1月4日，《中指市場形勢及企業研究成果分享會》在中指研究院總部召開。會議對中國房地產市場2020進行了總結，並展望了2021發展趨勢。
（一）中指指數研究副總監陳文靜：中國房地產市場2020總結與2021趨勢展望
1.房地產市場總結
根據中國房地產指數系統對100個城市的新建住宅樣本調查數據，2020年百城新建住宅價格累計上漲3.46%，漲幅較去年同期擴大0.12個百分點。一季度受疫情影響新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計漲幅較去年同期均有所擴大，二、三季度累計漲幅均在1%以上，四季度累計上漲0.97%，較去年同期擴大0.20個百分點。從各城市群來看，2020年，長三角、珠三角新建住宅價格領漲，長三角房價累計上漲5.22%，位列主要城市群首位，累計漲幅較去年同期擴大1.45個百分點，其中杭州、無錫、嘉興等城市累計漲幅位居前列。珠三角房價累計上漲3.24%，較去年同期擴大2.24個百分點。
市場成交方面，據初步統計，2020年，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3117萬平方米，同比降幅已收窄至約1%，整體規模接近前三年平均水平。單月來看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長態勢，絕對規模趕超前三年平均水平，市場持續恢復。據最新數據顯示，2020年12月，50個重點城市商品住宅成交約3940萬平方米，同比繼續增長；年底房企在年度業績目標壓力下，進一步加大推盤和促銷力度，對拉動短期成交產生了積極效果。
從土地市場來看，2020年住宅用地供需規模較去年小幅增長，據初步統計，全國300城住宅用地共推出13.3億平方米，同比增長3.9%；成交11.1億平方米，同比增長6.3%；成交樓面均價為4574元/平方米，同比上漲9.5%。一線城市供求規模明顯增加，以及優質地塊的大規模放量，帶動樓面價結構性上漲。
2.市場趨勢展望
當前，不穩定性因素仍較多，國內經濟穩步復甦，但經濟結構發展不平衡、不充分問題仍值得關注。12月中央經濟工作會議明確提出「穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀槓桿率基本穩定，處理好恢復經濟和防範風險關係。」，2021年貨幣供應量仍將保持相對充足，為經濟恢復發展提供更大動能。房地產調控政策來看，2020年底住建部座談會、中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出 「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」「促進房地產市場平穩健康發展」，意味著短期內房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性。此外，中央政治局會議首提「強化反壟斷和防止資本無序擴張」，中央經濟工作會議亦重墨提及，表明未來中央將更加重視防範風險，防止資本的無序擴張形成泡沫，提高對資本的約束力，防範化解金融風險，意味著未來房地產金融監管仍將不放鬆。預計2021年全國房地產市場將呈現「銷售面積小幅調整，銷售均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長」的特點。
（二）中指企業研究副總監劉水：2020年房企經營業績解讀
1.房企銷售情況
業績表現：2020年房地產市場在疫情後快速復甦，共計166家房企躋身百億軍團，平均增速為14.4%，權益銷售額共計10.7萬億元，市場份額約61.8%。從公布年度銷售目標的25家代表企業來看，2020年房企銷售目標完成率總體較好，均值為106.1%。從各陣營企業數量來看，3000億以上8家；1000-3000億33家；500-1000億26家；300-500億和100-300億分別為43家和56家。
百億房企抓住疫情復甦後城市結構性機遇，強化營銷加快推盤搶收，實現銷售業績持續增長。從城市貢獻情況來看，50家百億代表企業的二線城市業績貢獻佔比為58.3%，較2019年增加了1.2個百分點；一線城市銷售佔比上升0.3百分點至18.6%；長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計佔比超六成，銷售佔比繼續提升。從產品結構來看，剛需、首改類需求持續釋放。50家百億代表企業的90（含）平方米以下首置、90-140（含）平方米首改型產品銷售額佔比分別為16.6%、56.0%，同比分別增加0.3、0.5個百分點；同時疫情後客戶對產品健康、智能化的需求急速提升，百億房企提出要加強產品健康、智能化方向研發與升級。從營銷策略來看，一方面，百億房企加大線上平臺擴大引流力度，提升流量轉化能力；另一方面，加強線上線下營銷融合，加大優惠折扣的力度和廣度、加碼全民營銷、造節造勢等方式促進去化。
2. 房企拿地情況
2020年，TOP100企業拿地總額32337億元，拿地規模同比增長14.0%，招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為54.0%。從拿地強度來看，50家代表房企全年拿地銷售比均值為34.0%，較上年同期增長1.4個百分點。
從城市等級來看，房企重倉二線，城市群中長三角熱度持續。50家代表房企二線城市的投資面積佔比達到了51.2%。從布局區域來看，企業熱衷於在長三角、長江中遊、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群拿地，佔比合計達到58.4%。
3. 房企融資情況
到位資金增速逐月上升。1-11月，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1-10月提高1.1個百分點。
從各融資渠道來看，2020年，房地產行業信用債發行規模達6064.4億元，同比增長16.6%；海外債券發行規模為4507.1億元，同比下降21.4%;投向房地產領域的信託金額總規模為8995.9億元，同比下降10.9%；房地產ABS產品總發行規模3122.4億元，同比增長8.4%。從融資成本來看，房地產行業信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個百分點，海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個百分點。
2021-2023年，房地產行業債券需償還規模保持高位，房企面臨一定的現金流考驗。2021年包括海外債券在內的債券償還總規模將達10909億元；2022年，房地產行業需償還規模將回落至7856億元水平；2023年在8000億元水平。
4. 房企發展趨勢及策略
行業未來發展趨勢：趨勢一：降速•陣營趨固化，超車機會減少；趨勢二：分化•低容錯率，獎賞科學決策；趨勢三：競爭•管理紅利時代，精細化走的更遠。
房企未來發展策略：策略一：發展是硬道理，應抓住城市結構性機遇。策略二：應嚴防財務風險，優化財務管理。策略三：全麵塑造核心競爭力，精細化管理提高效率。
（三）問題解答
問題1：洛陽副中心城市，2021將是怎樣一個趨勢？
從市場周期的角度上看，洛陽房地產市場經歷前幾年的快速發展，市場2019年底以來逐漸進入了調整期，量價均有回落，其中根據百城價格指數，洛陽2020年新房價格累計下跌2.04%，居百城跌幅第二位，市場活力不足。過去幾年洛陽價格的快速上漲，明顯擠壓了居民購買力，短期來看，居民購買力仍需一定時間積累，市場調整或將延續一段時間，但中長期來看，洛陽人口規模突出，隨著新型城鎮化的持續推進以及城市更大力度的發展建設，房地產市場需求仍有支撐，市場情緒將逐漸恢復。
問題2：北京周邊房價走勢怎麼看？天津房產市場2021的趨勢？對於北京12月31號三個地塊新推出的「新共有產權」兩位專家覺得釋放了什麼信號？
京津冀城市群受一體化推進節奏及短期規劃利好有限影響，難以給房地產市場帶來額外的需求增量，且人口流入規模相對較少，但考慮到近幾年區域市場持續調整，整體銷量較過去高位存在一定差距，在政策穩定、供應充足的環境下，需求將穩步釋放，預計2021年京津冀整體市場規模維穩，但內部行情將有所分化。北京政策穩定，需求旺盛，供應充足，且隨著不限價地塊的不斷入市，預計市場銷量將繼續增長，價格存上漲預期，但在政策嚴格調控下，房價漲幅可控。近期推出的三宗「新共有產權」試點地塊，意欲穩定土地市場情緒，促進企業拿地更加理性，從而進一步促進房地產市場的穩定運行，未來試點地塊或進一步增加。北京市場情緒的提升將有利於提振周邊城市的市場行情，同時受益於區域交通一體化利好的兌現，加之調控負面效應已逐步消解，需求有望低位回升，部分城市市場存機會；天津市場情緒相對冷清，短期難有明顯改善。
問題3：川渝城市群、長江中下遊城市群的一些三四線城市未來有哪些結構性機會？
成渝城市群有區域規劃即將落地，短期政策利好對房地產市場需求的支撐較高，但鑑於近幾年市場需求持續高位釋放，規劃利好的落地或在短期內可支撐需求規模維持高位，但區域整體市場仍存周期調整壓力，2021年成渝城市群市場規模穩中或有小幅調整，城市內部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放，隨著調控收緊，2021年市場規模存調整壓力；重慶前兩年市場周期自發調節，需求存在壓制，預計2021在規劃利好支撐下，市場有望逐步趨穩；成渝城市群短期處於雙核聚焦階段，其他三四線城市需求相對有限，加之棚改缺位，2021年城市群內三四線城市市場或面臨調整壓力，市場機會或更多集中在人口基數大且城鎮化率較低的城市。
長江中遊城市群房地產市場在疫情中受到較大衝擊，且新開工規模在活動管制影響下有所縮減，市場規模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制，在針對性政策支持下，預計長江中遊城市群宏觀經濟面將有普遍性恢復，房地產市場信心也將得到提振，需求將逐步釋放，預計2021年長江中遊城市群市場規模將有所增長，但因經濟全面恢復尚需時間，需求上行幅度將相對平緩。
問題4：中小企業是否還有發展機會？「三道紅線」監管是否擴圍？
首先，我們認為中小企業還是有發展機會，對房地產行業發展要謹慎樂觀，戰略上樂觀，戰術上謹慎。我國房地產發展還有很大發展空間，根據我們的研究經驗，房地產發展主要受城市化和經濟增長驅動，第一，我國城市化率剛過60%，距離發達國家75%以上還有提升空間。第二，未來10年，我國GDP增長保持5%以上是大概率。總的來說，在城市化和經濟增長驅動下，我國房地產還有發展空間，不要受短期市場波動及政策變動等因素影響。
其次，「三道紅線」，去年在12家企業進行試點，今年政府監管機構會根據實施試點結果進行評估，有可能會擴大試點範圍。在「三道紅線」下，企業要優化財務，為降低負債，如更多進行權益融資、類Reits融資等。另外，要積極營銷，加快回款。
（責任編輯：苗雪豔 HO027）