我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔您好！ 麻煩問下您中山未來發展如何？ 我在中山工作定居。東區一套住宅自住，另五桂山雅居樂御龍山住宅一套已交樓一年多空置也租不出去，明年拿房產證。一套東區地段好的商業公寓，今年裝修好了現在自己公司辦公用，省了房租3000/月。請教的是，2024年深中通道 通車後中山30分鐘就到深圳前海，這三套房我改如何優化呢？因為才知道咱那套公寓和旁邊住宅相比基本沒漲幅，所以需要賣掉公寓嗎？還有五桂山那套也需要賣掉，然後用這兩套房資金後去買入深圳或廣州嗎？萬分感謝
回答：你好。中山以深中通道為核心，翠亨新區的啟動區馬鞍島價值最大，30分鐘內直達前海，美其名曰「前海西岸」；其次翠亨新區、火炬開發區，距離深中通道高速入口越近價值越高；其次是市中心東區街道，享有最成熟完善的配套，是最穩定的投資。
公寓不建議，漲幅慢，稅費高，自己辦公用可以保留。五桂山雅居樂御龍山位置較偏，配套欠缺，但較安靜，適合養老，投資的話價值不大。
東區自住這套保留，公寓自己辦公，五桂山這套出手置換。建議入廣州，現在要跑步進場，行情已經啟動，態勢高漲中。
提問：1、美的悅府，開發商：美的置業，位置：中山市火炬開發區中山港大橋旁2、融創東城首府地址：中山市火炬開發區置業路與沙邊路交匯處3、珠海香洲區萬科.紅樹東岸。這幾個邊個好？還有惠.州仲愷高新區的天益城同澳園尚雅花園。這些投資150萬左右。哪個較好？
回答：你好。中山的機會不大，惠州需要持有較長時間。優選考慮珠海的紅樹東岸，其次惠州天益城，再次考慮美的悅府
提問：房叔您好！東莞有兩套，一套在供，月供9000.一套己供完（大嶺山中惠沁林山莊房齡長，2樓美墅，12年房齡預估值330萬。）1.東莞2房票首付3成，新圳1房票首付3成，廣州1房票首付3成。2.子彈：250萬十賣沁林這套共550，，保守年入2O0一3O0萬，開支30萬。3.意向入2套（也可賣掉沁林山莊的這套，目前是否是最佳時機）。4.想在東莞入一套，環松山湖松湖半島，長安江南大鏡，南城萬象府哪個更適合。另虎門華僑城價格低些，也可以幫評估下。5.深圳需搖號待等機會，幫推薦下龍崗，沙井，和光明的樓盤。6.廣州，黃埔科學城和南沙，增城新塘幫推薦下合適樓盤。以上幫分析入2套是否適合，及怎樣選區域合適。
回答：你好。中惠沁林山莊配套欠缺，可出手置換。1、現在可出手中惠沁林山莊。2、我的看法：萬象府>江南大鏡>松湖半島>虎門華僑城。3、沙井看下海岸城，光明看下中海寰宇時代，龍崗看下頤翠名庭。4、黃埔科學城：雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園。新塘：保利東江首府、錦繡新天地、力誠凱怡灣。南沙：越秀濱海珺城、疊翠峰、南沙保利城。我的建議，如果有深圳和廣州房票，可以入兩套，一套深圳沙井或光明打新，另一套廣州黃埔科學城。
提問：你好廣叔，本人有現金600萬左右，改善型，手頭兩個購房名額，也能買雙拼。 在南山看了很多房子，預算1200萬左右，目前在前海路幾個樓盤中挑選。想諮詢一下泛海拉菲二期怎麼看？2012年的盤，學位是南山實驗荔灣小學和深大附中，雙拼165平的1200萬，單證175平的1500萬，這個盤能買嗎？升值前景如何？未來前海自貿區能輻射嗎？
回答：你好，就在前海自貿區旁邊，如此明顯的地緣優勢還有什麼可以質疑的。泛海拉菲二期屬於前海路上比較新的房子，選籌也沒有問題。 至於雙拼房，還是儘量別碰，時間越推移，越面臨的不是賣多少的問題，而是賣不賣得出的問題。
提問：您好廣叔，我是深圳普通上班族月入萬來塊。暫時沒有房子。想請問下我目前手頭上只有20來萬最終是想在深圳有一套房子。我現在是想現在老家或者中山或者惠州南站/惠州北站/仲愷高新區幾個房價較低的地方先入手一套等待時機再賣了在深圳郊區買套小的不知道是否可行？如果是這樣廣東哪個城市可以考慮或者哪個區域可考慮？謝謝你。
回答：你好，中山和惠州都不合適，屬於廣東投資的第三梯隊，天花板太低。同樣是單價1W+，可以考慮廣州不限購的增城新塘的小戶型。
提問：你好廣叔，小白一枚，目前我與老公在深圳工作，兩人都入了深戶，年收入50左右，後期會慢慢增加。在成都高新大源有一套萬科精裝小3房，品質不錯。娃現在3歲半，面臨要上學的問題了。成都的房子掛著出售可能就200，還完貸款手裡子彈也就這麼多，糾結是否要留在深圳。畢竟深圳只能首付五成，400左右買也不怎麼好，回成都又沒任何人脈資源。
回答：你好，留深圳，享受一線城市的紅利，房產和工資增值潛力都會比成都強很多。你的問題，無非是老生常談的「奮鬥還是安逸」問題。當然是奮鬥！人不奮鬥，和鹹魚有什麼區別？以前分析過很多次：命運的分岔路擺在你面前，有兩條路讓你選，選了就回不去了。一種是在大城市活。留在深圳，意味著未來幾年將會過非常苦的日子，工資全額償還貸款，日常生活開銷靠家裡接濟。如果家裡不能接濟，下班去開滴滴也是一種出路，一切享樂和你無緣。
另一種是回成都，享受舒適人生。房子自然不是問題，10萬收入在成都算是豐盈，按部就班。妥妥的easy模式。只是你的後代可能要重複你的老路，再次選擇要去大城市還是留在成都。你會在成都給孩子最好的教育，提供最好的環境，結果就是希望他能成龍成鳳，然後繼續去大城市讀985 211，進入北上廣深的世界500強。他們會繼續走你現在認為非常難的路，你當年的糾結 困惑，會在他們身上重演一遍。
可笑的是，這條路其實是你現在已經幫他安排好的，但是他們還以為是自己選擇的。到20年後，階級固化，你的孩子想在北上廣深留下來，只會越來越難。中國的城市化進程是不可逆的，浩浩蕩蕩，滾滾洪流。你可以選擇安逸的人生，但這是把屬於你這一代的歷史責任，留給了下一代，讓下一代再來走進城的老路。來到大城市，就使出渾身解數，拼了最後一口氣留下來，千萬不要回小城市。留下來就是勝利。既然有了深圳戶口，那就直接在深圳上車。
提問：廣叔您好，買房的困擾想跟您諮詢一下：1.家庭情況：未婚，目前在深圳工作，考慮等以後結婚了就回鄭州發展，之前在東站附近買了一套小公寓；2:購房條件，我目前手上有30萬，想買一套小房子好出租的，月供的話沒問題，等回鄭州發展的時候再買一套大一點的房子自住。看中中央花園，不知道我的情況是否可以選擇，還是其他的？
回答：你好，很顯然，之前買過房子和現在的買房思路都是值得反思的。如果第一套不是買了公寓，那麼手上現在的積累資金完全可以買一個有品質的三房。但是因為最早的資金買了公寓，現在只能被動地再次接受一居室。但是因為你在深圳工作，月供不成問題，那麼拿這個收入在鄭州買房的話相對還是沒那麼難。給你的建議是，不要再浪費資格、分散資金。現在著重可以考慮一些首付分期的樓盤，最起碼是三房。所以不建議你再考慮老東區的一居室。老東區的一居室，適合於想就讀聚源路小學的家庭，或者是女孩子婚前買一套獨立小戶型。而對於你來說，收入還挺可觀，儘量放棄小戶型。如果月收入能在兩三萬以上，那麼建議用30多萬的首付直接考慮北龍湖北岸（包括楊金科教產業園）；如果月收入在1.5萬以下，建議重點考慮濱河新城。兩個板塊都是東區最有潛力的區域。
提問：廣叔好，請問現在在深圳投資，還能買哪些地段？
回答：你好，「715」史上最嚴的政策出爐，網絡解讀版本已經有很多，我不做過多解讀，這裡談一下對後市的看法，希望能對大家有參考價值。1、在3-6個月的混沌期裡，成交量急劇減少，預計在3000-4000套；2、投資客聚集地，如前海南、光明、沙井會略有回調，但是有實際購買力支撐的科技園、寶中回調概率不大；3、二手稅費高，利好新房；4、利好中東部，特別是滿五的房子會維持在高位成交，混沌期結束之後還會有小幅度補漲；5、學位房會維持高位，明年繼續上漲；建議：1、若剛需，建議在750萬以內找到優質房源就立馬買入，1000萬+的可趁機砍個好價格；2、小倉位投資客，可繼續買入深圳，以學位房為主線；3、置換的，也可在混沌期完成，畢竟這個時候摩擦成本還可以控制，明年就回天乏術了。
提問：廣叔你好，深圳龍崗木棉灣地鐵口學位房，10年的二手房，環境還不錯，街道辦旁邊，之前加高槓桿，有些撐不住，但看到附近布吉文體中心在動工，學校初中部在建，現在低價賣了，很難再上車，廣叔有什麼好的建議嗎？
回答：你好，說實話我還從沒聽過木棉灣有學位房的概念。 自住能撐一撐就不要賣了，不賣不是因為你認為的利好會讓房價漲，而是賣了你住哪裡，布吉已經很便宜了，賣了再去哪裡重新上車？ 即使不是自住，這個階段也沒必要折騰了，輪動後期，除非資金在手，否則，一動不如一靜。實在真的扛不住，面臨斷供，那可根據自己情況處理，賣掉等東山再起，或者找人來合夥持有股份都可以。
提問：廣叔你好，請問福田蓮花一二三村的樓梯房選擇還值得投資嗎？地段，學位加未來棚改。現在據說已經極少房源在賣。謝謝回復。
回答：你好，蓮花一村是深圳老牌公務員小區，位置好，密度低，棚改十年內不要指望了。蓮花中學在福田成績不差，但進不了全市前40名，和學位房無緣，帶動不了房價，不要聽中介一面之詞。 這個盤特別適合不看重次新的中老年人群，自住超級棒，投資就遠離吧。
提問：你好廣叔，看了龍崗中心城一套小兩房，近地鐵，商業。昨天和業主談了4個小時，談到還算能接受的價格，籤合同的時候發現房產證比中介網少了1.5個平方。那個小區20天前籤的價格（同樣面積，現在總價直接多了8W。中介讓我認了，有點迷茫了，說是龍崗也在漲，但是這個幅度有這麼高嗎
回答：你好，掛牌時多出2個平方是中介慣用的套路 龍崗漲幅並沒有這麼高，建議重新談合同 不站在你角度的中介，可以換了他
提問：廣叔您好，我現在總預算600萬內，滿足首房首貸，手裡現金200萬，我目前還在廣州，工作2021年就調回深圳南山，老婆和兩個小孩還在內地，大兒子的今年9月要插班3年級，小女兒下半年要上幼兒園。買南山、福田的第二梯隊的兩房教育局回復不保證能插班，會被分流到其他學校。最近看了諾德和山水情園的房子，只能買來用學位，租出去我們再租三房，本打算等疫情過去再買房的，我老婆是內地的廣叔，準備深圳的教師編制考試，考不考得上還是個大問題。如果我們現在出手買房是不是風險太大，如果等一切定下來房價又漲了不少。後面為了保險期間，又看了坪山的財富城，學位是坪山實驗學校的，而且坪山目前交通去南山不太方便 請廣叔給我指點一下
回答：你好，只要稍微能被關注的學校，插班都很難。 幾個建議： 1、選擇對非深戶租房比較友好地區，比如龍華、福田。 2、先算積分，再對比學校積分錄取線，選擇學校。 3、儘早辦理正式租賃合同。 深圳目前的買房策略，剛需上車趁早，投資觀望淘筍。 財富城在坪山規劃的中央居住區內。目前來說坪山唯一值得投資的區域；短期看深圳往西不會改變，所以東部的發展會遲緩。房價也會是補張型；長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠遠小於其他區，所以長持問題不大；至於說5年，我個人看法時間再拉長點會好點，至於是否適合自己看自身情況來定。 考慮學位，還是關內更好。 諾德和山水情園自住+投資都是比財富城更好的選擇。
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