萬科一邊高喊「活下去」一邊大舉拿地
鳳凰網財經啟陽路4號出品文|彭彬
房價又要大漲？
鳳凰網財經啟陽路4號近期探訪北京多個地產中介機構，多位銷售人員稱北京房價處於相對低點，近期看房的人明顯增加，可能會上漲。因為調控而下跌的燕郊，最近也開始躁動。而據媒體報導，南京樓盤開局騷動，有樓盤2天賣了12套房。
根據房天下數據，2019年2月期間北京二手房均價61005元每平米，環比上漲0.07%，同比上升4.61%.
一些地產從業人士也開始搖旗吶喊，房價將出現新一輪上漲。
然而，硬幣的另一面是，1月份TOP30上市房企銷售金額與面積數據中，18家房企銷售金額出現同比下降，12家房企同比增長；21家房企銷售面積出現同比下降，9家同比增長。
房地產「大佬們」也做出不同的抉擇，恆大宣布全國3月樓盤九折，碧桂園則被爆出來最高裁員50%，「戲精」萬科則激進拿地，成為新年拿地最高房企。
房地產行業究竟是漲是跌，未來又將何去何從？
恆大全線九折
2月28日上午，多位恆大員工在朋友圈曬出恆大打折消息，稱3月期間，恆大全國所有住宅九折，所有商鋪八折。
圖註：恆大員工曬出的全線九折
此外，恆大員工推薦，可以享受到額外95折。
據悉，2月27日下午，恆大集團董事局主席許家印召開集團營銷會議，宣布恆大集團將在3月1日至31日一個月間，每周開一次集團全員營銷總結大會。會議由許家印親自主持，將在會上總結各單位全員營銷階段排名及相關工作落實情況，會議現場還會隨機抽取單位一把手做經驗分享或檢討總結。
鳳凰網財經啟陽路4號獲悉，在今年2月，恆大曾進行過一輪提收。
所謂提收，是指恆大為購房者提供兩年免息服務，在此期間，恆大貼息。每年6月及11月，恆大推出「提收」政策，投資者將購房全款提前給恆大，恆大則給予購房者一定優惠。
鳳凰網財經啟陽路4號注意到，恆大在發展歷史上，多次採取了降價促銷手段，2018年即推出全國範圍內88折活動。
圖註：恆大2018年推出全國樓盤88折
碧桂園最高裁員50%？
在恆大全國打九折的消息傳出時，碧桂園則被曝出裁員。
據媒體報導，自2月12日開工至今，碧桂園的員工即受「裁員」困擾，有部門裁員幅度至50%。
媒體報導稱，2月20日，碧桂園集團再次專門召開「集團各職能中心架構調整會議」，涉及集團辦公室、成本管理中心、採購中心、數位化管理中心等九部門。
據悉，並未參加此次會議的產城發展事業部、海外事業部、設計管理部等部門均在裁員行列。
對此，碧桂園有關人士向鳳凰網財經啟陽路4號回應稱，不知裁員50% 的說法從何而來，此次調整是對碧桂園總部組織架構進行正常優化，而非裁員， 所有涉及調整的人員，原則上職級和薪酬保持不變。
「在當前的市場環境下，精幹高效的總部、卓越的人才團隊將成為制勝的關鍵，我們希望通過持續推進權責下放、精簡業務流程及加強內部人才培養，全面提升公司綜合競爭力。」碧桂園稱。
碧桂園表示，基於以上原因，對總部組織架構進行優化調整，聚焦「總部精幹高效」、「成熟區域大區化試點」、「成熟城市公司區域化」三個方面，通過組織優化、人員向區域下沉，從而優化人才結構，為未來的發展奠定組織基礎和人才基礎。
據悉， 本次總部組織架構調整聚焦部門職責/流程的優化和權責的進一步下放，以提升整體運營效率。
碧桂園還表示，考慮到總部人員整體較為優秀，此次組織優化遵循「先部門架構/權責梳理，基於架構/授權需要，逐步人員下沉」的原則， 所有涉及調整的人員，原則上職級和薪酬保持不變。
而根據最新公布的官方數據，碧桂園全年權益銷售金額為5019億元，根據第三方統計機構克而瑞數據顯示，碧桂園總銷售額達到7287億元，連續保持房地產商銷售冠軍地位。
「戲精」萬科搶地
2018年9月高喊活下去的萬科，開年後依然頻繁搶地。
2月28日，佛山公開出讓禪城區南莊一宗商住用地。最終萬科以底價8.9億元競得這宗地塊，折合樓面價5519元/平方米。據了解，該地塊出讓面積4.05萬平方米，地塊為商業商務用地兼容二類居住用地，容積率≤4.0，規劃可建計容建築總面積為16.18萬平方米，折合樓面價5519元/平方米。
這並非萬科開年後首次拿地。2月15日，萬科旗下福州市萬濱房地產有限公司以76.4億元的價格摘得2019-01號排尾紅星地塊，折合樓面價1.22萬元/平方米，創下福州土地拍賣總價紀錄。
2月14日，青島國土資源和房屋管理局即墨分局拍賣一宗純住宅地塊，地塊編號JY19-3，佔地面積約7萬平米(合計約105畝)，最終該地塊由青島潤通銘苑置業有限公司(萬科)以底價競得，成交總價約3.49億元，成交樓面價3112元/平米。
根據中原地產研究中心統計數據，隨著房地產市場逐漸進入平穩，部分城市出現下調，大部分城市去化速度放緩，但房地產龍頭企業拿地的節奏明顯分化，萬科在1-2月合計拿地283億，成為拿地最高房企。
除了自己出手直接買地，萬科此前還收購同行項目。2018年10月9日晚，華夏幸福公告，旗下多家全資子公司與萬科籤署《股權轉讓及合作協議》。萬科擬收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。
根據公告，前述五家公司持有位於環京區域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約339338.36平方米。交易的對價約為32.34億元。
在2月底，萬科董事長鬱亮與多家媒體進行了交流，再度解釋了萬科的「活下去」。在鬱亮看來，「基本盤」是保證萬科「活下去」的關鍵。從萬科自身的發展經驗來看，從過去到現在，乃至未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。
鬱亮稱，對萬科來說，收斂聚焦，鞏固提升基本盤是公司基於宏觀形勢的判斷所作的必然選擇。
房價捲土重來？
鳳凰網財經啟陽路4號梳理發現，2019年房地產市場頗不平靜。
2月20日，住房大數據聯合實驗室發布數據稱，根據住房大數據聯合實驗室最新大數據房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，廊坊燕郊房價環比上漲5.23%，這是燕郊房價連續兩個月快速上漲。2018年12月，燕郊房價環比上漲3.67%，這一漲速是2017年4月當地房價階段性見頂以來的最高單月漲幅，但很快被今年1月的數據刷新。
此外，啟陽路4號走訪多個北京中介門店，數位中介稱，許多業主醞釀漲價。此外，南京自媒體曝出「南京房價突破限價」、「南京調控放鬆」，引起社會輿論的關注。
中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心2月27日發布2019年2月《中國住房市場發展月度分析報告》，一二線城市短期房價受制於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境，但潛在的房價上漲壓力猶存。
不過，上市房企的銷售數據卻相當慘澹。1月份TOP30上市房企銷售金額與面積數據中，18家房企銷售金額出現同比下降，12家房企同比增長；21家房企銷售面積出現同比下降，9家同比增長。
克而瑞研究中心發布的百強房企銷售排行榜顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規模(操盤金額)較1月環比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環比下滑32.6%。按照可比口徑統計，2月百強銷售額同比下滑11%左右。
值得一提的是，往年熱鬧的回鄉置業，今年遇冷。據諸葛找房研究中心的最新調查報告顯示，近七成人群選擇返鄉置業，老家省會為置業首選。未來兩到三年有購房計劃的人群中，近六成人計劃在工作地置業，回鄉置業人群佔比僅為四分之一。
對於樓市新年後現象，中原地產首席分析師張大偉向鳳凰網財經啟陽路4號表示，這些天新聞太多，大部分都是謠言，背後不能掩蓋的是，樓市的確出現了小陽春。
對於樓市出現小陽春的原因，張大偉分析認為，首先是市場人為炒作，其次是政策面有所寬鬆。「過去一年，很多城市房價的確明顯下調了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。最近全國開始出現項目宣布漲價，人為的刺激市場。」張大偉表示。
對於樓市後續走勢，張大偉認為，核心還是看信貸政策的寬鬆程度，最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前許多房地產企業壓力並不小，房地產企業現在的困難在於三點，第一是高庫存，很多新房庫存積壓的風險開始增大；第二是零業務，很多企業現在拿地等環節的工作都在放緩；第三是不穩定，即員工離職也在增加，這個時候也需要反思激勵約束機制。
「做好過冬的準備，可能是很多開發商的心態。所以在此類節奏下，相關人員勢必會調整。類似調整，尤其是要剔除一些效率不高、績效表現不好的員工。」嚴躍進表示，目前房地產企業採取了許多隱晦的方式優化人員。
對於市場的走向，嚴躍進認為，應該說近期雖然有一些升溫的現象，但大趨勢還是降溫，預計到了下半年，市場的交易會有逐漸反彈的機會，即前冷後熱的狀態。「至少從目前開發商來說，在拿地、營銷成本預算、企業人員招聘等方面是比較悲觀和謹慎的了。」嚴躍進表示。
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