每一個困境地產公司併購重組背後,似乎都有四大AMC的身影。
近日,一份名為《致福晟集團全體跟投員工的公開信》的文件再次將世茂與福晟的合作推至輿論的中心,信中稱世茂「夥同」恆豐銀行將共管帳戶裡的2.67億員工跟投款私自轉走,世茂的角色從白衣騎士變成了「黑天鵝」。世茂不僅未能拯救福晟地產的債務危機,鬧劇甚至愈演愈烈,福晟債券實質性違約,員工搶公章、追討跟投款……其實,在世茂福晟這場「世紀併購」中,世茂不過是小股操盤,東方、信達才是白衣騎士。
11月25日上午,世茂福晟公司員工們如常在福州福晟錢隆廣場辦公,但被臨時通知提前下班,具體原因不詳。
知情人士透露,世茂福晟突發事件的導火線,或是此前的11月24日,一封未蓋公章的公開信的流出。公開信披露,2020 年11 月18日凌晨,世茂方在未經使用福晟集團保管的覆核KEY 的情況下,在恆豐銀行的配合下,擅自將2.6493 億元款項從共管戶中轉出。福晟發現後,表示與世茂溝通無果,目前已將上述情況緊急向市政府進行了匯報,並已立即著手通過法院提起訴訟,訴請判令世茂方、恆豐銀行晉安支行追回共管款項。
隨後25號晚,福晟集團對此公開信做出聲明稱:「 福建福晟集團、福建六建集團與東方、信達、世茂四方合作,外界未經四方核實的信息,屬不實傳播。」
自今年1月份雙方達成的那場「世紀交易」以來,關於世茂、福晟雙方合作的問題與矛盾就常見諸報導。員工維權、項目延期、私募基金逾期、搶公章事件、投資人報警等事件持續上演。
2019年12月,世茂方與福晟集團及金融機構開始接觸洽商紓困事宜,並於2020年1月紓困合作四方(1:福建福晟集團、福建六建集團;2:東方;3:信達;4:世茂)共同成立有限合夥企業—廣州市得耀鴻鼎投資合夥企業(以下簡稱「得耀鴻鼎」),組成福晟紓困平臺。
得耀鴻鼎的股東結構
從上述股權結構的情況可以看出,世茂本質上是小股操盤的,且並未有實質併購,所以基本不涉及全盤承擔福晟債務的情況,最多也就是按照股權比例承擔有限責任。
而世茂的入股比例僅有16.67%,折算進福晟集團的股權比例中僅有8.17%,對於福晟集團七百億的負債總額,承擔額度有限。因此,世茂並不是所謂的白衣騎士,正如世茂自己多次強調的那樣:
「
從始至今,世茂集團未對福建福晟集團、福建六建集團進行整體收購,世茂集團基於紓困合作四方的共同委託輸出管理品牌及項目代管代建。
據透露,目前整體紓困進展包括:上千名員工的離崗自主擇業已基本實現平穩過渡,基本未產生重大勞動爭議糾紛;項目已實現恢復生產經營。截至7月底,實現65個項目復工復產;六建集團1-6月在建項目共計263個,整體復工率96.5%;農民工欠薪、員工欠薪和跟投款項清理等突出的社會穩定問題也提供相應方案,得以階段性緩解。
世茂認為,福晟紓困平臺仍以福建福晟集團有限公司經營主體,福晟集團的債務承擔主體仍為福晟集團,通過對項目資產的盤活形成自身良性運轉以解決債務問題。紓困平臺並不對福晟集團相關債務承擔法律責任。福建福晟集團既有的各類債務、項目生產資金投入等由福建福晟集團自身產生的經營效益來承擔和償還。
福晟還在賣資產「自救」
2020年1月,世茂集團與福晟集團在福州舉行戰略合作發布會,正式宣布雙方將共同成立新的合作品牌—世茂福晟,並將在全國範圍內進行房地產開發、建築施工、物業經營等多個領域的戰略合作。彼時各界都認為世茂介入之後,福晟的資金問題會逐步解決。在2020 年5 月的世茂房地產股東周年大會上,世茂房地產控股有限公司董事局副主席、總裁許世壇對這樁生意也有表態,收購福晟或者說戰略合作,世茂大概會投入五十到六十億左右,而「五六十億能夠拿到超千億的貨值,我覺得當然好好」。
樂觀的心態固然重要,但誠如收併購老手融創,也在市場上遇到過不少雷區。不久之後,福晟集團的債務問題就開始浮出水面。
鉅派資產旗下有三隻福晟系基金項目:《鉅福光晟併購私募基金》《鉅洲福寶盆專項投私募基金一期、二期、二期二號》《鉅福上海前灘併購私募基金》。
記者了解到,2020年5月7日,上海易鉅資產、鉅洲資產、鉅派集團作為甲方、福建福晟集團作為乙方、上海世茂建設作為丙方,共同聯名籤署了具有法律效力的《備忘錄》,明確從2020 年7 月起福建福晟和世茂建設三年內完成鉅派福晟系三個融資基金項目的清償退出,各項目兌付時間都做了明確約定。
2020年4月30日世茂集團按承諾兌付了鉅派南山府項目,但到了2020 年7 月2 日和2020 年9 月29 日,這是《鉅福上海前灘併購私募基金》項目的兩個兌付時間點,世茂並沒有繼續付款。據世茂方面透露,公司基於紓困平臺的委託,受託進行福晟的管理。在鉅派和福晟平臺商談過程中,上海世茂建設有限公司在備忘錄中加蓋了公章,以做見證。且備忘錄再次明確了還款人為福晟,「丙方(世茂建設)同意協助乙方(福晟)及其關聯方解決鉅派投資存量融資債務」,並沒有任何世茂承擔責任的字句。
11月19日,福晟債券「18福晟02」公告違約,導致另三隻將在一年內兌付的債券「18福晟03」、「19福晟01」、「19福晟02」也受到牽連,被機構下調信用評級至CC。
一年過去了,福晟的資金困局仍然待解。與此同時,潘偉明也在加緊處置資產。2019年9月,潘偉明夫婦將福晟國際64.16億股轉給兒子潘浩然,福晟集團還將位於長沙的6個物業項目注入福晟國際,並表示後續在適合投資的項目上,福晟國際享有優先權。在2020年初世茂對福晟展開的資產重組中,福建六建的大部分股權也被保留了下來。
儘管如此,遭遇疫情之後,住宅項目銷售欠佳,福晟國際也面臨資金困境,近期計劃出售香港部分物業進行資產重組。
截至2020年10月底,福晟集團已實現20個項目取證,獲得40多張預售證,合計百億貨值。
四大AMC與房企紓困
▍泰禾債務重組背後站著長城與華融
和福晟一樣,同樣是閩系房企,泰禾是近年來深陷違約債務危機房企中體量最大一家。
7月30日,萬科正式成為泰禾的潛在戰投。近期,除在經營管理、流程改進、產品提升、銷售策略等維度外,萬科對泰禾的關鍵動作是帶資方進場,提供擔保,推動復工和搶銷售節點,以解泰禾燃眉之急。
泰禾的南京和蘇州兩大事業部,將在近期率先啟動萬科進場前的交圈。此外,萬科正在和中國華融協商,不排除雙方將一起進場,盤活泰禾南京和蘇州項目。
一方面盤活資產,一方面泰禾還需要債權方對其恢復信心。
9月福建省分管副省長組織省廳相關職能部門與金融機構、銀行等部門召開了關於泰禾的專題會議,商議扶助泰禾事宜。
在各方推動下,近兩月以來,陸續有債權人做出讓步。「有一些債權方在口頭上給出承諾,不過還需要內部審批籤字。」 11月25日,知情人表示。
以長城資產為例。作為四大AMC之一,早在2017年3月,長城資產就曾因承接泰禾項目公司60億元債權和泰禾有過合作。長城資管是泰禾深圳院子項目的資方。泰禾深圳院子在2015年拿地時以7.5萬元/平方米的樓板價成為地王盤,彼時預計總投資金額116.48億元。
到2018年,泰禾和長城資管的合作進一步加深至資產管理、基金、產業投資併購、銀行業務、金融租賃、信託業務等維度。由此,長城資管成為泰禾的大債權人之一。
涉及到債務展期,利息讓渡等內容的協議,目前正在長城資產總部進行審批籤字。
「長城資產如果能夠注資,是利好泰禾債務重組推進的。」上述泰禾債權方人士對時代周報記者表示,泰禾能給出的債務重組方式大致是債轉股、債務置換、折價轉讓、結構化或證券化。
▍龍湖接盤昆明最大爛尾樓 東方「鼎力相助」
佔地2000畝、首次開盤熱銷95%、直升機看房……那些年,雲南西南海項目在滇池度假區創下了前所未有的樓市神話。但因資金問題,該項目於2014年開始停工,之後經歷了雲南物流集團注資、長豐地產接盤等波折,依然深陷困局。
四年之後的2020年3月23日,仁澤地產破產重整案首次債權人會議召開,據破產重整案管理人通報,截至債權申報結束之日,已有430位債權人申報629筆共220億債權,經管理人審核確認的債權也高達140多億,其中購房債權只有4360多萬,其餘均是工程欠款、借貸、欠繳土地出讓金和其它經營性欠款,而管理人查明的仁澤地產所有銀行帳戶的現金存款僅有40多萬,剩餘資產主要是未開發土地和未售出房產,遠不足以抵償債務。
2020年6月19日,仁澤地產破產重整第二次債權人會議正式舉行。會議上,債權人同意實施由管理人提交的重整草案,即東方資產管理公司旗下的上海東源添蒙投資中心作為重整投資人,無償受讓仁澤地產股權,並向仁澤地產出借最多45億元的重整資金,將引入龍湖地產開發西南海項目。
目前,仁澤地產解除資產查封工作已基本完成,接下來將力爭在2個月內完成投放重整資金的前期工作,並按照重整計劃規定清償債權,恢復經營,啟動後續開發,逐步實施交房。
四大AMC的救贖與自我救贖?
「
如果你欠銀行1萬塊,頭疼的人是你,如果你欠銀行1個億,頭疼的人是銀行。
這句玩笑話如今詮釋了四大AMC與房企的關係。
AMC的不良資產處置模式主要分為收購處置類業務和收購重組類業務。其中,涉房類不良資產以信託貸款、委託貸款和各類應收帳款的債權資產為主,歸屬於重組類業務。重組類不良資產中房地產佔比過半,根據已上市的中國華融和中國信達的財報數據,截至2020年上半年,若收購重組類不良資產按行業分類,涉房地產類佔比分別為53.5%和51.7%。
數據來源:企業年報、CRIC整理
在經濟環境與政策調控及疫情三大因素疊加上,房企的資金鍊越發緊張,出現債務危機也即將成為常態,如何紓困這些房企,避免成為「不良資產」可能是四大AMC必須要考慮的問題。雖然四大AMC旗下都有自己的房地產公司,但是無論從經驗和規模都不足以支撐困境地產企業的重組重整,正如萬通董事長馮侖所言:
「
開發商原來出問題,只要把銀行債務重組這事談好,再一邊賣房,供應商再給點喘息的空間,基本還能活,但現在情況變了。信息太透明,消息容易捅出來,一捅出來,銀行還沒慌,總包先慌了。開發商對總包只付70%工程款,壓著往前付,總包一看沒錢了,那就不能再幹活了,再幹活收不到錢,工地就散了,這時候要救活企業需要求總包,這是以前沒有碰到的新情況。
在這種情況下,找一家頭部房企代為操盤是個不錯的選擇。一方面與金融機構或非金融機構談債務解決方案,一方面快馬加鞭盤活資產。
而對於頭部房企來說,眼下正是一個「大魚吃小魚」的大好機會,藉助AMC的力量可以在資金上、資源上更有優勢。這也就是融創、萬科、世茂等房企不斷與AMC合作的重要原因。
來源丨不良資產頭條綜合新浪財經、21世紀經濟報導、時代周報等