如果要說土拍市場最常被提到、關注度最高的詞是什麼？早幾年大概是「地王」，但今年，在持續調控成果顯現，樓市基本橫盤的情況下，2019年土拍熱詞該是「流拍」。
據中指院統計，2019年前11個月監控的全國300個城市共有4350塊地未成交，即便土地拍賣存在本月掛牌下月成交的情況，今年前11個月的土地流拍數也基本在4000塊左右，相比於2018年的1808塊，增長了一倍多。
今年的土地市場相比於從前確實在退熱，一線城市中，北京近幾月出讓的多個地塊均以底價成交；12月16日，廣州底價拍出兩宗地；12月18日上海底價拍出兩宗地。新一線城市，如南京、鄭州前不久也有幾宗地底價成交。二線城市如珠海、無錫近幾月也均有底價成交的情況。此外，12月9日，濟南共有15宗住宅及商業用地公開招拍，9宗底價，1宗溢價，其餘5宗地塊宣告流拍。
在三四線城市，底價成交成為了普遍情況，土地流拍更是頻頻出現。
為什麼今年土地流拍那麼多，有以下幾點原因：
對於房企，安全比發展更重要
2018、2019，乃至2020，都是房企的償債高峰，與此同時，信貸在不斷收緊。房企手裡的錢不多，不能冒著資金鍊斷裂的風險砸錢拿地。
而另一方面，隨著各大城市相關政策越來越嚴，拖延繳納買地款項越來越不可能。首先，拿地之前，要交幾千萬的保證金，拍賣完成後一段時間才退還。其次，拍賣之後，很短時間就要交齊地價，以前出現的拍下之後用地塊融資，基本不可能了。
樓市平穩，上漲預期不再
過去房企拿地，並不是只拿最近1、2年要用的，而是多多益善。為什麼呢？因為他們對房價、地價的繼續上漲有很高的預期。早點拿地，即使自己不開發，過幾年把地賣給別人也能賺一大筆錢。如果自己開發，早拿地更便宜，比同地段拿地晚、拿地貴的競爭者更有優勢。
但現在，房住不炒成為主旋律，樓市逐漸平穩，房價也接近橫盤，沒有足夠的上漲預期，提前拿地很可能不但不掙錢，反而要賠錢。一方面，房企大都是貸款拿地，地價上漲的收益比不上借款的利息，拿地就是在虧錢；另一方面，買地所需要的資金量大，超前拿地就意味著，幾千萬甚至幾十億的資金被持續佔用，不能投資到其他方面進行錢生錢。所以，現在很多房企，只拿最近一兩年開發所需要的地。
新房繼續限價，地價卻沒降
現在很多城市開始限價，限價依據的是已經銷售的同類項目的價格。已經銷售的同類項目，拿地是在2、3年以前，可最新的土地價格，卻是要比去年賣的土地還貴。
蘇州、大連等城市在7月份相繼加碼調控政策，尤其是蘇州，自5月已經經歷了三輪調控，園區限售升級、房價漲幅控制在5%以內、限購門檻提升、限售擴圍，這一系列舉措對於打擊當前過熱的樓市、穩定房地產市場起到極其積極的租用。
拿地附加條件增多，門檻變高
過去招拍掛，大多都是「價高者得」，可現在很多地方政府轉換了思路，要選擇開發商，如果沒有自己中意的開發商來，寧可流拍。
以珠海為例，很多地塊競買要求是配建的商業部分需引進知名酒店、商場等，其目的就在於補充地塊所在片區的發展空白，賣地反而不是最主要的。
靠賣地增加地方收入短期內有效，但不適合長期發展，附加更多要求，如企業前500強、配建需引進知名酒店、配建商業需自持並運營，其實所圖的都是未來持續發展。
少數城市財政壓力大，賣地過多
賣地收入在地方財政收入中所佔比例很大，地方政府就會不斷賣地，看哪些地塊能賣出去。越是流拍，越是要多嘗試，於是流拍地更多。三四線城市平均流拍地塊數量明顯大於一二線城市。
以筆者比較熟悉的呼和浩特（三線）為例，近幾年呼和浩特一直在籌劃修建地鐵，今年底1號線基本完工。修地鐵所需的資金量很大，再加上其他道路建設、城市發展的需求，地方財政吃緊。在此情況下，就開始頻繁賣地，而且主要出讓發展更好的新城區的地塊。近幾個月，幾乎每個月都要掛牌10多塊地，但每次出讓都有約三分之一的地塊流拍。原因有很多，臨近年底開發商回款壓力大，拿地越發謹慎；眾多大牌開發商的陸續入駐，新盤在短時間內大量湧現，項目之前競爭大。
除了以上的原因之外，還有很多因素導致今年土地市場流拍頻現。比如，臨近年底企業回款慢資金；選擇舊改拿地，周期長但是省錢；流拍後再出讓可能降價，房企想要抄底；之前的地價過熱，土地出讓心理價位過高；少部分是地方控制樓市熱度，主動撤牌導致未成交。
2019年土拍市場流拍頻繁出現，看起來是市場轉冷，但購房者們無需太過慌張。樓市的「穩、嚴、緊」不會變，穩地價、穩房價、穩預期將得到進一步落實。既防止房價過快上漲，又避免大起大落。即使土地流拍頻繁出現，購房者也應該保持一顆「平常心」，不因為市場火爆而匆忙入市，也不要看到出現「陰雨」就避之唯恐不及，從自住需求出發才稱得上「務實」。
來源：西安特價房
築家易西安房產