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4年過後在上海再度重磅拿地，背負「降負債」使命的融信這次預備分羹多少？
秦佳麗/發自北京
許久不曾露面於上海土拍市場的融信近期拿地「兇猛」。
8月17日，融信以48.71億元總價競得上海嘉定南翔JDC2-0203單元2幅宅地，溢價率35.53%；8月6日，融信+旭輝聯合體則以45.23億元競得閔行區七寶鎮古美北社區一宗地塊，溢價率約40.55%。
10天左右，融信在滬競得土地「2.5」宗，總價近94億元，拿地動作活躍。在此之前，融信還曾於7月底參與競拍上海浦東新區黃浦江南延伸段前灘地，不過最終惜敗陸家嘴。
被譽為「地王收割機」的融信一度重倉上海，於2016年拍得上海靜安中心等高溢價地塊，平均樓面價高達10萬元/平方米。數年下來，曾經的「地王」深陷「回本」泥潭，突破千億銷售額大關的融信也在剝離「激進」人設，公開強調降負債、謹慎拿地的「平衡之道」。
4年過後在上海再度重磅拿地，背負「降負債」使命的融信這次預備分羹多少？
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「地王收割機」歸來
融信還是那個看重「麵粉」的融信。
8月17日，融信旗下全資子公司蘇州融廷置業參與上海嘉定地塊南翔的JDC2-0203單元18-02和20-01兩宗宅地競拍。地塊臨近軌道交通11號線與南翔印象城商圈，總出讓面積5.29萬平方米，建築面積12.57萬平方米，綜合容積率2.37，需配建公共服務設施，但無自持要求。新城雋朗聯合體、保利、卓越等皆是參與競拍對象。
歷經80餘輪競價，融信與新城雋朗聯合體迎來兩兩對決，最終融信以48.71億元總價斬獲兩宗地塊，樓面價38763元/平方米，溢價率35.53%。
8月6日，位於閔行區七寶鎮的古美北社區的一宗地塊，打響了上海本月的重磅土拍開局。該地塊出讓面積約3.75萬平方米，容積率2.2。儘管七寶地塊已接近外環，但因多年未有商品房入市，該板塊升值空間較高，吸引保利、融創、龍湖、金茂、龍光、上實及旭輝+融信聯合體 7家競拍方。最終融信+旭輝聯合體以45.23億元競得該宗地塊，樓面價54811元/平方米，溢價率40.55%。
在中原地產上海首席分析師盧文曦看來，面臨上海趨嚴的樓市調環境，融信最新入手的嘉定南翔地塊多少有些「不夠討巧」:「近10年來，與很多大型房企開始回歸一線、加快相應土儲的動作一樣，融信也在上海以及周邊長三角城市拿地頻繁。這些地塊融信單獨開發的其實不多，基本上都是跟別人合作，進而降低成本。融信前一輪拿得的一些『地王』項目是痛苦的，之前拿得的上海中興路項目至今還是虧損狀態。」
「這次搶購一波高價地的節奏依舊很熱，如果後續相關的調控政策落地，那背後的企業就不夠走運了。現在上海嘉定房價大概5萬元/平方米出頭，按現在樓板價看單價至少要賣到5.6萬元/平方米才能保本，所以融信這次拿得嘉定南翔地塊依然面臨回本壓力。」 盧文曦告訴中國房地產報記者。
融信上一輪在滬公開拍地還是4年前。在樓市火熱的2016年，公司實現香港聯交所上市，同年將總部由福建遷至上海，競得上海新江灣城、靜安中心、青浦等3宗地塊，成交總價超過150億元，一時名噪上海。
其中，印證其「地王收割機」人設的正是位於上海靜安區中興社區N070202單元的332-01-A、333-01-A地塊。融信與18家房企激戰400多輪，最終以110.1億元總價斬獲，樓面單價10.03萬元/平方米，刨除自持、保障房等建築後可售樓面價達14.59元/平方米，刷新了當時全國紀錄。按照最初市場預估，這一項目售價將達到18萬元/平方米。
不過，伴隨2016年底國內樓市調控持續收緊，一線城市加碼限購限貸，「去庫存」成為主基調，曾經的上海中興路「地王」成了融信不願多提的項目。公司後續引進萬科操盤並給予對方49%的項目權益，項目被命名為「中興路壹號」。
據了解，擱置多年的中興路壹號已於今年5月開盤，對外披露均價為12.98萬元/平方米，預計2021年6月竣工。在業內人士看來，這對融信而言可能是一個盈虧平衡甚至虧損的結果。
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高喊「審慎拿地」多年
但如果不是此次在滬重倉，融信已經淡出上海土地市場多日。2003年發端福建，2016年總部遷至上海，十餘年來融信的業務板塊與總部坐標一致，由海峽西岸城市群擴展到長三角，並在近年開啟全國化布局。
不過，面對攀高的負債率，「審慎拿地」逐漸成為其近兩年基本動作。
梳理發現，2016年—2019年，融信新增土儲數量分別為：21塊、78塊、24塊、46塊；應佔權益建築面積為261.23萬平方米、745.81萬平方米、195.55萬平方米、341.75萬平方米；平均土地成本為：12963元、4814元、5183元、6649元。集團新增土地儲備在2017年前後達到峰值，近年已整體呈下降趨勢。
為控制成本，融信一直以合作開發項目居多。2016年—2019年，融信在其購得土地的應佔總成本比例分別為50.82%、47.88%、37.41%和44.36%。萬科、綠地、保利、融創等頭部房企皆是其合作對象。
「買買買」態勢收斂的背後，離不開融信近年來整體戰略布局的轉調。
2015年—2019年，融信實現籤約銷售金額分別為119.17億元、246.39億元、703.11億元、1218.84億元和1413.17億元——從百億銷售規模跨進千億門檻，融信用了不過三年。與激進擴張相伴隨的還有高負債，幾年間融信負債率依次為247%、98%、159%、105%、70%。
在跨進千億銷售門檻的2018年，融信開始退而求穩，提出在「平衡發展」基礎上降槓桿、減負債的謹慎理財之道，對外明確表示 「要以其要以降低槓桿為首要目標，實現有質量的增長和穩健發展。」
今年3月份業績發布會上，融信中國董事局主席歐宗洪給公司劃出兩條線，一是淨負債目標保持去年的70%—90%，二是將回款金額的30%-50%用來拿地。他同時談到：「去年拿的比較少，是因為價格一直偏高，如果地價下降，會多拿一點，貴會少拿一點，不刻意追求多少量。」
今年前7個月，融信中國合計獲取20個項目，有12個項目位於長三角地區——儘管拓儲節奏整體放緩，但長三角區域始終是融信的關鍵糧倉。在克而瑞發布的《2019年長三角地區房企土儲貨值排行榜TOP30》中，融信土儲貨值為1932億元，位列TOP17，當中的「麵粉」儲備不乏南京仙林湖、浙江杭州蕭山2017-1號等多個高溢價地塊。
對融信而言，同處長三角板塊的上海，貢獻值歷來舉足輕重。2015年—2019年，上海地區在融信的年度籤約銷售面積佔比依次為7.07%、4.75%、5.52%、9.63%、3.73%，對應貢獻的年度籤約銷售額佔比依次為11.4%、9.19%、10.79%、17.98%、6.62%。當地銷售額佔比始終較高，但近一年下降趨勢明顯。
梳理發現，目前融信在上海可售住宅項目所剩不多，除了今年入市的中興路壹號，另外兩宗在售的上海鉑灣、上海世紀江灣項目早已進入尾盤清理階段。淡出上海多日的近期屢屢搶灘補倉，對滬地的渴求度可見一斑。
在盧文曦看來，囿於曾經在上海陷入的「地王」泥潭，融信接下來仍需密切注意市場監管動向。
事實上，近期上海住宅用地市場交易狀況已引發業界關注。Wind數據顯示，截至8月15日，上海成交土地221宗地，賣地收入1903億元，僅此於杭州排名第2；今年以來上海成交土地溢價率超過20%的有17幅，主要分布在金山、閔行、嘉定、青浦、楊浦和浦東新區。
8月12日，面對住宅用地市場過熱現象，上海市規劃和自然資源局召開土地市場管理工作專題會，對前期異常交易地塊或土地成交價與周邊房價不匹配的區進行約談，並要求會後提交書面整改材料。
「最近上海土地市場走熱明顯，類似虹口等幾宗地塊溢價率達到40%、50%。溢價率和樓板價過度攀升，對整個市場預期不算利好。7月份已有多座城市出臺調控政策，如果因為土地熱導致樓市交易價格難以把控，上海的後續調控政策也會落地。」盧文曦表示，「融信應汲取上一輪拿地經驗，密切關注市場監管動向。」
責任編輯：馬琳 王春紅
審讀：戴士潮
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