國際
  • 福晟爛尾事件,對於購房者有何警示?
    最近關於福晟中央美墅三四期爛尾問題,可以說被福州房產圈所關注,今天也來聊聊面對目前開發商暴雷的風險,購房者需要注意什麼。經過分析樓盤由於分期開盤,隨著樓盤高層住宅的清盤,不少購房者就開始等待交房,但是福晟的暴雷,對於福晟的購房者而言,可以說是這兩年最大的痛。作為福州較大的開發商,前幾年福晟的新盤可以說在福州各地都有,買入的購房者也是不計其數。
  • 福晟.錢隆大第名流之夜精彩綻放
    貴脈傳承,尊享奢適 7月14日19:00,名流雲集福晟·錢隆大第,「名流之夜暨金門牌揭幕」活動在營銷中心門前的旱噴廣場隆重上演。這是一場榮耀與華麗盛宴,這是一場浪漫與激情的盛宴。福晟集團董事、財務中心總經理譚文華女士與銷售總監葉秋鶯女士共同揭牌視覺盛宴,精彩連連 一場激情無限的雷射缶表演拉開了整場活動的序幕