本文作者 / 王阿麗 李 楊 律師
拿地難！難於上青天！近年來，西安這個既古老又現代的城市不知令多少房地產企業鎩羽而歸。都說拿地難，其實也不難，聰明房企應當另闢蹊徑，尋找突破。不得不說司法拿地就是這種別具一格的另類拿地方式。司法拿地相對於摘牌、併購、勾地等模式極具成本優勢，但是操作難度和法律風險相對更大，具備相應能力的房企選擇司法途徑拿地往往可以取得更為理想的土地成本、投資收益、控地概率和稅收成本。
01競地價控房價 - 土拍競技場
2019年，西安土地拍賣市場藉助近兩年房價上漲慣性表現得依舊活躍，高價拍賣頻出，土地拍賣價格不斷突破市場預期，多宗土地出現10家以上的房企激烈競爭的局面。最終，西安土地拍賣市場全年以780億元成交總額收官，面對控房價競地價的局面，房企投資收益收窄，賭性增強。
02另類拿地模式 - 司法拿地
房地產企業通過司法途逕取得開發用地，和傳統拿地方式截然不同，在法規規定、辦理流程、操作風險等方面有著巨大差異。司法拿地主要通過兩類司法程序：一是法院執行程序；另一個是破產重整程序。執行程序中拿地為常見模式，和併購拿地一樣，也分為股權方式和資產方式，股權方式和資產方式拿地的主要風險差異也適用於司法拿地中的股權模式和資產模式。執行程序途徑拿地可以通過拍賣途徑、變賣途徑和以物抵債途徑。破產重整程序途徑，周期長、機會少，較為罕見。
◆ 司法拿地主要方式
03控的關鍵 - 非公開參與
在執行程序中進行司法拿地，司法拍賣方式為最為常見和普通的方式，主要以網上競拍的方式進行，拍賣方式遵循網上拍賣程序即可，相對簡單。司法拿地模式中，變賣方式和以物抵債方式為少見。但是變賣和以物抵債方式為非掛牌交易，有利於控地並提高拿地成功機率。司法變賣方式分為兩種：一種是司法拍賣流拍後依法進行變賣，變賣的價格與拍賣底價往往保持一致。這種變賣為網上公開競價，價格和指標較為透明，意向購買人不易控地，操作流程和網上競拍基本一致。一種是轉讓方被執行人自行變賣或協商變賣，該種方式下需要被執行人配合，可以不經網上公開競價，有利於意向購買人控地，協議文本或操作路徑等具有定製化空間（參見下圖）。
◆ 自行變賣拿地路徑
04靈活運用規則 - 取得拿地資格
司法處置/強制執行程序中，非拍賣方式參與收購資產，首要問題是如何入圍。在司法拿地的範疇內，可以說好的開始是成功的一多半。如何入圍這個問題實踐性極強，每個項目需要單獨設計，即便如此，極端項目也有可能無解。舉個例子：如果一宗土地司法拍賣一拍和二拍均已流拍及變賣程序也未成功，隨著市場變化及不利因素逐漸剝離，此時土地已經具備認購價值。正常情況下，意向拿地房企已經無法取得競買資格。此時房企可以受讓債權人全部或部分債權，通過法院變更執行申請人，然後申請以物抵債，該以物抵債可以按照流拍價格作價且無需市場化競價（參見下圖）。
◆ 債權轉讓+以物抵債拿地路徑
05搭建結構 - 分攤風險
2019年，是地產去槓桿年和金融強監管年，2020年仍然延續去年的監管慣性。各省銀監局相互抽查銀行，控規模、限額度。地產信託融資方面，《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（「23號文」）和一系列窗口嚴格限制了前端融資模式，控制地產融資規模。資產管理公司、金交所等被要求回歸本源；地產基金受限於募集和備案；職業放貸人納入刑法打擊。去槓桿壓力下，房企需要「一把付」來從事司法拿地難度加大。但司法拿地路徑下，房企可以藉助資產管理公司進行合規融資，還可以通過搭建合理的投資模式，也能解決資金和風險分擔問題。例如：在破產重整中，原債權人可以通過債轉股成為重整後公司的部分股東，擬拿地房企和破產管理人協商合理設定重整期及延遲分紅計劃。房企作為投資人注入一定資金，取得破產企業控制權，以投資款撬動其他股東債轉股份額，實現風險分擔（參見下圖）。
◆ 參與破產重整拿地簡圖
06操作難度大 - 風控要求只高不低
司法拿地涉及債務人的訴訟糾紛，法院在法律層面將一些風險進行了阻斷，但是實際中仍然可能存在一些現場維權、阻工的風險。另外，土地本身可能存在土地閒置、規劃變更、政策風險等，需要切實和深入的盡職調查。土地出讓金（含滯納金）和稅費繳納方面均需要籌劃得當。司法拿地項目還可能涉及員工安置和其他政策要求等。如果以受讓股權方式拿地，則還需要對目標公司負債、勞動關係、或有事項等進行更加深入盡職調查。司法拿地風控門檻遠高於併購拿地，實操難度更大，加上這種拿地方式在程序上的不可逆性，務必在介入前先經過深入調查，不可盲目介入。
海普睿誠律師二十餘年專注房地產法律業務，在房地產投資等方面提供法律服務成績卓著。2019年為上市房企提供司法拿地相關法律服務，成功助力企業以非拍賣的司法途逕取得成熟位置住宅用地。本文將司法拿地的基本情況進行分享，簡要呈現司法拿地途徑為讀者提供參考。