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提問：北京房姐，現狀：海澱橡樹灣有一套72平的華潤精裝1居室，老公在北苑上班（明年春節後，考慮搬到上地附近），兒子在 北清路稻香湖附近上小學二年級，我媽媽每年會過來跟我們一起住大半年以上，所以，家裡常住人口4個想購買一套總價在500萬左右的小三居，可抵押可交易的二手房，3年內有10%升值空間能夠自住（位置離兒子和老公合適，交通便利、南北朝向、樓齡10年以內，不需要大搞裝修）計劃2-3年後，賣掉手裡的一套房子，換一個更大的四居室，我現在重點看過的小區：第一，保利西山林語（小區管理、房子品質滿意，價格可以承受；不滿意的地方：交通不便，配套不好，未來增值狀況不明朗，故宮北院和周邊幾個限競房新樓盤西山著、葛洲壩紫郡蘭園、西山錦繡府，對未來的配套建設和交通改善有幫助嗎？）第二，金域華府一期（交通、位置、配套，小區管理，基本滿意，不滿意的地方：套內面積小，得房率低；這個戶型稀缺，價格偏貴有21萬轉商費；昌平產權，未來增值狀況不明，據說全部配套已建，包括地鐵，不再有升值的空間）第三，領秀慧谷C區（房子品質，小區管理，交通位置，基本滿意；不滿意的地方：昌平產權，小區交易量小，流轉率低，配套不好）我的問題是：1我現在考慮的這幾個小區，您怎麼看？值得考慮嗎？2您能否再推薦一些其他的樓盤？車程距離在稻香湖東、西、南，這三個方向的半徑距離車程在20分鐘以內的。如果能說明一下推薦原因，萬分感激
回答：你好，感謝付費！
我們投資一向不看好海淀山後區域，西山林語交通太不便利。「海淀山後新區」總給人一種錯覺，認為有海澱金字招牌+看西山，肯定能漲得不錯。實際上海淀山後新區的輻射力非常之有限，只有個別真正過硬的地方（譬如真正產業零距離、或者有學區、或者商業配套真正發展起來了）才漲起來了。
"海淀山後"有點像股票裡面某個熱門板塊，板塊裡面幾個真正龍頭股確實漲起來了，那些同在板塊裡面但蹭概念的，仔細一看，發現其實啥也沒有。所以我們投資不看好這類樓盤未來的前景（確實除了是海澱戶口，要啥沒啥，地鐵不可能有，配套10年內估計都很村，產業也沒法近到走路上班），也許能跟上北京大盤吧，但能比較明顯跑贏大盤不是很樂觀。
金域華府雖然屬於昌平，但其實跟城六區區別不大，跟海澱就隔一條街，而且也有學區概念，還不錯。
領秀慧谷的品質在回龍觀區域算不錯，相對較新的次新。但是C區的價格在回龍觀朱辛莊這個地段已經到上限，未來的再進行拉升的難度較大。
這幾個盤，優先金域華府，年底淘淘筍。
提問：新人關注肯求意見。在京剛滿5年社保，拿到購房資格，戶口廣州，工作地點復興門地鐵站。單身（未來兩三年結婚），sfsd，年薪50萬。買房主要考慮自住，父母每年兩三個月在北京，以後結婚父母會常住北京留給父母。前幾年有打算在廣州買房，為了留著北京sfsd的資質一直沒買。大方向上目前的困惑，是總首付（加中介和自住裝修）預算250萬在北京買個總價500萬的房子？還是北京總首付180萬，半年或者一年後在廣州買二套以租養貸？（如果在廣州買算是我和爹媽的保值投資）在北京買房的需求，帶露臺有電梯，戶型不要太奇怪，通勤地鐵換乘一次一小時都可以接受，不考慮新房。目前看了以下幾個套房子。A東四環外通惠家園，東南塔樓雙陽臺，23層84平500萬。B南四環內彩虹城二區，南北通透雙南臥室，10層87平500萬。C北苑茉藜園，東南塔樓大一居已改小兩居，26層75平420萬，近公園D潘家園東裡，西南塔樓雙臥朝西，13層66平400萬，近公園這段時間一直到處跑看房，通勤時間和小區管理有直觀的感受，但新人小白還是想問問上邊四個區域從長期持有的角度您更建議哪一個？
回答：你好，通惠家園便宜有便宜道理，不止通惠家園啊，這一片大部分都是窪地。通惠家園是經適房、地鐵平臺上建，買個東西還要上上下下不方便。臨地鐵的有噪音，出入上下平臺很不方便。另外小區也沒啥綠化和環境，出租戶較多。反正也是多年窪地吧，估計以後也是窪地。主要優勢就是地段好，地鐵近，這個價格也沒啥說的了。投資我肯定不推薦的。
彩虹城中規中矩，說一下缺點：周圍亂點，距離地鐵站遠，得房率不高。老北苑比較好且比較便宜的，估計也就茉藜園和清友園了，但是投資儘量不要考慮老北苑 漲幅太差 流通性也不好 要買就買新北苑。
建議北京和廣州各買一套，北京自住+投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：新人首問：房姐好！家庭手上現有子彈500個，還可借款150個，家庭年穩定收入50w。還有一公房目前無法短期上市佔用著指標。1、近期想全款在望京買一套三居自住兼資產保值。總價控制在700-800w，希望房姐推薦合適的樓盤，和抄底技巧？（希望新房小區環境好些和保證5-8小時的採光，離80中距離近些）前期看過望京花園東西區、華彩、望京新城、北緯40，聖鑫大地、嘉潤花園、藍色家族。怎麼排序好？還可重點考慮哪些樓盤？2、後期考慮抵押貸款再購買一房產投資，是將公房出售騰出名額在京購買優？還是留著原公房，在外地購買一處房產投資佔優？有哪些城市和樓盤可推薦？謝謝房姐，著急期待您的回覆！祝安～
回答：你好，華彩小區不錯，不過房本是酒店式公寓，另外物業費高也是個劣勢。評估價水平比住宅略低，其他沒有政策層面影響。剩下的就是看房子本身，華彩的設計偏向辦公類，所以天然要低一些。
聖馨大地品質普通，小區環境不算差，但由於塔樓結構和密度容積率問題，被市場略微歧視。
北緯四十度是規矩的次新剛需小區，帶景山學區。戶型很不錯。而且這個小區地鐵、學區都有，旁邊也在起產業，我覺得好過你上面列的所有小區。但是北緯40度很難出好價格，年底可以好好淘淘筍。公房建議明盤，再判斷是繼續持有還是出手裂變。目前推薦的城市：上海，廣州（正在起勢）杭州，武漢，成都，重慶這幾個城市長遠看也非常不錯。
提問：房姐您好，新人首問。1.目前正在考慮購買三居作為改善居住加保值用。主要考慮上班上學通勤方便，希望小區環境比較好，人車分流，面積150+，總價1500以下。我本人在櫻花東街附近上班，我愛人上班，孩子上學在王府井附近，不知房姐有無推薦的樓盤。2.另外，最近在安貞地區附近先後看了奧東18號，勝古譽園，和國典花園，房姐對於安貞地區以上的樓盤升值保值潛力如何看。請房姐賜教。謝謝！
回答：你好，安貞這個片區有幾個共同特點：受亞運村餘波影響，部分有點貴；整體交通一般，生活配套少，公園多，周圍大廈駐京辦多商業少，基本要到惠新西街一側進行。
國典華園這種05年左右的小區好在綠化不錯，在老房子周圍也算稀缺的改善產品，特別喜歡住這片兒的可以買單，缺點在於密度很大，中紀委不交物業費，所以物業費被商品房業主承擔了...這個盤漲幅一般。此外，星球內推薦的板塊可以重點淘筍。
提問：房姐，最近上海是不是已經漲起來了？我還有2個月才有購房資格，要不要跑步進場？
回答：最近一段時間上海學區房的漲幅已經從浦東，蔓延至浦西，像大寧這樣的雙學區次西方已經找不到10萬單價以下的了，所以如我們年初所料，目前上海已經進入全面回暖和牛市啟動器。
其實對於購房者來說，現在的市場真的很糾結， 一方面房價上漲，很容易引發踏空的焦慮，要趕緊買。另一方面，市場房東也開始抬升價格，惜售，你基本上買不到好房子。
從時機上來說，現在上海市場已經處於牛市啟動期，如果沒有調控的話，按照這個趨勢，全市上漲1成，優質板塊上漲2、3成問題不大。因為目前上海市場並沒有出現全面牛市，70城房價指數也並沒有暴增，所以短期不會有調控風險，我預估行情還會繼續飛幾個月。
但是客觀上來說，未來上海樓市吃到調控是不可避免的，因為全中國一線城市裡只有上海沒有限售，上海比北京和深圳調控都要松，未來上海出臺限離婚、限售幾乎是板上釘釘的事。
所以對於想買上海房子的朋友，我建議一是要儘快買，盡全力買房，因為時機不等人，3-5年的牛市周期又回來了，就是現在。
二是因為未來極有可能有限售2-3年，所以要控制好現金流，不要過分透支，至少不要負現金流（懂的人自然懂），要為樓市長持做準備。
三是全市都有機會，但要麼選擇供求關係緊張的學區房，要麼選擇潛力發展區域（類似大虹橋這種），只要牛市時間足夠長，前期漲幅少的潛力區域會補漲的。
提問：房姐，能否講解一下，結構性邏輯下的微觀選籌要點？
回答：你好，結構性上漲我們以這次深圳樓市以及上海今年的行情做個分析。
深圳今年整個西部，南山寶安龍華光明暴漲50%以上，福田30%以上，而東邊的羅湖龍崗只漲了20%左右，剛剛覆蓋掉買賣稅費中介費。
上海今年學區房，一些板塊的標杆中產次新房已經突破了2017年夏天的高點，但是非學區房，老破還沒有摸到3年前的高點。
怎麼看這個事呢？
深圳主要是原來送戶口送房票，導致全國的有錢人瘋狂湧入，民企老闆賣廠買房，去年到今年春天股市獲利的新富，科技網際網路的新貴們一同把深圳的好房子，深圳灣為中心的城市界面比較新的，有故事可講的地方買了個遍，這是外地有錢人大量湧入的結果。這些人看不上城市界面老破的東部，遠離高科技產業的東部。
上海呢，不存在大規模有錢人湧入的壓力，但是存在本地置換改善以及小規模高端人才湧入的壓力，畢竟以李佳琪為代表的人才也是可以被引進的，冷了三年，學區，改善實在是壓不住了，如此一來，上海出現了學區和改善的熱潮，豪宅也有部分被搶，但是各個區域的非學區老破表現不佳，也在情理之中。
提問：房姐，為什麼我們要考慮配置低價區？全在北京上海深圳，不好嗎？限購也很好破吧，去重慶，感覺很不確定，那麼多年都那麼低，可能有弊端
回答：你好，有沒有弊端，不用靠猜，我們可以分析基本面。那麼多年都那麼低，是貝葉斯定理通過後驗概率給我們的一個警醒「一定有什麼特別的地方」，那麼在研究時格外注意一些小心一些就可以了，但並不是一味的全盤否定。
低價區是對高價區的一種有限對衝，精髓就是不要做完全對衝，北京買10塊錢重慶只要配2塊錢就可以，不用多配，這樣如果北京漲得快，你只少買了一點北京，損失非常有限；
萬一重慶漲得飛快，你也能賺一些。這麼做的前提是你資產規模到了一定量級，行有餘力。如果一共總預算才800、1000萬，北京買個地鐵學區次新三房解決自住和孩子上學問題都捉襟見肘很懸生怕不夠用，還要再擠出小几百萬預算挪到外地，就得不償失了，邊際效用的損失是巨大的。
我還見過那種被洗出了魔怔，在北京工作多年，孩子也有了，帶著老婆一直租房不買房，小孩隨便讀個學校，錢都拿去外地「房產投資」的，真不知道說什麼好了。
提問：請教房姐，平谷線紅廟站的開通會對這個片區有多大的利好？可以簡要點評一下這個片區嗎？
回答：你好，紅廟地鐵可以激活CBD的東北角區域。溫特萊，陽光100，梅地亞，億利生態等辦公區距離紅廟更近，但是目前這幾個地方因為地鐵交通比較遠實際上辦工能級較查，內部商業也很難升級。在CBD28號線開通之前，紅廟對CBD地區人口輸送有很重要作用，目前只能依靠快速公交進行輸送。
再者，延靜裡、慈雲寺及紅北等大型居住社區，一直以來缺少地鐵交通，地鐵開通可以稍微利好一些價格。以上這些都是次要的。紅廟地鐵站最重要的意義，在紅廟本身的改造。紅廟地鐵原本就是14號線預留站，但是沒有地面出口；想要開戰，就需要拆遷。
紅廟北裡有大量50-80年代公房，尤其路口周邊，在加上住四小區後面的鐵道站點，首經貿紅廟校區大大片佔位。如果要開站，必然需要拆遷，如果要拆遷，開一個口不如一片全拆平整。如果在大望路北端新開一片平整空地，無論是做住宅還是shoppingmall，對於老地段都是巨大的翻新利好。
提問：房姐，您說房貸資金成本不能按單利算，要按複利算。我覺得房貸成本就是應該按單利算呀。比如銀行借給你100萬，年利率5%，每年的利息是5萬，5年的總利息是25萬，這完全就是按單利算的呀為什麼您說房貸成本要按複利算呢？
回答：之所以你有錯覺房貸好像是單利，是因為房貸要按月還。每個月的房貸還款，都把截至還款日的全部剩餘本金產生的利息都還掉了。這樣，看起來當然就像單利了，但其實還是複利，而且是按月計算的年利率的複利，和按年計算的年利率相比，實際年利率還要更高那麼一點點。
如果房貸設計成：1000萬，30年等額本息；共分為10期，每3年為1期，還款1次；年利率5%；
第一期還款金額為200萬元（隨意舉的數字，實際肯定不是200這個數字，不重要），其中本金50萬元，利息1000*5%*3=150萬元；
第二期還款金額為200萬元，其中本金57.5萬元，利息142.5萬元；
……
這才能叫單利年利率5%。明明是複利的情況下，如果按照單利來代入IRR計算，算出的結果就是錯誤的。本質是「現金流出的時點」這個數據輸入錯誤了。
原題的錯誤是無視了這8年持有成本的現金流出時間，直接就去比較名義上的現金流入和現金流出，這就沒有考慮貨幣的時間價值，得到的結果自然就沒有參考價值了，因為算IRR內含報酬率必須要考慮到每一筆現金流入/流出的時間價值，否則結果就不準確。
提問：你好，有個問題我目前還想不明白。用零利率或負利率放水，日本實際上是走在世界前列的，然而日本放了這麼多年水，房價股價都沒怎麼漲，通脹率依然在0附近，貧富差距也沒擴大。美國持續10年零利率就已經讓各種資產價格升高以及貧富差距持續拉大了（通脹倒是也不怎麼高）。日本這情況到底是因為日本太特殊了，還是將來其他國家也會這樣？日本和美國在這方面最主要的區別是啥？知道您自然是很了解日本的，問您準沒錯
回答：放的水，要有人接，才是真的放成功啊。不然，只是央行增加基礎貨幣發行，銀行打開準備金率限制，可是民眾被嚇破了膽、根本不敢貸款，沒有資金的潤滑，產業就無法增長，經濟就起不來啊。
日本還算好的，如果經濟疲軟再配上惡性通脹，老百姓沒錢還瞎花錢吹大資產泡沫，就是最可怕的「滯脹」。它可能摧毀整個國家的經濟體系。參見辛巴威、委內瑞拉。
日本經濟沒有起色的最核心原因，是科技進步遲緩。科技是生產效率的第一推動力。為什麼科技進步遲緩呢？和民族性、地緣、產業轉型等等，都有關係。總之，失去了寶貴的20年黃金髮展期，沒能佔據科技含量的制高點。晶片、作業系統、飛機/航天發動機、高端材料... 於是，索尼被蘋果吊打，富士通被微軟吊打，Insterstellar被SpaceX吊打，豐田本田被特斯拉吊打。現在玩產業規模落地，也玩不過韓國中國。今天的顯示面板、存儲晶片，以後的相機傳感器、電視解碼晶片...... 一個又一個領域，在被中韓攻陷。
經濟不增長，水放不出去，人口老齡化，日本房價當然就漲的慢了。（其實東京大阪也在漲，只是沒美中德英加澳漲得快）
美國顯然不一樣，各方面比日本強太多了。而且美國其實不是零利率。美國能夠利用ZZ、軍事實力建立的美元霸權輸出通脹。
提問：房姐，阿里的總部設在來廣營，怎麼看那邊呢？感覺位置還不能，緊靠望京，周邊基本是次新房新房，感覺發展前景巨大。
回答：你好，整個望京內部，其實可以開發的地塊不多了。除瞭望京西，但又因為交通不變，所以還需要重新打造配套的體系。酒仙橋已經塞滿了。那麼，只有往北，來廣營善各莊，大片的村級單位，土地還沒有徵收。加上地鐵早已聯通，前有孫河這個探路的，後有望京大本營，來廣營如果大規模開發，本身的價值基礎不會差。
唯一要注意的是，要回到買房的邏輯上來。買房最終看的是價格，來廣營的存量房源是比較貴的，新開更貴的可能性較大。那麼，解決的策略就是從輻射範圍中尋找還沒有起價的窪地。
提問：北京2000年的房子，相比10年的，要折價多少呢？
回答：房齡不是絕對的，還要看具體的品質，維護，居住情況。譬如天通苑東區那種2001左右樓梯板樓，相比北區的08次新，品質上也就10%以內的差距。而有些公房性質的老塔樓，戶型採光容積率都有點問題，如果是對比普通品質的10次新，可能得有20%的差距。還有其他情況，比如一些老破大類型物業，帶辦公物業，獨棟等。標的總價越低，品質的價差越小，被購買力壓縮。
提問：老師你好，985本碩畢業後入職券商，客戶經理，前臺崗位，想請問我們的收入和大行情的相關性，以及未來職業發展往哪個方向走比較好呢？謝謝！
回答：首先，我想恭喜你選擇了前臺崗位，早點開始歷練和積累。其次，在我們星球，你慢慢會學會脫離劇情，邏輯乾淨地做事情，這對於你在職業和人生上的成長是超級巨大的幫助！看到你的提問，我也感嘆到如果10年前有這樣的星球，教我如何覺察劇情，脫離劇情，我能節省多少能量和成本，能早多少年開始財富和人生的進階！說到待遇和方向。
我覺得一是要是券商的核心業務，比如資管，固收，投行也可以考慮但是我覺得工作強度太大佔用時間太多不如用來買房子和鑽研投資和其他發財機會(說實話不是教壞小朋友，我真心覺得邏輯清晰的做工作是不用加班的，而且時間密集型工作確實耽誤賺錢)，待遇我覺得只要是正式工，總部部門的，基本收入在前兩三年20w-40w之間，3-5年開始有分水嶺30-100 w不等(也看天吃飯)稅前。後面就是看資源。
其次，回到券商職業規劃這一塊。金融行業，尤其是銷售崗位，其實最終都是做一個資源。資源如何來，一個是你的專業度和可靠度，另外一個就在於你做事情的韌性，耐心，以及多幫助你的同業和客戶，在自己的崗位上，多幫助他人達成他們的需要。這個過程需要耐心，責任感，也尤其需要找到自己的穩定核心。
因為說實話，剛開始3-5年的工作，很難有什麼驚心動魄，大部分還是踏踏實實跟著一個靠譜的leader積累經驗，學會妥妥帖帖穩穩噹噹把事兒辦了，學會做人，學會同理心和對事情的洞察和理解。一切都不急，有時候慢就是快。多結善緣。不急的心態來自於，你的財富不主要來自於工作，人生靠康波，畢業落戶還是先把房子買了。在星球多學習多提問！
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