樓市的臉，說變就變。
昨天你還是「小甜甜」，買房送戶口，哪哪歡迎您；
今天一紙公告，對不起，買房要落戶滿1年，外地人更要交「個稅」滿5年……
「房住不炒」你以為只是說說而已？這不，又一個大城市樓市調控的「靴子」落地了！
西安限購再升級，「一落戶就炒房」沒戲了！
6月20日，西安市發布樓市新政。新政主要有兩點：
1、買房需落戶滿1年。外遷入戶籍家庭，需要在落戶1年或連續繳納12個月社會保險（或個人所得稅）後才可購房。
2、外地人買房需社保滿5年。非西安市戶籍居民家庭，則需要提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明，方可購買1套商品住房或二手住房。
為何西安會突然升級樓市政策？
曾記得，兩年前西安打響了「放寬落戶門檻」第一槍。
結果是，兩年狂攬人才超百萬！
自2017年以來，西安先後7次調整戶籍政策，人口流入速度明顯加快。截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人。兩年多，西安市共遷入落戶115.1萬人。
誰是最大贏家？房地產商笑了。
國家統計局最新數據顯示，5月份西安房價再次領漲全國，其新建住宅價格環比上漲2%，同比上漲24.4%。與2015年相比，房價漲幅高達58.8%。妥妥地「領漲」全國70個大中城市。
此次西安對外地人的限購政策一下從2年升級至5年，全面「對標」一線城市；同時，堵上了人才新政好不容易鬆開的口子。標準之嚴，顯示了調控決心之大，手段之準，說明動了真格。
為啥個別地方樓市這麼火？落戶「放水」是主因
西安並非特例。就在國家反覆強調「房住不炒」政策大方向的背景之下，有些地方的樓市卻依然「衝動」。
「地王」頻頻易主，萬人搖號搶房，350萬元一套的房子竟被當成「白菜價」……這樣的火爆場景不久前在成都上演。
為啥？因為「麵粉」貴過了「麵包」。由於成都多個片區土地拍賣樓面價刷新歷史記錄，甚至遠高過地塊周邊二手房價格，引發了購房人恐慌。
為啥近期西安、成都樓市依然這麼火？
1、它們都是中西部地區中心城市，具有產業、教育、交通等各方面優勢，能吸引周邊地區人口湧入；
2、相對全國來說，過去其房價長期處於「窪地」，很容易吸引投機投資資金；
3、這兩年出臺引進人才措施，吸引了大量人口落戶，新增人口帶來了巨大住房需求。
但反過來，如果當地房價上漲過快，不僅樓市有失控的風險，也會讓人才望而卻步。因此，下一步，當地政府收緊樓市政策也在意料之中。
蘇州之後是西安，樓市調控盯著「出頭鳥」
本次西安樓市調控加碼，是繼5月11日蘇州對部分片區商品房限售後，又一熱點城市加強房地產調控，這兩個城市都有個特點，就是曾扮演了房價「領漲」全國的角色。很顯然，在目前政策背景下，不能不引起政府部門高度關注。
哪裡領漲，哪裡就出政策，「槍打出頭鳥」是大概率事件。「因城施策」說的就是這個，「穩」字當頭，一切大幅波動都是不允許的。一旦有過熱苗頭，政策工具會相機出臺，而且手段會越來越精準，直擊要害。
當前，各地房地產市場分化加劇。近年來，一些二三線城市、中西部城市樓市出現了「補漲」行情，當地房價逐漸接近全國平均水平，已遠高於當地收入水平，未來繼續上漲的動力不足，再漲下去有失控風險。
同時，首套房貸款利率已到達2018年以來最低水平，繼續寬鬆的空間很小，銀行有可能進一步收緊信貸，這也不支持房價進一步走高。
近日，中國銀保監會主席郭樹清表示，買了房子只用於投資或投機，那就是一堆閒置的水泥、鋼筋和磚頭。
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