經濟觀察報 記者 陳博 「本來準備大幹一場，結果土地市場突然轉冷，集團要求也隨之改變，之前還願意撥錢讓你拓地，現在不給了，你說對我們積極性打擊大不大。」9月初，聊起近期的工作，一位10強房企深圳公司投拓人士頗為鬱悶。
鬱悶背後是土地市場經歷一個季度的火熱，已經掀起涼涼「秋意」。中原地產研究中心統計的數據顯示，8月70城經營性土地流標了72宗，這個數據達到年內最高。
諸葛找房發布的一組數據顯示，一眾二線熱點城市，8月流拍率為4.62%,環比上漲1.98%。
土地轉冷既受到前端融資收緊的影響，也包含著開發商對市場下行趨勢的預判。「正常邏輯下，土地市場降溫，房企對於拿地指標的管控會更加嚴格。說實話，哪怕現在部分地塊的淨利潤率測算可以達到10%以上，開發商也不一定願意投資。」一位外資上市房企的投資總經理向經濟觀察報拋出一個反問，在樓市下行態勢下，現在拿下的土地，不管賺不賺錢，到了11、12月份還會繼續貶值，房企為什麼還要去拿呢？
土地降溫
「4、5月份，土地市場火熱的時候，有些地塊還會有4、5家房企報名，但現在掛牌的大部分地塊，基本沒有任何一家企業報名。」在一家港股上市房企區域公司投拓部工作的汪愷，正切身體會土地市場的冰火兩重天。
中原地產研究中心的一組數據佐證了他的感受。8月份，全國70熱點城市成交了1057宗土地，合計土地出讓金約2501.23億元。如果從今年前8個月的成交情況來看，這一金額僅高於今年2、3月份，但遠遠低於5、6、7月單月成交總額。
另一個值得關注的指標是，70城經營性土地流標數量由上一個月的60宗增加到72宗，達到年內最高。
最新一個典型案例來自武漢。9月3日，出讓5宗地塊總面積27.35萬平米，起拍總價48.95億元。但結果顯示，當天兩宗土地流拍，餘下三宗攬金26億元，僅達到預期收入的一半。
8月，武漢僅成交了兩宗土地，平均溢價率為0，合計收金10.89億元。
四個月之前，來自四面八方的開發商還在這座中國中部最大的城市逢地必搶，部分去年遭遇多次流拍的地塊，在那一輪高潮中悉數被房產大鱷收入囊中。
僅4月23日和4月25日兩天，武漢通過土拍吸金就高達310億元，超過今年第一季度的226億元。按照中國指數研究院統計，1-4月份，武漢土地成交總價高達662億元，同比上漲44%。
二線城市在第二季度土地市場躍升為「主角」。彼時，除了武漢，杭州、天津、蘇州等城市也成為房企「跑馬圈地」的場所。但一輪狂奔結束，以二線熱點城市為代表的土地市場降溫悄然開啟。
「今年最核心的補倉期在1、2月，當時核心城市地價還延續著去年8月以來的低點，相比去年初，價格打了七八折，溢價率介於0-10%之間。今年元宵節過後，土地市場小陽春出現，2月以來，整個上半年土地市場溢價率達到15%-25%。」上述外資上市房企投資總經理告訴經濟觀察報。
中原地產的統計數據顯示，8月70熱點城市土地平均溢價率下跌至8.15%，這是今年以來所錄得的最低溢價率。
諸葛找房研究中心給出了更細化的數據，8月一線城市土地成交溢價率僅為0.71%，環比下跌3.77個百分點；二線城市平均溢價率達6.77%，環比下跌6.81個百分點；三四線城市溢價率為17.26%，環比下跌3.21個百分點。
該投資總經理最近所觀察到的現象是，二線城市起拍價正在降低，平均溢價率也隨之降低。
從投資方向來看，相比其他城市，房企對於二線城市的興趣依然不減。上述10強房企深圳公司投拓人士表示，以東莞為例，8月出讓的土地中，「核心區域的大地塊溢價率還是挺高的，小地塊溢價率確實有所下降，地理位置有優勢的地塊，很多房企還是會盯著。」他說。「最好的機會仍停留在二線城市及大都市圈內的強三線城市。」上述外資房企的投資總經理將房企青睞的二線城市分成三大類，一類是省會城市，無論位於沿海還是中西部，這類省會城市拿地虧本的概率比較低。
一類是沿海的非省會強二線城市，比如蘇州、青島等。
還有一類則是核心城市圈的強三線城市，如無錫、南通等，這些城市的商品房售價長期維持在2-3萬元/平方米之間，相對比較安全。
算不過帳
汪愷供職的房企，今年甚少在公開招拍掛市場亮相。他所在的區域公司，更是沒有參與過任何一場公開招拍掛，甚至連保證金都不曾交過。「除非新進入的城市，在區域政府關係、業主關係尚未建立起來時，必須依靠公開市場的露面來增加影響力。」汪愷說。
止步招拍掛在於項目算不過帳。他透露，去年開始，公司通過招拍掛新增的項目，淨利潤率能夠控制在1%-3%已經很了不起。「大部分項目淨利潤率都是負數，虧本在售。」這樣的盈利能力根本達不到公司規定的10%的上會標準。
事實上，最近一年內公開拍下的地塊，在拿地之初進行測算時，盈利帳本也是頗為清晰。但伴隨著市場明顯放緩，當這些地塊進入銷售環節時，為了衝刺業績，汪愷的公司只能選擇虧本出售。「如果一直維持算得過帳的價格，在這樣的市場形勢下，我們還怎麼賣？」汪愷苦笑道。
這樣的場景幾乎是二季度那一輪土拍高潮後續的真實寫照。上述外資房企投資總經理告訴經濟觀察報，之前在蘇州、杭州等熱點城市拿下高價地的這波開發商，想要賺到錢，可能性比較小。「當時是有機會也有錢，但不見得就能盈利。」
以一塊四月份拍下的高價地為例，如果開發商需要快周轉，10月這塊土地就必須開盤，但從下半年商品房銷售走勢觀察，開盤恰好趕上市場下行。「粗略估算，這波開發商拿地利潤率最高也只在5%左右。」該投資總經理表示。
招拍掛算帳方式走不通，不過，整個上半年，汪愷與團隊仍在努力回歸本職工作，「取而代之的是收購，代建代售等方式。前幾個月我們頻繁外出，針對空地、在建項目、或者規劃為商住地的舊廠進行摸查。」他說。
直接收購除了財務風險與要價較高外，在實際工作中，汪愷還經常遇到被新進房企巨頭截胡的難題。他們曾經有一個在談項目，在收購對價及代建方案中與合作方談了許久，眼見就要成功，但一家TOP10房企直接開出對方預期價格，最終只能與項目失之交臂。
若要拓展短期內便能開發的項目，汪愷所在的區域公司更多是採取代建代售方式。汪愷說，這類代建代售項目，若以底價拿下，淨利潤率介於5%-6%之間。
前述外資房企的投資總經理透露，今年上半年，公司幾乎沒有出現在招拍掛市場上。「合作或收併購拓展項目的方式佔據我們拓地80%以上。」
房企的反轉
汪愷未曾預料到，進入下半年，集團董事會主席對拿地標準把控得愈發嚴格，而且公司還進一步升級「全民營銷」強度，他與大部分同事的工作重心只能轉移到賣房上。
「我們團隊現在拿地的步伐放慢了，沒什麼項目在跟。即使有，也都先由總經理、部門經理、財務經理內部測算一下盈利。」汪愷表示。
偏于謹慎——也是上述外資房企現階段對於拿地所持的態度。「謹慎目的不在於避風險，而是想用手上寶貴的資金去獲得更好賺錢的土地資源。」該投資總經理在與政府部門或合作方、收購方談判中發現，年初這些交易對手的預期普遍很高，對於地價、付款條件等把控得非常嚴格；但如今，部分地塊或項目對於付款期限、價格等的要求已有所放鬆。
反觀房企，在土地市場轉冷之際，富力、融創中國等開發商早於一兩個月之前就公開宣布下半年暫停拿地。而為了控制土地投資，部分企業內部對於拿地指標要求也正愈發堅挺。「市場走弱，我們公司對地塊的淨利潤率測算更加嚴格。」上述10強房企深圳公司投拓人士提到。
相比之下，在中期業績發布會上用了「謹慎」來表述拿地動作的萬科，近期投資強度反而明顯加大。
根據東方證券發布的最新研報，8月份，萬科新增土儲684萬平方米，同比增長92.0%；拿地金額為343.2億元，同比增長54.8%；單月投資強度(拿地金額/銷售金額)為77.8%，相比1-8月投資強度翻了將近兩倍。
經濟觀察報獲悉，在廣東省東莞松山湖片區，這個月馬上會出讓一波土地，目前已經有8家房企報名並繳納了保證金，其中有4、5家都是國企性質。
這是一場迅速的反轉。第二季度的搶地潮中，大部分中大型房企的動作遠比頭部房企更加積極。「一些前20強或30強民營房企，此前拼命向前衝，現在不得不面臨銷售回款慢、銀行放貸收緊的困境，只能停下來。」前述10強房企深圳公司投拓人士稱。
在中原地產統計的8月份房企拿地數據中，除了萬科外，拿地總價名列前茅的，還包括保利地產、新鴻基、中國金茂、華潤置地、綠地控股、恆大等房企。
這些企業的共性體現在，都屬於央企、國企或資金實力較強的房企，融資成本相對較低，此前的擴張速度並不特別迅速。
所有的反轉背後，是融資收緊觸發的房地產全方位受限。6月底，監管部門頻頻向銀行、信託公司以及其他金融機構祭出嚴厲「限令」，地產融資鏈條上的每一主體都面臨著巨大壓力，而一切「限令」落點均指向房企前融節點。
根據監管要求，當前銀行業中房地產信貸總額佔比超過30%，後續監管部門還要強行下降到18%。
「在當前融資境況下，誰也不敢大步快走。」一名港股上市房企深圳區域的融資負責人以「從業多年，瑟瑟發抖」這樣的語句形容自己的心態，「肯定要掛一大片開發商，現在的贏家聚焦在國企、央企上。」他說。
上述外資房企的投資總經理表示，錢變得緊張，開發商拿地的心態自然發生變化。從多數開發商角度來考慮，樓市下行才剛剛開始，如果現在入手買地，到了11、12月份，地價可能又出現下降，怎麼願意積極拿地？