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FANGDONG ｜ 房東俱樂會
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撰文：南宮言 美編：小櫻 校對：塔夫
房市困局之時，總有攪局者逆勢出牌。
老炮對這兩個年頭應刻骨銘心，2008年，2014年，二者皆為歷史上著名的窗口期。
彼時，碧桂園、融創、恆大之類的大佬都曾有驚人之舉，得以跨越式發展。
六年周期之後的2020年2月16日，善出奇兵的恆大突然發飆，打出了75折甩賣的「爆點」。
具體文件如下：
這裡有什麼套路？
1
七五折有什麼套路？
這份文件不尋常。
雙逼定
2月18日至2月29日，75折，只有12天；3月1日至3月31日，78折，足足31天。
買的越早，優惠越多。
單棟樓去化率在80%到90%之間，再享額外97折；單棟樓去化率在90%以上時，再享額外94折。
賣得越多，優惠越大。
讓你早買，讓你扎堆買，有雙逼定的味道。
早付款多付款的優惠
首付越早越多越優惠。
一個原則，首付兩成、三成、四成乃至更多，總體上首付越多，付款越快，優惠越多。
全款分期越快越優惠。
從兩年到一年到一次性，分期越快越優惠，特別指出，兩個月內付清全款，依然算作93折優惠的一次性付款。
2
真優惠還是假讓利？
此時此事，是真優惠還是假讓利？
筆者當即向恆大內部人士求證，得到的回覆如下：
「通知昨日下午剛剛發下來，具體到每個區域、每個城市、每個項目是多少折扣，還不是很清楚。」
也有恆大內部人士解釋說：「具體項目具體執行，集團給的政策具體項目如何用，用到什麼程度，可以自己判斷，本身賣得好的項目也輕易不會放到底。」
大量業內人士則表示：很難達到實質性75折。
實質性75折很難
一般而言，龍頭房企的淨利潤率通常在8%到10%左右。2019年年底，房企讓利衝關之後，利潤率已壓縮到5%左右。
原有效單價打75折，房企能虧得一塌糊塗。
如果2019年年底打85折，當下在85折基礎上再打75折，房企能虧得死去活來。
內裡，恆大資金融資成本相對低於友商，沒有殺人一千自損八百的強必要。
外在，不少項目為合作開發，合作方無法承受當下的賠錢，恐怕很難達成共識。
或許這麼做
先上調價格，再打75折，是最熟悉的做法。每年的雙11，剁手黨對此心知肚明。
更現實的操作或許如此，各區域各項目參照執行，好賣好賺的項目不讓利或小幅讓利；難賣壓力山大的項目大幅讓利快速出清。
一句話，75折的說法，或許可以有75個解釋的版本。
有機會也有陷阱
萬事辯證分析之後，才能有客觀理性的結論。
這裡當然有機會。
短期即使虧一點，只要回款夠多夠早，就可以擠壓式發展，進一步提升份額贏得長期的頭部優勢。
恆大有這個能力和魄力。
硬核價值的項目，短期實質性的優惠，當然可以出手，不過要擦亮眼睛。
學區房、地鐵房、租售比合理、實質性讓利超過10%以上，就是機會。
這裡自然有陷阱。
鳥不拉屎的區域，沒有學區，沒有地鐵，沒有租客，即使讓利超過了20%，也是多年的巨坑。
閉關數十天，你至少應該明白這兩點：一定要留存足夠的現金，至少半年到一年；務必要持有健康的資產，至少要有房租之類的現金流。
恆大攪局了，置業者該怎麼做？
3
看一看、等一等、比一比
看一看
對於鄭州人而言，全國龍頭和本土龍頭林立，絕不止恆大一家。
高手對攻，見招拆招，不妨先看戲。
相對於恆大，有人融資成本更低，例如某些央企；有人現金壓力更大，比如本地龍頭；有人更虧得起；有人更想跑得快。
這個時段，你不必出門。
空閒之時，僅打幾個電話，提出問題，留下號碼，你就可以了解更真實的市場，掌握更實在的價格。
等一等
等友商。
友商的智商和情商絕對不容低估，白刃戰已開啟，量體裁衣的優惠潮會不斷湧出。
等時間。
恆大的總優惠期不過四十多天，由此引發的競爭當然不止四十多天，理論上，你至少可以等五十天以上。
等節點。
這個更重要，限購限貸首付利率的彈性還沒有出現，目前最大的變數是首付和利率，如首付加大優惠，可以考慮出手；如首套利率優惠，可以積極入場；如二套利率優惠，可以搶跑入場。
鄭州房市，目前最重要的變量就是利率，懂者自懂。按照市場一貫的尿性，即使利率明顯鬆動，鄭州大概率有無憂窗口期。
比一比
比區域。
當下對於鄭州人而言，城區外和其他地市項目可直接忽略。剛需主攻三四環，投資主打地鐵盤和學區房；改善重視城區低容積率大戶型。
脫離了這些，再大的優惠也是弱不禁風。
比品牌。
大品牌至少有以下優勢，不會爛尾，一般不會延期（不可抗力除外）；大毛病不多，一般不會無底線（負面成本太高）；物業還不錯，一般過得去（錢賠得起、人還穩定）。
因此，同區域同價格下，優先選擇大品牌。
比價格。
即使龍頭開發商的小區，也是眾口難調、褒貶不一。
筆者的看法如下，同區域同配置，相對於中小開發商，龍頭溢價10%以內的房源，性價比更高。
4
復盤
2020年恆大的75折甩賣，絕不是歷史的重現，當深思以下幾點：
2020不是2008和2014
2008年在上海抄底，不少項目增值三倍以上。
2014年在杭州入市，不少小區增值兩倍左右。
然而，2020年絕不是2008和2014年。
廣義貨幣M2的高增長已告一段落，水少了；現在的收入和未來的增長，不確定了；房價的絕對值和收入比，已達到一個臨界值；有實力的人，基本已不缺房子了；沒實力的人，還在搬磚攢錢中。
一句話，房市暴富神話已終結，房價短期難言加速。
沒有實力、不需要買房子的人，可在市場虛火中泰然處之。
誰可以買？
勉強達標的首套剛需者。
於大部分人而言，買首套房都需要勇氣倍增和克服困難。
鄭州房市，2016年以來實質性漲幅並不大，2019年下半年又遇實在性調整，2020年疫情之後即將遭遇短期困局。
首套剛需者，父母資助一部分，自己借一些，這個時段內，買入一套剛需的房子，短期無錯，長期值得。
有餘錢的長期投資者。
其實，有餘錢的實力派人士也不在少數。相對於股市、信託、創業而言，好房子更值得長期投資。
有兩點永遠不會變：一是好房子至多短期微虧，長期增值可以超過通貨膨脹；二是好房子短中長期都不是坑，關鍵時刻可以救急甚至救命。
買什麼房子？
最後再次點題，三環內、甚至四環內的房子，大品牌，地鐵和學區至少具備其一，相對於2019年年底有10%以上的實質性優惠，就可積極關注；如優惠幅度超過15%，當然可以入場。
至於恆大的七五折甩賣，別慌，看清折價後再說。
饒是如此，也要感謝恆大。
困局弱平衡中的鯰魚效應，總會帶來或多或少的優惠，利好真正的聰明人。
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