2020-07-11 17:34 來源：澎湃新聞 政務
現在正值汛期
連日的降雨給居民生活帶來很多「煩惱」
首先，遇到樓房漏雨問題
業主們該怎麼辦呢？
長按二維碼給您答案
除了樓房漏雨
我們還會遇到小區內道路破損
上下水管道損壞、外牆皮脫落
公共設施損壞等「煩心事」
大家又該如何處理呢？
今天，「延延」小編邀請李樹靜律師給我們帶來權威解答
延延
像頂樓漏雨、樓道、公用管道的維修應該找誰？
李律師
這些部位都是我們說的共有部分，也就是所有權歸全體業主所有的部位。具體的維修責任要根據房屋的性質來決定。
如果您的房子是普通的商品房而且聘請了物業公司，那麼保修期內由開發商負責維修，保修期外的一些日常小修小補就可以找物業，物業公司應該按照物業服務合同約定的內容進行維修。如果多次小修小補不能解決問題，需要中大修就可以啟動專項維修資金來維修。如果專項維修資金用完，就需要居民自籌。如果您的房子是單位自管房而且聘請了物業公司，維修責任也同商品房一樣。
如果您家小區沒有聘請物業公司，小區沒人組織管理，出現問題，應該由街道或鄉鎮組織應急物業服務，費用由全體業主承擔。這樣的小區應該儘快成立業委會，聘用物業服務。
延延
上面說到物業公司在小區管理中發揮了很大的作用，那麼物業公司都能提供哪些服務？費用又是從哪裡來的？居民一定要交物業費嗎？
李律師
物業服務企業按照物業服務合同中關於物業服務事項、服務標準等內容進行服務。一般服務事項包括公用部位和設施設備的日常養護和管理、綠地和景觀的養護、公共區域的環境保潔、公共秩序維護等。這些工作需要的費用都來自業主交的物業費。
《北京市物業管理條例》規定：「物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務並依法付費的市場秩序。」也就是說，您付一塊錢的物業費和付十塊錢的物業費，享受的服務是不一樣的。
當然，享受物業服務就一定要交物業費。《條例》也規定，業主應該按時足額交納物業費，拒不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
延延
上面提到物業公司小修小補解決不了的中大修，應該使用專修維修資金，那麼這筆錢什麼時候可以用？用完了怎麼辦？
李律師
我們在買新建商品房的時候，都會交一筆錢，叫住宅專項維修資金，專門用於建築保修期外公共部分的中大修（建築共有部位保修期內，由施工單位按照工程質量保修書約定來維修）。
首先，介紹一下住宅專項維修資金的使用範圍，它包括兩大方面。
一是住宅共用部位的維修和更新、改造，主要涉及屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；樓房外牆出現雨水滲漏，引起外牆內表面浸溼；地下室出現滲漏、積水；樓房外牆外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規範的規定值；建築保溫層出現破損或脫落，或建築保溫不良引起外牆內表面出現潮溼、結露、結霜或黴變；外牆及樓梯間、公共走廊塗飾層出現開裂、鏽漬、起泡、翹皮、脫落、汙染的；公共區域窗臺、門廊挑簷、樓梯踏步及扶手、維護牆、院門等出現破損等。
二是住宅共用設施設備的維修和更新、改造，這要涉及電梯主要部件需要進行維修或更換的；二次供水系統設備部件磨損、鏽蝕嚴重的；避雷設施不滿足安全要求的；配電設備部分電纜、電線、配電箱（櫃）內元件損壞的；消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；樓內排水（排汙）設備出現故障，給、排水管道漏水、鏽蝕嚴重、排汙泵鏽蝕或其他設備損壞等情況。
其次，再介紹下住宅維修資金的支取規則。使用住宅專項維修資金，必須是維修範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上，且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。此外，還有一些應急情況，無需業主共同決定就可以支取，比如屋面防水損壞造成滲漏的、電梯故障危及人身安全的、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的、樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的等。
最後，我們說下維修資金的續繳問題。業主分戶帳面住宅專項維修資金餘額（售後公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，業主委員會或物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。
延延
此外，按照《北京市物業管理條例》規定，街道要指導業委會組織居民共同決定小區事務，同時要對轄區內物業服務進行監督和管理。當物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當採取應急措施。
責任劃分清楚以後
業主們再遇到類似問題就可以直接對號入座
做到責任清晰明了！
（來源：延慶區住建委）
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原標題：《樓房漏雨、電梯故障······該找誰？！》
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