來源：中國經營報
河沙村項目規劃批覆是否有效存爭議 凱德集團廣州舊改之殤
本報記者/陳靖斌/廣州報導
隨著廣州城市更新進程在轟轟烈烈地推進，各房企也在提速區域更新改造進程。在眾多房企更新改造的推進過程中，《中國經營報》記者了解到，其中位於廣州荔灣區大坦沙島河沙村更新改造項目，自今年5月確定私補方案籤約階段以來，僅用了2個月，整村實際籤約率就超過了80%。
記者日前走訪了河沙村更新改造項目，現場確有不少房屋已進入籤約查封階段，街道上亦有隨處可見的「河沙私補協議籤署率突破83%」的宣傳，然而實際上，該項目已推進將近10年。
記者深入調查發現，河沙村在更新改造工作10年推進背後，充滿了爭議與坎坷。記者查閱多份裁定書發現，該項目背後曾捲入多起糾紛，而大坦沙島地區更新改造規劃批覆是否仍有效亦飽受爭議。
針對相關情況記者嘗試來到大坦沙更新改造展示中心向凱德集團予以了解，凱德集團相關工作人員以未預約為由回絕了記者的現場採訪，隨後記者致電致函了凱德集團。凱德集團方面表示，2017年12月28日經原廣州市城市更新局批覆同意持續有效，而凱德集團方面並未向記者提供該份批覆材料，就大坦沙島規劃情況詳情以及批覆材料持續有效相關文件情況，記者再度致函了廣州市荔灣區人民政府以及廣州市規劃和自然資源局，截至發稿，未獲進一步回復。
2個月籤約率超80%
今年9月初，「大坦沙島河沙村更新改造項目房屋拆卸啟動大會」在廣州市荔灣區大坦沙島北岸沙頭頂濱江公園內舉行。
據當時的情況，隨著三聲禮炮響徹雲霄，10餘臺挖掘機轟鳴開動，河沙村房屋拆卸工作正式拉開帷幕。在荔灣區委區政府、河沙經濟聯社和村民以及投資方凱德集團廣州市境新置業公司的共同見證下，首批23棟共1.02萬平方米的已籤約廠房、村屋被安全有序拆除，並為大坦沙國際健康生態島新一輪的開發建設騰挪出2.32萬平方米的用地空間。
據了解，自今年5月31日以來，河沙村正式進入私補方案籤約階段，今年7月底，河沙村780戶產權人就有643戶完成了私人補償協議籤約，僅用2個月時間，整村實際籤約率就超過了80%，比原計劃足足提前了7個月。
記者現場走訪河沙村發現，河沙村大部分房屋確已被籤約查封，路邊上仍有少量的商鋪租戶在經營。沿路牆邊，還張貼有多幅凱德境新的新河沙宣傳廣告語「河沙私補協議籤署率突破83%」、「更新所趨，民心所向」。
然而記者了解到，河沙村舊改工作推進將近10年之久，直至今年才有所提速。而河沙村更新改造的「提速」，與開發商、經濟聯合社、政府多方的推進要求密不可分。
根據河沙村牆上張貼蓋有廣州市荔灣區人民政府公章的「關於大坦沙地區河沙『城中村』改造的通告」要求顯示，改造範圍內的單位和個人應當顧全大局，積極支持和配合改造工作，不得非法阻撓改造工作的開展。違反本通告，拒絕和阻礙國家機關及其工作人員依法履行職責的，由公安機關依照有關治安管理處罰的法律規定處理，涉嫌構成犯罪的，依法移送司法機關處理。
按照當地政府的文件要求，之所以要求改造範圍內的單位和個人應當顧全大局，積極支持和配合改造工作，與其10年推進之困息息相關。
細梳河沙村片區城市更新的歷史發現，河沙村更新改造項目屬於大坦沙島更新改造規劃的一部分。和廣州眾多「三舊」改造項目不同的是，這還是新加坡—廣東合作的重點項目，引入新加坡「花園城市」的先進規劃理念，確立「城市島」的更新發展模式。
重點項目推進10年
大坦沙島位於廣州市荔灣區西北部，是昔日羊城八景之一「雙橋煙雨」所在地。隨著城市發展，島內現狀以城中村和舊廠房為主，集體經濟發展逐漸滯後，產業逐步走向低端，社會管理成本日漸趨高，醫療、衛生、教育、交通等公建配套設施負載力不足，昔日「雙橋煙雨」的美好景色不復存在，城市環境亟待改善。
為徹底改變大坦沙島現狀，2009年荔灣區遵循省、市「三舊」改造政策，啟動大坦沙島更新改造計劃。2012年10月，廣州市政府批准大坦沙島更新改造方案，同意以荔灣區政府作為責任主體、經濟聯社作為改造主體，採取整島統一規劃、統一土地整理儲備、統一公共基礎設施配套、統一城市管理的模式實施改造。這是廣州市首個打破權屬界線、探索連片集約改造的試點項目。
按照廣州市對大坦沙島更新改造規劃的批覆意見，荔灣區負責組織島內3個城中村（河沙村、西郊村、坦尾村），按照市「三舊」改造政策要求履行相關集體表決程序，組織村集體經濟組織制訂拆遷補償安置方案，並經90%以上村集體經濟組織成員表決通過後，方可啟動實施改造規劃。
然而河沙村的更新改造工作自2010年7月啟動以來，歷經10年之久。為何河沙村更新改造工作歷經10年之久？凱德集團方面表示，2013年7月大坦沙島更新改造正式啟動後，在推進過程中由於土地規劃和城市規劃不一致、涉及二級水源保護區以及廣州市城市更新改造政策調整等三個原因，相關工作無法實質推動。
直至2016年完成了三規劃合一、二級水源保護區調整以及廣州市出臺了1+3政策後，全島改造工作實質開始啟動。
對於河沙村更新改造工作最新進展，凱德集團表示，截至目前，西郊村已完成拆遷補償安置，進入建設階段；除了完成復建一期建設及啟動復建二期建設外，還為省市重點項目廣州呼吸中心項目提供了約300畝的建設用地。河沙村自2017年3月開始表決工作，2020年5月完成了90%表決率工作，並於8月份達籤約率超80%，現在處於收屋拆卸階段。坦尾村已完成約11萬平方米廢舊廠房的拆卸改造工作，正在推進私人房屋補償安置方案表決工作，截至目前籤約率已達90%。
規劃仍持續有效？
記者從裁定書中發現，該項目因推進將近10年，其背後也引起了多起糾紛，其中大坦沙島地區更新改造規劃批覆是否有效飽受爭議。
根據2017年12月15日裁定的《葉某、範某等與廣州市荔灣區人民政府行政監察（監察）一審行政裁定書》（【2017年】粵71行初459號顯示，葉某、範某等以荔灣區政府未履行好其作為城中村改造責任主體的職責為由，將荔灣區政府起訴至廣州鐵路運輸中級法院。
其中，飽受爭議的是《關於大坦沙島地區更新改造規劃的批覆》（穗舊改復〔2012〕11號） （以下簡稱《批覆》）是否已失效。
事實上，該批覆於2015年1月5日荔灣區政府在公開發布「關於公布大坦沙島地區更新改造規劃的通知」時，作為附件對外公告該《批覆》。
其中，《批覆》第九條顯示，荔灣區政府應在落實社會穩定風險評估措施後公布本批覆，本批覆自區政府公布之日起生效。荔灣區政府應負責牽頭組織村集體經濟組織制訂拆遷補償安置方案，並經90%以上村集體經濟組織成員表決通過後啟動實施。自本批覆生效之日起3年內，拆遷補償安置方案未能取得90%以上村集體經濟組織成員同意的，本批覆自行失效。
廣州鐵路運輸中級法院對此認為，涉案《批覆》2015年1月5日公布生效，在《批覆》的3年有效期內，能否達成徵收補償協議、以何種條件達成徵收補償協議，由作為改造主體的河沙村經濟聯社及廣大集體經濟組織成員共同參與決定。
故此，《批覆》所涉改造項目成功與否，取決於河沙村經濟聯社及其社員，不取決於荔灣區政府。最終法院以涉案《批覆》不對葉某、範某的合法權益造成直接影響為由將該起訴駁回處理。
實際上，直至今年河沙村補償安置方案整體表決率才達到了90%，按照此前批覆的內容，大坦沙島地區更新改造規劃是否已失效？上述爭議糾紛又是如何解決？凱德集團對記者表示，大坦沙島地區更新改造規劃方案於2012年10月12日獲得批覆，於2015年1月5日經荔灣區政府正式對外公布，並於2017年12月28日經原廣州市城市更新局批覆同意持續有效。
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