房企拿地的首付款竟普遍用配資 八月「地熱」謎底揭曉
餘舒虹 何婷
剛剛過去的8月，全國土地市場誕生了歷史單價地王和總價地王兩項土地出讓紀錄。截至月底，一共拍出了65宗地價超過10億的土地，其中46宗溢價率超過100%。「以總價10億元以上、溢價率100%作為基數，8月地王的數量是有史以來最多的。」中原地產首席分析師張大偉告訴經濟觀察報，這使得2016年前8個月，全國累計地王數量同比上漲了26倍。
在資金面寬鬆、土地供求矛盾等各項因素的刺激下，儘管住宅市場有所降溫，土地市場卻走向了極端。
根據中原地產的統計，除上海、深圳外，8月地王主要出現在廈門、珠海、鄭州、武漢、無錫等二線城市，並開始逐步由一線城市向二三線城市輻射；同時，資金潮湧下，民企已接棒央企、國企成為土地市場的主角，部分實體產業和金融資本也開始加入搶地大潮。
按照房地產開發周期計算，高價地項目的影響要到明後年才能真正體現，但地王的密集產生令不少市場參與者產生了隱憂。
「未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。」張大偉分析認為。
另一方面，在核心城市土地稀缺、市場爭奪激烈的困境下，一線開發商卻集體陷入「不拿地糾結三天，拿地糾結三年」的矛盾。
據悉，土地市場的過熱正在引起監管層的注意。8月下旬，上海和廣州分別叫停了部分住宅用地的出讓，南京、合肥等地也相繼傳出了針對土地市場的政策收緊信號。多位受訪者表示，為防止市場出現系統性風險，「控地王」將是2016年下半年土地政策的主基調。
經濟觀察報了解到，上海住建相關部門正在開展對此輪地王的調研。據一位參加研討會的人士透露，研討會的核心主題是控制地王。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志分析，廣州接連叫停土地出讓計劃，也可能跟隨上海出臺嚴格的土地調控政策。據鄧浩志估計，相關政策最遲10月前就會出臺，爭取為地產黃金周降降溫。
「地王月」
8月29日，深圳新會展中心（一期）配套商業用地在投標開標後揭曉答案，招商蛇口和華僑城聯合體以310億元奪標，一舉超越此前廣州亞運村的255億成為全國總價地王。
據統計，此前土地出讓史上超過100億的地王合計有14宗，其中5宗出現在2016年，2宗出現在8月。
除了上述總價地王之外，8月17日，融信以110.1億元奪得上海靜安區地塊，樓面價100315元/平方米，打破全國土地單價成交紀錄。
融信拿下地王的前一日，在房地產市場較為溫和的廣州，雅居樂以21.7338億元總價競得廣州市荔灣區華大物流地塊，折合樓面價36773元/平方米，拍出了廣州單價地王。
二線城市的市場同樣不可小覷：鄭州、珠海、廈門的單價地王均誕生在8月下旬。
中原地產數據顯示，2016年年內，全國已經出現單宗土地超過10億的地塊325宗，其中溢價率超過100%的地王161宗。去年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價率超過100%的地塊只有6宗。
8月為什麼這麼熱？張大偉分析，這與城市土地供應結構有關係。
上海和深圳8月出讓了幾宗罕見的優質土地，之前供地比較少的廈門也集中在8月出讓土地，珠海前幾個月出讓土地比較少，本輪出讓土地溢價率都在500%以上。
在此之前，為了防止地價過熱，一線城市一直控制著不供地。例如北京今年以來已經有5個月無住宅用地出讓，3個月無商辦用地出讓；深圳更是7個月無宅地出讓，5個月無商地出讓，8月集中出讓的15塊土地也是以工業用地為主。
現在看來，這只是一種權宜之計。
在去庫存的調控任務下，政府會主動延後和減少土地供應，但是經濟發展、開發商補庫存的需求不斷累加，導致熱點城市待開發土地的稀缺性凸顯。短期內土地爭奪依然激烈，會進一步推高溢價率和樓面地價，地王頻發在所難免。
數據顯示，上半年，熱點城市如深圳住宅樓面地價同比漲幅643%，蘇州、合肥住宅樓面地價漲幅分別達236%和164%。
中原地產對今年以來地王的地域性分析顯示，地王數量排名前列的城市分別是蘇州28宗、上海25宗、合肥22宗、杭州21宗、天津14宗。地王分布區正在由一線城市向二三線城市轉移。
易居研究院研究總監嚴躍進分析，一是由於一線城市工地規模小，二是出於拿地成本的考量，「很多時候總價30億的預算在二三線城市可以拿到非常優質的地塊，但一線城市只能在郊區，還不如選擇去二三線城市的中心區拿地」。
誰在爭搶地王？
8月26日，珠海。經過兩個小時292輪競拍，珠海科技創新海岸北圍片區的一宗住宅用地被雅居樂競得，溢價率達到522%，單價28000元/平方米創下珠海地價紀錄。但隨後，該紀錄就被同一批出讓的其他地塊打破。
一位參加該地塊拍賣的開發商向經濟觀察報調侃說：「現在拍地不僅是拼財力，還是個體力活。」
8月的土地市場，除了土地競拍的常客央企、國企之外，還湧現出許多民營房企的身影。市場分析，今年年初曾頻繁拿地的信達、葛洲壩等央企，近期動作明顯放緩，而包括新晉地王得主融信在內的民企已成為土地市場的主角。
同策諮詢研究部總監張宏偉向經濟觀察報表示，一是由於央企在之前的五月份拿地過多過熱，引起了相關部門的問責而退居幕後，二是民企有著強烈的規模化擴張訴求。
過去，年銷售額在1000億以內的，甚至是200億-300億級別的房企為了擴張銷售額，都在非常激進的情況下拿地。目的很簡單，就是想通過這一輪地王行情彎道超車，由二三線進軍到一線房企陣營。
其中最典型的是閩系房企。8月17日，上海推出4幅土地，拍出了3個地王。粗略統計，一天之內閩系房企大軍以184億成為3塊地王的擁有者。
上海鏈家市場研究部高級分析師錢寧羅分析，閩系房企成長於民間資本活躍的福建，在福建地產及資本圈，一些低調的財團起到了嫁接福建資本與福建開發商的橋梁作用。
融信執行董事、副總裁林峻岭對此前拿下的靜安高價地塊頗具信心，他解釋稱該地塊有足夠的稀缺性，「目前評估地價合理」。
而此前說過不再買地的融創中國董事會主席孫宏斌近三個月來也未停下儲備土地的腳步。據不完全統計，融創今年6月以來在天津、西安、寧波、杭州等二線城市拿下了22幅地，其中不乏高成本地塊。
張大偉指出，房企爭搶地王的根本原因在於「資金潮下的資產荒」，實體經濟疲軟的環境下，樓市被視作資金的避風港。一方面，資金成本低，加之房企銷售業績向好，使企業的資金狀況較為充裕；另一方面，實體經濟不振，房地產的資產價值更加凸顯。受益於上半年的旺盛銷售，多數企業的業績亮眼，這也使得其瘋狂拿地的行為具備了一定的合理性。
本輪房地產行情，與去年以來多次降準降息的貨幣寬鬆政策不無關係，而房企資金成本的廉價和資金來源渠道的廣泛更構成了地王的堅強後盾。
比如土地融資，此前甚至可以做到「三七」開，即房企只需提供三成的資金，餘下七成由拍地後抵押到銀行所得。而如果房企聯合拿地，或拿地後出讓股權，所付出的資金成本甚至更少，這也是融信110億拿下靜安地王的邏輯。
去年以來，隨著降低首付比、調整房地產交易環節中稅收等利好政策出臺，大量資金持續湧入樓市。但一旦政策轉向、信貸收緊，土地市場的狂歡或將戛然而止。拿下高成本土地的企業，日子或許不好過了。
有積極冒進者，也有謹慎旁觀者。與閩系房企的激進相反，今年以來，綠地鮮少報名任何一幅地塊的爭奪；萬科雖然進入靜安地王拍賣現場，但舉牌次數非常少；旭輝競拍靜安地塊止步於94億元，在閔行地塊止步於23億元，與競得者上海保華僅500萬元的價差。
在半年業績會上，旭輝執行董事兼行政總裁林峰表示，旭輝不參與規模與土地儲備的競賽，以利潤優先，減少加槓桿拿地。
碧桂園總裁莫斌也向經濟觀察報回應稱，碧桂園一定不會拿麵粉貴過麵包的土地，對地王的態度是「審慎參與，保持關注」，碧桂園在一二線城市參與土地競拍主要是為了在土地開拓方面積累更多經驗。
地王「後遺症」
一線城市似乎集體陷入這樣一種膠著局面：賣地就出地王，不賣地又會造成新房市場的供不應求和價格推漲。在日益高企的土地成本面前，大多數開發商的想法還是：拿地不一定死，不拿地肯定死。
這並不代表著地王沒有風險。按照房地產開發的正常周期，高價地項目對業績報表的影響要到明後年才能真正體現，但是在北京、上海等一線城市，隨著一系列高價地的入市，高端住宅市場正出現供應過剩的端倪，並將給這些項目帶來巨大的去化壓力。
張宏偉認為，地王將帶來三重效應：第一是引起周邊房價上漲，第二是使得後續新房價格上漲，第三是使得市場預期變化，進而引起看漲情緒繼續出現或加重。
今年一季度，隨著地王頻出，地王推動樓市進入量價齊升的狀態，如蘇州、南京、合肥等熱點城市，投資客已經開始進場。而隨著武漢、鄭州等二線城市基本面的好轉，投資客也藉機進入這些還處於價值窪地的城市進行投資，形成投資資金的輪動效應。
然而從今年5月開始，國內商品房交易已明顯開始降溫。國家統計局數據顯示，7月70個大中城市房價環比上漲城市個數減少，下降城市個數增加，總體漲幅連續3個月收窄。其中，前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市漲幅收窄尤為明顯。
在「資產荒」局面未能改善的前提下，高價地風險只能不斷累積。張大偉表示，對於一二線城市來說，未來一年房價上漲不超過50%，拿下高價地的企業都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。
同時，高成本對房企的融資、運營和營銷能力都提出了挑戰。根據最近披露的房企半年報，規模房企平均銷售額漲幅都在30%以上，利潤的漲幅卻相對較低，保持在10%左右。這意味著由於成本的提高，房企的利潤率是在明顯降低的。「接下來房企要警惕很多地王步入房地產降溫周期的通道，否則會很尷尬。」張大偉說。
張宏偉也表示，往年一般是一個城市出一個地王或少數幾個地王，一旦市場遇到調整，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓。但如今一旦樓市進入調整，系統性的金融風險很有可能會爆發，影響的是整個市場。
調控箭在弦上
監管層已經著手嚴控拿地熱度，典型的信號是，上海融信地王誕生後，上海暫停了4幅地塊的出讓；隨後，廣州政府在芳村地王后叫停了白雲宅地出讓，在蘿崗地王后叫停了長嶺居宅地出讓。「唯一的解釋是目前兩地均在醞釀調控土地市場的政策，希望為目前過熱的地王踩剎車。」鄧浩志稱，有可能的出臺時間是在「十一」前。
嚴躍進認為，上海政策一直追求平穩，從實際情況看，這也需要上海後續在調控上有一些新的做法。土地市場對於上海而言，增加供應是關鍵，而抑制地價的難度還是很大的，這方面需要警惕出政策。
近期，南京、合肥等地陸續出臺了「控地王」相關收緊政策，比如各大熱點城市紛紛承諾增加土地供應，南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%，蘇州土地出讓首付升至60%。
但作用並不明顯。張宏偉表示，「對於拿地企業來說，土地出讓金首付比例的提升並不意味著拿地門檻的實質性提高」。目前房企拿地首付配資的現象越來越多，比如政府規定土地出讓金的首付款必須50%，那麼對於開發商來說只要首付25%，可以通過金融機構場外配資25%，或者更多比例加槓桿方式進行拿地，甚至製造地王。
此外，經濟觀察報了解到，已有部分銀行在收緊開發貸。8月，興業銀行、工商銀行等已將房企的開發貸周期由2年期的中期貸款改為1年內，甚至半年期的短期貸款。金融人士認為，縮短房企開發貸周期的舉措主要是為了規避樓市投資的金融風險。
一般認為，增加土地供應是防止地王頻發的調控手段之一。國土部部長姜大明在今年全國兩會期間答記者問時提到穩定房價的措施，其中就包括增加土地供應面積。
然而，這與房地產市場的非理性現狀有所出入。嚴躍進指出，用傳統的供求關係來解釋土地價格是有缺陷的。和住房供求不一樣，土地背後的差異性更大，並非供地增加了土地價格就會下降。
「供應增加的時候，恰是此前持續不供地下的一次集中爆發，這個時候市場需求是很大的。市場需求只要大於供應量，價格一般就會比較堅挺。」嚴躍進說。
中原地產數據顯示：截至8月22日，全國賣地最多的50大城市合計成交土地建築面積為69489萬平米，與2015年同期基本持平。但土地出讓金累計達到了1.39萬億，同比上漲49.22%。