我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：智慧的房姐，您好！之前的付費被退回了。再來一次~京戶二套，目前打算經營貸，可接受350左右最高不過400的房子。沒有通州票了。因為錢太少，打算先上車，2-3年賣了，和攢的錢一起再買大的自住。目前有個小房子住，打算單純考慮升值和出租（緩解房貸）。看了常營，柏林愛樂，新天地，北辰福地，金隅麗景園，後面兩個便宜一些是不是影響售賣。炫特酷特也差不多價格只能買個一居。青年匯已經買不起了。投資是不是二居好些，望京有哪些能上車的盤推薦呢。還有哪裡空間好些~迷茫求教~
回答：金隅麗景園 可以看的，最近兩年的漲幅是跑贏大盤的，長期看低價盤會被拉平，能選擇兩居當然最好，但上車更重要望京看看 花家地X裡，望京X園還有豐臺板塊也可以看看 例如 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場
提問：新人首問。京集體戶口，首房首貸，個人手頭400左右（但還想留點用）。想買東五環左右兩居。自住，個人比較喜歡熱鬧方便一點的地方，當然環境、戶型好的更好。目前看了興隆家園、金隅泰和園區域，還有雙橋溫泉東裡附近（太偏僻，放棄），比較看中常營北京新天地一套南北通透兩居，請問這幾個區域有什麼推薦嗎？新天地這塊怎麼樣？
回答：常營北京新天地價格合適可以入興隆家園主要的缺點，在於和青年路有一定距離。 而興隆家園本身，南北跨度大，單價6.5內可以考慮。金隅泰和園位置一般，不推薦另外推薦看 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區
提問：房姐您好，新人首問。本人已婚，還沒孩子，暫不考慮學區。單位在海澱北部永豐附近，SFSD，今年準備看個房子，算上中介費等全部首付預算150，如果考慮自住的話，房姐有合適的地段小區推薦嗎？近期有看過回龍觀地區的房子，龍興園，新龍城，領秀慧谷，龍華園，黃平路8號，慧華苑，矩陣小區，輪胎廠宿舍這一代。輪胎廠宿舍跟黃平路8號戶型一樣，但猶豫輪胎廠宿舍是海澱的房子就貴。其餘都是昌平房產，黃平路8號最便宜，其他樓盤相對較新。傾向龍華園、領秀慧谷、黃平路8號。我媳婦看中領秀慧谷房子是經適房，房子比較新但稅費等加起來首付大概得到200，這個吃力，房姐覺得有必要加槓桿夠這個小區嗎？還是等掙一年錢明年再買。黃平路8號總價低，離地鐵最近，但小區老舊基本沒綠化。考慮這邊也有說積分落戶城六區以外能加分。這邊區域房姐有什麼好的建議？也看了房姐很多以前的文章回復，按我的預算朝陽應該也能淘到一些公房，比如朝陽勁松等附近，但此地就離單位很遠了，是否可以購買之後然後租出去，在單位附近租房住。這種方式和在北部買自住哪個會好些呢？如果這種方式可以的話，還有哪些地區可選擇呢？按現在預算買的房子都相對小些，未來5年後是考慮更換的。感謝房姐指導。
回答：領秀慧谷AB區是兩限房，稅高，品質一般，CD區商品房,品質好，價格高一些。你們可以看看領秀慧谷商品房。 另外旁邊不是有華潤的萬象悅府嘛，70來平米的兩居室首付也就160w，性價比也還不錯。也合適低首付，能拉高槓桿。還是建議選回龍觀板塊，畢竟你們有自住需求。
提問：您好，新人首問盼指教^_^本人外地人，未婚，剛拿到北京集體戶口，首貸資格外地已用，家裡經商，目前在通州有一套商住公寓暫住。有購房資格後家人打算用首套買一個4居平層改善型房，預算1800以內。考慮通勤因素，目前主要在看朝青，東大橋，東直門等板塊。關注的小區有星河灣，天鵝灣，保利東郡，棕櫚泉，觀湖國際，泛海。再往市裡走走有看聖世一品，首開鉑郡，海晟名苑甚至新怡家園等。我媽媽現在中意保利東郡，小區很新，但是個人覺得溢價有些高。星河灣能買買看的房源都在一期，且超預算。找了中介看房，中介目前強推亞運村，望京的一些板塊，然而我媽都沒太大興趣（市區情節作祟，覺得北邊和海澱都太偏太遠，沒有「北京感」），還看了幾個包括通州的新樓盤，越看越懵。並且現在有越看房費越超預算，往2000走的趨勢…頭大研究了一下帖子和諮詢，都說超1500的標的很難保值增值。所以想請問：考慮居住和保值需求，朝陽的8萬+和東城的11萬+（如海晟名苑），哪種更適合我這種情況呢？難道望京板塊真的更好嗎？也想問一下，房姐這邊有可以重點關注的盤嗎？希望能推薦幾個，非常感謝。PS. 真的越看越看不懂北京房價，拿著1800跑出自卑感，並自我安慰說還好沒結婚，不用管學區♀️
回答：如果是投資和保值這個價位通州和郊區不建議看，海澱主要是學區溢價投資盤比較少保利東郡位置一般，溢價高 不建議買，相比淘朝陽公園的 棕櫚泉，觀湖國際 會更好望京潛力還不錯，可以看看 保利中央公園、東湖灣、臻園等雙井的 富力城也可以淘下奧森板塊的澳林春天也不錯
提問：房姐，我們都知道樓齡、物業、朝向、戶型、面積、地段、環境都是影響房價的主要因素，那麼如果從投資角度考慮，以下這些因素將怎樣影響房價呢？假如其他條件不變：1.朝北但是景觀好（大面積的綠地、公園）和朝南朝小區內部（樓棟、小區小花園）哪個更好一些？2.200平的複式較160平的平層？複式一般折價多少？3.同一小區，150以上甚至200以上的大戶型和100平左右的小戶型比，單價應折價多少？4.塔樓比板樓應該折價多少？5.160合理的緊湊4居戶型和200的大氣的寬敞4居，單價應該差多少？6.一般次新是指哪年到哪年的房子？應該比新房折價多少？7.99年物業好保養好和09年物業一般選哪個？
回答：你這樣理出來較亂，很多不能單獨比較，其實你看到的價格已經體現了差異常見的向樓層、戶型 折價都在10%以內投資怎樣考慮一個二手房的購買價值?1. 價格筍度。相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。 2. 槓桿率。保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款產品，首付不要多於40%。 3. 房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，不會差特別多。 4. 租金回報率。一般在2%上下，好的在3%以上5. 小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。另外整個板塊的環境是經常被忽略的，周邊都是回遷房，就唯獨你一家品質盤？人口層次的差異和周邊環境的落差 對以後發展都是負面的
提問：親愛噠房姐～新人首問～靈通關有一套老破小公房出租，康家園兩套房子自住，面積戶型都不大理想，有老人，身體一般不能離醫院太遠～想換兩套戶型朝向好些升值空間理想的房子。習慣東邊了，還是考慮東邊，現在房子留不留，怎麼換好些，另外有通州購房資格，向通州購置空間如何？
回答：不知道你的預算情況。康家園兩套可以出掉。朝陽可以看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區，或者常營次新盤通州也可以考慮，推薦看 京貿國際城 bobo自由城 百合灣 運河灣
提問：房姐您好，本人87年能源國企，購房資格2套，目前子彈285左右，想全款購入2居，自住加投資，想入總價包稅費別超600打算FDYH，女友京籍屯裡工作STSD，我工作在大屯附近，與女友商量結果婚前我買我主貸我還，保留她的購房資格。目前關注過華紡、國美、朝陽園、白領家園，華紡近期成交單價6.3，國美掛價單價5.3-6，朝陽園戶型種類多還需選擇，白領均價6可能吃力，有做投資理財承受月供1.5-1.8內，年獎攢下兜底用，都無法順利拿下，就延靜東裡2居（學區可能在東方德才）或常營北新，目前正在回籠資金，跟朋友請教流水準備中，出手時間6月，時機是否合適，樓盤選擇是否合適，總價是否合適，思路是否清晰請提點。
回答：朝陽園大戶型多種類也繁多，收益預期有一定擺動性的標的。小戶型不合適白領家園已經位於四惠東和高碑店之間，地理位置略顯角落，優點是板樓，有合適的可以考慮，但不會死第一選擇國美一般會比華紡易城便宜15%左右，可以做為參考選籌上 國美>華紡易城
提問：房姐好，新人首問諮詢1：本人2016年買第一套房，當年貸款利率4.9%且打8.8折，現在是否應該轉成LPR？如何操作？諮詢2:計劃買第二套房：定位（北京）世華泊郡的回遷房，想問下，這個小區的回遷房的價格走勢（現6.28萬\/平）？買這個回遷房是否有什麼風險，我因該留意哪些？（比如小孩上學？再次交易時？）諮詢3：看中世華泊郡總價660w，106平小三居回遷房可交易，南北通透戶型，是否值得上車。如果上車，我的子彈300，是否應該採取抵押貸？
回答：1. 轉lpr吧，現在在手機app就能操作，或者直接電話問下銀行2. 購買回遷房關注一下稅費，另外就是周邊居民素質的問題，其它沒什麼3. 這個可以考慮，建議走全款抵押
提問：親愛的房姐你好大額付費首付150，經過一段時間的看房，有幾套還算中意的房子，請房姐幫忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑東一區50號樓的2層，84平米，沒裝修，賣365萬，第二套是天通苑東一區16號樓三層，90多平米，可以拎包入住，賣385萬，第三套是東壩金隅悅合園的一套20層，78平米，賣375萬，但是額外需要補稅。除此之外，房姐還有推薦嗎？另外幫朋友問一下，預算500-600，兩室，海澱，有哪些比較均衡的小區，不要老破小。謝謝房姐。
回答：天通苑這兩個第二套>第一套，不過性價比都一般。東壩金隅悅合園小區是限價商品房，稅費比純商品房多一個土地收益金，小區密度偏大。豐臺可以看看草橋欣園、怡海花園或者方莊的方X園、三環新城朝陽可以看看 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區海澱看下 清河 清景園 ，西二旗 富力桃園，西北旺 冬晴園
提問：房姐，持幣七百，雙井到大望路如何選擇？經濟學我不懂，追加個兩個問題1，未來五年\/十年跑不跑得過銀行理財（照5%名義收益率算？）？（最好可賜教核心理由）2，我不炒房，聽話。但也不希望跑得比周圍慢。就此而言，首城國際怎麼樣？謝謝。
回答：如果資產性收益率低於3%，說明沒跑贏通貨膨脹，生活水平是在不斷降低。如果投資收益率高於3%，低於7%，說明沒有跑贏GDP，在社會中的財富階層不斷下降。 如果投資收益率高於7%，低於10%。說明沒有跑贏M2，沒有享受到央行貨幣增發所帶來的福利。我們投資的最低目標是跑贏通貨膨脹，必要目標是跑贏GDP，理想目標是跑贏M2。 投資大城市的優質資產，特別是通過負債持有優質資產，當前北京市場只要找對標的，年複合收益10+沒問題，另外觀察國外市場長期回報均在10以上，房子在中國對家庭的意義更特殊，相比其它資產依然是最合適的資產配置。首城國際有學區，加次新品質溢價，投資不建議買，看看 陽光100，天驕，九龍，珠江，往北的麗水嘉園
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