大漁米宅珠三角
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隨著深圳東莞大漲，廣州補漲，投資客掘地三尺，用放大鏡尋找大灣區最新的價值窪地，這一次，跳出來的是中山。
灣區東線，是深圳的10萬+和香港的20萬+；灣區中軸，南沙虎門都幹到了3萬5；灣區西線，橫琴4萬5，北圍2萬7。
任誰都能看出，大灣區一圈，唯一的價格窪地就是中山的翠亨新區了，均價只有1萬6。
翠亨上一輪大漲是2017年，借著深中通道漲到了1萬7，到現在價格還是1萬5-1萬7。橫盤三年多，對面的寶安已從17年的6萬多漲到了現在的10萬，價差越拉越大。
深中通道正在加緊施工，2024年即可通車，全長24公裡，20分鐘從中山直抵寶安。
深中通道通車越來越近，寶安越來越貴，翠亨在橫盤，大灣區在補漲，四大因素聚齊，中山現在是不是價格窪地，1萬6的翠亨是不是應該儘快抄底?
如果你認為這套理論非常紮實無可反駁，決定馬上去中山搶一套房，恭喜你，一棵肥美的韭菜又長成了。
最容易被收割的，從來不是不學習的人，反而是熱衷投資，學了點理論皮毛，卻自認為掌握了投資真理的人。
因為你聽到的，都是別人想讓你聽到的，這些乍看起來無可辯駁的真相往往只是洋蔥的第一層。
洋蔥還有第二層，第三層，第四層，如果沒有人剝給你看，你永遠看不到，不過等入坑後遲早會剝開，到時只會辣的你默默流淚。
中山翠亨是不是大灣區最大的價值窪地?
我來一層層剝開這個漂亮的洋蔥。
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首先要明確一點，中山不是東莞，也不是珠海，靠自身經濟撐不起房價，中山最繁華的市中心東區均價不過1萬6，其他片區多在8000-12000。
中山值得炒一炒的片區，只有一個，就是臨深中通道片區。
從地圖可以看出，深中通道從寶安的固戍片區起步，直抵中山的馬鞍島，馬鞍島肯定是中山臨深第一價值高地；第二高地是離馬鞍島最近的南朗中心片區，從馬鞍島直抵中山陸地的第一站。
那麼，賣1萬7的樓盤在哪裡呢?大家想像中它應該在馬鞍島，至少也是南朗中心吧。很可惜都不是，1萬7的樓盤集中在孫中山故居紀念館片區。
國父故居紀念館片區離深中通道有多遠?
到翠亨快線上橋處，直線距離11.7公裡，切記是直線距離，實際通過廣澳高速繞行南岐路再走翠亨快線，到達馬鞍島至少25公裡，再加上馬鞍島到深中通道入口的距離，至少30公裡。
也就是說，1萬7的中山臨深盤，距深中通道入口30公裡，加上深中通道的24公裡，到達寶安的固戍約60公裡。
離固戍60公裡的房子應該值多少錢?
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先說個基本常識，大都市圈外溢通勤的極限距離不超過50公裡，拿著名的燕郊，北京窮白領的極限居住地為例。
燕郊蟻民大多選擇的極限打工地是東三環的國貿CBD，白天進了國貿寫字樓就是Cindy，晚上回到燕順路的潮白人家、東方夏威夷、星河皓月、上上城變回了翠花。
燕順路距國貿有多遠?
直線距離28公裡，實際距離35公裡，單程通勤時間1個半到2個小時。
北京白領對通勤時間的容忍度全國第一，換了嬌氣的深圳人，至少要減去半個鐘，1到1個半小時吧。
距北京國貿CBD35公裡的燕郊1萬5-2萬。
距寶安固戍60公裡的中山國父紀念館片區房價1萬7。
再提醒一點，固戍是沒有產業的，想找到像樣的工作，還要直奔南山的前海、後海CBD和科技園，不好意思，又加上至少20公裡，60+20，單程80公裡出去了。
如果你買了中山所謂的臨深盤，開車出門走28公裡上馬鞍島，24公裡過深中通道，再25公裡到科技園，一路紅燈帶堵車，至少2個小時過去了，這還沒算上深中通道預計80+的過橋費。
所以，幻想買了這類臨深盤實現每天深中兩地通勤的，洗洗睡吧。
中山到深圳後海CBD，80公裡，不可通勤，1萬7。
燕郊到北京國貿CBD，35公裡，可通勤，1萬7。
不怕不識貨，就怕貨比貨。
深中通道24公裡，20分鐘瞬達寶安，兩地通勤，6倍價差，大灣區少有的價值窪地。不好意思，那只是開發商想讓你知道的第一層。
80公裡，不可通勤，是我給你剝開的第二層。順便說一句，固戍的二手次新，以領航城為代表，均價8萬，千萬別自做多情地和寶中的13萬對標。
剝開第二層之後，中山這顆洋蔥還有第三層，第四層，明天繼續。