中國小康網 獨家專稿
文|《小康》·中國小康網記者 陳秋圓
給老舊小區加裝電梯、讓老人能方便上下樓，這是件好事，但也是件難事。
北京通州怡樂園小區加裝的外掛電梯 攝影/陳秋圓
加裝電梯，提高居住品質，是老舊小區改造的一項重要內容。近年來，北京通州區在老舊小區綜合整治中，推出「菜單式」服務，加裝電梯作為自選類項目，業主在同意承擔相應責任和費用的前提下，可自己選擇是否實施。這一舉措的實施落地，大大加快了老舊小區加裝電梯步伐，讓越來越多的居民享受到了加裝電梯帶來的便利。
小電梯 大民生
「挺不錯的，我是挺高興的。」跟記者聊起新安裝的電梯，家住北京市通州區梨園鎮怡樂園小區的段剛(化名)滿意地說道，「國家花這麼多錢，不高興就出麻煩了。」段剛今年88歲了，上世紀60年代從內蒙古調來北京，在北京探礦機械廠工作直到1999年退休。他住的這個小區就是位於機械廠對面的家屬院。由於年事已高，腿腳不太方便，他和老伴多不出門，但是每天下午5點左右會下樓到廣場坐一會兒，加裝電梯後，下樓就更方便了些。
怡樂園小區(原探礦小區)始建於上世紀60年代，現產權管理單位為首開房地集團，是典型的國資系統內老舊小區。經過幾十年的發展，小區存在房屋、道路、地下管線老舊等問題，並且沒有電梯，對於佔比高達70%左右的老年居民，上下樓成為影響生活質量的關鍵之一，因此很多居民對加裝電梯有很強的呼聲和意願。2020年1月19日春節前夕，怡樂園小區11部加裝電梯投入使用，成為通州區首次實現整棟樓所有單元門加裝電梯的小區。直到現在，人們還能在樓體外面看到一條寫著「鼠年迎春到，電梯送福來」的紅色橫幅。
在北京，像怡樂園小區這樣的老舊小區並不少。據不完全統計，北京市1990年以前建成的房屋有6950萬平方米，共128萬套，普遍存在抗震性差、保溫不好、上下水管線鏽蝕、綠化率低、沒有電梯和車庫等問題，加上沒有專業的物業進行日常運維，房屋老化嚴重。為了讓老舊小區變得更便利、舒心，2012年北京市出臺《老舊小區綜合整治工作實施意見》，開始大規模啟動老舊小區改造，主要是分批對1990年以前建成的小區進行抗震加固和節能改造，不少小區陸續完成「穿衣戴帽」。
段剛所在的單元樓前幾年就進行過外牆保溫和抗震加固的改造，樓體外面修繕一新。但是早期的探索改造過程中，改造內容基本局限在基礎類改造。北京世紀創晟機電設備有限公司在早期就有參與一些老舊小區改造的工作，例如住建部宿舍樓。這是個加裝電梯開展得比較早的小區，該公司為它安裝了2種產品，一種是轎廂式電梯，另一種是Stannah座椅電梯。該公司總經理蔚昆介紹，由於電梯屬於特種設備，此前安裝廂式電梯手續複雜，需要數十個部門蓋章通過，此外還涉及鄰裡間的佔地、資金分配等問題，實施起來非常困難。這種情況下，座椅電梯就成為一些老年人的選擇，只需要在走廊的扶手內側安裝一排軌道，椅子順著軌道上下。當然，這類電梯的安裝也需要鄰裡間互相諒解，而且覆蓋人群相對有限。
2016年8月，《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作方案》出臺，明確加裝電梯財政補貼政策。有了政策和資金支持，電梯加裝開始全面加速。
「太多的老人沒有條件購買新房，只能住在老舊小區裡。」中國建築技術集團有限公司既有建築增設電梯研發中心副主任、總工程師史學磊一直非常關注老舊小區加裝電梯的問題。他表示，「以前北京老舊小區安裝電梯有很多前置條件。試點方案出臺後，就不用辦理立項、用地、規劃和施工許可等手續，只辦理施工圖審查和電梯報裝、驗收就可以。」
誰使用 誰付費
不過，加裝電梯，不只是政策的問題，還有錢的問題。
有分析人士指出，我國老舊小區改造資金主要來源仍為財政資金，居民出資意願低，很多城市更新項目開發周期長，資金壓力大，社會資本回報也可能有風險，或者在前期沒有成熟的商業模式，導致社會資本參與的積極性和收效不大。
在北京推進老舊小區改造的過程中，相關領導提出國有企業可以發揮相應擔當，加速相關工作進展。
怡樂園小區加裝的11部電梯就是由京城機電所屬北京京城電氣工程有限公司負責建設運營的。京城電氣隸屬北京市國資委系統，主營業務是北京市老舊小區加裝電梯進行投資、建設、運營及後期維護。該公司項目負責人覃華斌介紹，北京市財政對老樓加裝電梯項目向區財政定額撥付總計每部最高64萬元，各區政府可結合本區實際制定有關補助政策。「64萬元分為地下和地上兩部分，即地下的管線改造補貼40萬元，地上加裝電梯的工程費用補貼24萬元。」另外，通州區對加裝電梯項目也加大了資金支持，通州區住房和城鄉建設委員會建材辦主任李揚表示，在市級財政補貼24萬元/部的基礎上，區級對每部電梯再補貼6萬元。這不僅能減少居民資金壓力，還可提高居民加裝電梯的積極性。
「這就意味著通州區電梯加裝最多能拿到70萬元補貼，按照一部電梯投資110萬元來算，還有將近40萬元的缺口。」覃華斌說，如果缺口資金由居民承擔的話，以一棟6層、一梯3戶的單元門來算，一般一、二層不出錢，三層以上才受益才出錢，意味著12戶要分擔40萬元，平均下來每家每戶要三四萬元。
根據《通州老舊住宅加裝電梯流程》，目前通州區加裝電梯有兩種模式：一是居民自籌加梯，採取「政府補貼+全體居民集資」的方式，產權歸全體居民所有，相關物業收入歸全體居民所有，二到六層住戶花費在2~8萬元之間;二是租賃模式加梯，採取的是「政府補貼+電梯公司投資+居民租用」的方式，二到六層住戶花費在80~350元/月之間。但不管哪種模式，前提都是2/3以上業主同意，且其他業主不持反對意見。
怡樂園小區採取的便是租賃模式加梯，也叫「代建租賃」模式。2020年1月20日11部電梯開始試運行，經過免費體驗試運營後，正式運營採取「誰使用誰付費，不使用不付費」的方式，居民可包月或包年購買IC卡刷卡使用電梯，每層付費額各不同，電梯卡數量以家庭為單位進行配發。覃華斌指出，考慮電梯後期的穩定運營，鼓勵居民長期辦卡，包年推出打折優惠。以六層為例，包月是每月320元，辦3年卡打75折，辦5年卡打7折，相當於每個月224元。收費標準具體是根據保障電梯每年正常運營維護的基本費用(電費、專業維保費用、清潔以及後期的大小修等大概需要1.3萬元)，然後按照戶數和比例測算得出。段剛住在二層，他交的3年費用，大概是4000元。
其他小區也有居民採取自籌的方式建電梯。他們認為這種方式的好處在於產權和權限在業主手裡，不用擔心後續會產生問題或者矛盾。
此外，錢的問題解決後，安裝什麼樣的電梯也是一大考驗。「不推薦採用觀光電梯，這樣老人乘坐會有眩暈感。」覃華斌表示，在加裝電梯設計方案時儘量多替一層住戶考慮，如改造好樓前地下管線尤其是汙水管線，電梯不運行時轎廂停靠在頂部，加裝玻璃幕牆，加裝連廊等。根據走訪了解到的意見，連廊加建也要注意居民的隱私，與原建築整體協調等。
「這些是技術問題，最主要是思想工作問題。」在改造過程中，李揚坦言面臨的最大問題是居民意見不統一，因此需要發揮屬地政府和社區居委會的作用，尤其是黨建引領，做通居民的工作。
居民「點菜」 政府「送餐」
「電梯是自選類項目，是居民自下而上進行的。」覃華斌指出，怡樂園小區在「十二五」時期綜合改造時外牆和地面都做了改造，唯獨沒有加梯。2016年北京的補貼政策出來後，小區居民向原產權單位和居委會反映，小區老人比較多，希望能享受到政策，儘快加上電梯。「下面有了需求之後，企業積極參與，政府搭建平臺，進行協調。」
與加裝電梯一樣，對於居民多樣化的需求，通州區將「菜單式」服務貫穿運用在整個老舊小區綜合整治的工作中。
2018年3月，在總結以往經驗基礎上，北京市人民政府辦公廳出臺《老舊小區綜合整治工作方案(2018—2020年)》，對改造老舊小區的範圍、內容、具體實施辦法等做出詳細規定，提出老舊小區綜合整治主要實施「六治七補三規範」。值得注意的是，由於小區條件各不相同，面臨的問題也是各異，難以推行一套統一的改造標準。該工作方案在具體整治內容上，提出採用「菜單式」辦法，把改造內容分為基礎類和自選類。基礎類是必須改造整治的內容，自選類是在已實施基礎類改造整治的前提下，根據居民意願確定的改造內容。
在「菜單」裡，樓本體、小區公共區域、完善小區治理的改造中，「基礎類」包括抗震加固、節能改造、樓體清洗粉刷和線纜規整、完善公共照明及安防和消防措施、維修完善垃圾分類投放收集站、完善小區治理體系和實施規範化物業管理等，「自選類」包括增設電梯、樓體抗震加固、增加陽臺、多層住宅樓房平改坡、增建養老服務設施和社區綜合服務設施、補建停車位及電動汽車充電設施等。
在北京市的整體方案基礎上，通州區進行了試點和相應創新。首先，制定優先實施原則，將非節能小區、片區內小區、12345反映問題較多的小區作為優先改造小區，集中解決一批群眾訴求強烈、基礎設施薄弱的老舊小區。其次，先行先試，將中倉小區原廢棄鍋爐房改造為全區首個家園中心，改造後將實現養老、醫療、休閒、便民等功能，打造老舊社區15分鐘生活圈。此外，借鑑「勁松模式」，通州區在引入社會資本方面也取得突破，2020年已推進的較為成熟的玉橋南裡北區社會投資項目，計劃對8700平方米黨建廣場和活動場地進行改造，增設14處便民服務配套，總投資額約1100萬元。業態涵蓋社區食堂、智慧停車、養老驛站、社區菜站等內容，並力爭在今年實現運營。
「『菜單式』的改造，會根據自選類內容和廣大居民需求確定改造內容，例如增設兒童的活動場所、老年人的休閒場所、青年的運動場所等;小區的設計方案，也會進行公示，提前徵求居民意見。」李揚介紹，為了鞏固和保持綜合整治的長效性，通州區現在還要求所有小區改造把物業作為前置條件，並且在物業管理上也是「菜單式」。
北京天運中興物業管理有限公司是負責怡樂園小區改造的物業公司，今年5月開始入戶調查居民的改造意願和項目。在更加細化的《老舊小區改造入戶調查表》上，共列有樓本體、小區公共區域、完善小區治理等三大內容以及包括相應基礎類和自選類在內的48項具體內容，業主意見可以填「同意」「不同意」或「不涉及」，此外還有「業主新增項目」進行補充。「因為是老舊小區，下水經常堵，三天兩頭就有老人給我們打電話反映情況。」物業公司工作人員表示，入戶調查時居民申請改造的項目很多，下水是反映最多的問題之一，此外還有外牆保溫、樓體加固、平改坡等。「如果改造還有富餘資金，就能做上下水改造。」根據調研摸底的情況，目前怡樂園小區已申請進行新一輪的老舊小區改造。
(《小康》•中國小康網 獨家報導)
本文刊登於《小康》2020年9月下旬刊