預約合同籤訂後，雙方間是否成立事實本約的認定
——當事人之間雖只籤訂預約性質合同，但嗣後一方履行主要義務，對方接受的，應認定雙方之間成立事實本約關係。
標籤：｜預約合同｜性質認定｜事實本約｜房屋買賣｜合同解除
案情簡介：2006年，實業公司與通訊公司籤訂購房協議，約定了房屋位置、面積及價款，同時約定「待購房合同籤訂時，已支付1000萬元定金自動轉為購房款」。隨後，實業公司交付房屋。2008年，實業公司取得該房屋產權證。2009年，雙方就場地使用權、過戶稅費、付款分期等問題反覆磋商，未達成一致。2010年3月，實業公司發出合同解除函。同年5月，通訊公司訴請繼續履行。
法院認為：①預約是指將來訂立一定契約的契約。僅根據當事人合意內容上是否全面，並不足以界分預約和本約。判斷合同系預約還是本約根本標準應按當事人意思表示，即當事人是否有意在將來訂立一個新合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關係具體內容。如當事人存在明確的將來訂立本約意思，那麼，即使預約內容與本約已十分接近，通過合同解釋，從預約中可推導出本約全部內容，亦應尊重當事人意思表示，排除此種客觀解釋可能性。②本案中，案涉購房協議明確約定了房屋位置、面積和價款，具備正式房屋買賣合同主要內容，可直接據此履行而無須另訂本約，但當事人在協議中又約定繼續磋商及自動失效條款，表明當事人一致認為在付款方式等問題上需進一步磋商，並明確在將來訂立一新合同，以最終明確雙方之間房屋買賣法律關係具體內容，故僅就案涉購房協議而言，其性質應為預約。③對當事人之間存在預約還是本約關係，不能僅憑一份孤立協議即簡單加以認定，而是應綜合審查相關協議內容及當事人嗣後為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，並據此對當事人之間法律關係性質作出準確界定。本案中，當事人在籤訂購房協議時，通訊公司已實際交付定金並約定在一定條件下自動轉為購房款，實業公司亦接受通訊公司交付，在籤約後交付房屋，通訊公司亦接受該交付。而根據購房協議預約性質，實業公司交房行為不應視為對該合同的履行，在當事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋法律關係情形下，實業公司該行為應認定系基於與通訊公司之間房屋買賣關係而為交付。據此，由於實業公司在該房屋買賣關係中主要義務就是交付案涉房屋，依《合同法》第36條、第37條規定，可認定當事人之間達成了買賣房屋合意，成立了房屋買賣法律關係。因本案不具備單方解除合同的法定解除情形，故實業公司發出解除函，通訊公司在法定期間內通過起訴方式提出異議，該解除函不產生解除合同效力，故通訊公司要求繼續履行訴請應予支持。
實務要點：認定當事人之間形成本約還是預約，不能僅依協議約定，而應綜合審查相關協議約定內容及當事人嗣後為達成交易進行的磋商和有關履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，並據此對當事人之間法律關係性質作出準確界定。
案例索引：最高人民法院（2013）民提字第90號「某通訊公司與某實業公司等房屋買賣合同案」，見《成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案》（審判長辛正鬱，代理審判員司偉、沈丹丹），載《最高人民法院公報·裁判文書選登》（201501/219:11）；另見《預約與本約的區分與界定——申請再審人成都訊捷通訊連鎖有限公司與申請再審人四川蜀都實業有限責任公司、一審第三人四川友利控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案》（司偉，最高院民一庭），載《民事審判指導與參考·案件解析》（201401/57:190）。
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閱讀提示：本案例摘自天同碼。天同碼，是北京市天同律師事務所借鑑英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理、提煉司法判例的裁判規則，進而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。《天同十八部》已由法律出版社出版。
作者/來源：天同訴訟圈
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