經濟觀察報 記者 田國寶2011年 1月 5日，禹洲集團（01628.HK）發布公告稱，計劃發行一筆年息為6.35%的5.62億美元綠色票據，並在前一天與摩根大通、高盛亞洲等16家機構籤訂購買協議。
2021年開年以來，房企頻繁發行美元債，以應付即將到來的償債高峰。截至1月6日，已經有碧桂園、旭輝、正榮、世茂等多家房企宣布發行美元債計劃，發行總額達到了33億美元。
在16家與禹洲集團籤訂購買協議的機構中，禹洲金融控股（香港）有限公司（以下簡稱「禹洲金控香港」）顯得並不起眼。禹洲集團在公告中並沒有明確和禹洲金控香港的關係。
禹洲集團稱與高盛亞洲等15家機構不存在關聯關係，但唯獨沒有提到禹洲金控香港，同時又稱「無票據將配售予本公司的任何關聯人士」。
實際上，禹洲金控香港和禹洲集團的關係非同一般。2018年廈門縱橫集團IPO文件描述，郭英蘭持有禹洲金控香港90%的股份，而郭英蘭是禹洲集團的執行董事，也是禹洲集團實控人林龍安的妻子。
在禹洲集團之外，林龍安構建起包括禹洲金控香港、廈門港誼集團等多個主體平臺，圍繞這些平臺及相關的關聯人，形成一個規模不小的表外資產體系，從融資、合作開發、供應等多個方面與禹洲集團存在交集。
早在2020年12月7日，禹洲集團就宣布實現千億銷售規模，與佳兆業、合景泰富、中駿集團、美地置業等房企一同成為房地產千億俱樂部的新會員。而禹洲金控等表外平臺成為禹洲集團實現千億目標過程中重要助力。
合作夥伴
2020年5月，禹洲集團全資持有的蘇州豐翔房地產以27.37億元在無錫濱湖區獲得一幅土地，根據約定，第一期50%的土地出讓金在7月初繳納，第二期剩餘50%土地出讓金於9月30日前繳納。
同年8月11日，廈門華僑城潤禹投資合夥企業(有限合夥)對蘇州豐翔增資10億元註冊資本，成為持股92%的控股股東，禹洲集團僅持有8%的股權。從表面上看，該項目已經不在禹洲集團表內。
廈門華僑城潤禹的執行事務合伙人為深圳前海禹舟基金管理有限公司，華僑城亞洲出資佔比77.87%，廈門中茂益通商貿有限公司出資佔比22%。廈門中茂益通和前海禹舟均為禹洲金控平臺下公司。
兩個月後，無錫項目公司的39.9%和20%的股權分別轉讓給綠城和旭輝，蘇州豐翔在項目中的股權從100%下降至40.1%，禹洲集團通過蘇州豐翔在項目中的權益僅剩下3%左右。但這並不妨礙2020年11月開盤後為禹洲集團貢獻銷售額。
工商註冊資料顯示，前海禹舟的股東為林碧娥80%和張紀明20%，其中張紀明還在廈門港誼集團旗下的廈門縱橫集團擔任監事，廈門港誼是禹洲金控旗下重要平臺之一。前海禹洲和禹洲金控旗下多個主體的聯繫方式相同。
廈門中茂益通最終控制人為黃淑女70%和林一紅30%。其中黃淑女曾在90年代擔任禹洲地產的法人代表；而林一紅在廈門縱橫置業擔任法人代表兼執行董事一職。
除了無錫項目，禹洲集團在中山項目最初由招商蛇口持股51%，禹洲集團持股49%。2020年3月，禹洲集團將項目21%的股份轉讓給華僑城亞洲，將剩餘28%股權中的90%權益轉讓給廈門華僑城潤禹。
收併購也是禹洲集團拓展項目的主要手段之一，其中同樣伴隨著禹洲金控。收購清遠、東莞和珠海等項目股權時，禹洲集團在收併購主體中僅佔有5%左右的權益，而95%權益則掌握在廈門華僑城酒店手中。
廈門華僑城酒店原為廈門縱橫房地產旗下公司，背後實控人為葉碧雲和林聰輝。2016年至今，廈門華僑城酒店的股權先後轉讓給林碧娥、張紀明等人成立的公司。目前股東是王安娜持股81.43%，鍾雅琴持股4.29%，合肥犇燁貿易有限公司持股17.29%。
這些股東均與禹洲集團有密切關係，其中林聰輝是禹洲集團執行董事，張紀明是禹洲金控下屬公司的執行董事。一位禹洲集團人士告訴經濟觀察報，而王安娜是禹洲金控綜合管理部的員工，近期還參與禹洲集團2020年優秀員工評選。
同時，廈門華僑城酒店有限公司工商註冊資料登記的電話中，有兩個電話和禹洲集團境內主要子公司廈門禹洲鴻圖房地產相同，有三個電話與廈門港誼集團的聯繫方式相同，廈門港誼與禹洲鴻圖的聯繫方式同樣有重合。
金控平臺
無論是無錫和中山直接拿地的項目，還是東莞和珠海收併購項目，禹洲金控香港發揮了有效作用。
早在2018年，禹洲金控香港作為執行事務合伙人成立平潭啟惠益通股權投資合夥企業（有限合夥）基金，先後投了3個禹洲集團的房地產項目。
其中位於瀋陽的中廣北方影視城項目為禹洲集團2018年從沿海家園手中購得。2019年11月，平潭啟惠益通以增資方式入股中廣北方影視城，持股40%。
2020年9月，禹洲集團將合肥禹洲中央廣場項目35%的股權轉讓給平潭啟惠益通，11月，平潭啟惠益通又以增資方式入股禹洲集團上海金山項目，持有49%股權。這三個項目都是持續多年的運營類項目。
除了直接參與地產項目投資，禹洲金控香港還參與了禹洲集團融資。除了2021年1月5日公布的5.62億美元綠色票據外，2019年以來，禹洲金控香港先後參與禹洲集團至少6筆海外債券發行，均是以機構身份出現。
Wind數據顯示，2016年以來，禹洲集團累計發行美元債62.3億美元。在同等規模的房企中，這一規模大於中駿的23億美元，小於佳兆業的109.45億美元。其中2021年到期的美元債有13.45億美元。
其實，無論是廈門港誼集團、廈門縱橫集團、禹洲金控香港等平臺型公司，還是廈門華僑城酒店、深圳前海禹舟、廈門中茂益通等參與性公司，均是禹洲金控平臺下的一個個主體公司，也是林龍安上市體系外的重要資產構成部分。
根據禹洲金控平臺官方描述，旗下有普惠金融、證券投資、基金管理和貿易等主要四大業務，其中禹洲金控香港和廈門港誼集團只是金控平臺下證券投資業務中的兩個主體平臺，其中前者負責股票、證券代銷，後者負責投資。
禹洲金控旗下還涉足業基金管理、融資租賃、商業保理、小額貸、供應鏈融資等業務。甚至還參與保險、生物醫藥等領域的投資。這些業務分散在不同的主體平臺，很多平臺的股權由禹洲金控旗下公司員工或林龍安親屬代持。
廈門港誼集團由葉碧雲持股99.64%，林聰輝持股0.36%。據上述禹洲集團人士透露，林聰輝為林龍安的妹夫，葉碧云為林龍安的嶽母和郭英蘭的母親。類似的操作在禹洲集團體系下並不鮮見。
除了葉碧雲和林聰輝作為搭檔外，常見的搭檔還包括朱麗芳、林阿斌、王安娜、謝麗珍、林碧娥、張紀明、許英香、林益民、郭朝官、李紅光等人。這些人多數是禹洲集團體系內員工或林龍安的家人、老鄉。
這些人以及他們名義下的公司，頻繁參與禹洲集團旗下房地產項目的拿地、收併購、開發、運營、融資等環節，一部分企業還是禹洲集團的供應商，歷年禹洲集團的財報中也不乏這些公司的身影。
首進千億
2020年12月7日，禹洲集團就發布公告稱千億目標已經實現，這也是禹洲集團首次踏入千億門檻，從2016年的232億元到2019年的751億元，再到2020年的千億元的銷售額，禹洲集團用了五年時間。
根據興業證券等機構測算，2020年禹洲集團的權益銷售額佔比進一步下降至55%左右。也就是說，1000億元的銷售額中，屬於禹洲地產的只有550億元左右。
從土地儲備來看，2019年禹洲集團拿地支出是519億元，佔2018年銷售額的91.4%；2020年前11個月，拿地支出是679億元，佔2019年銷售額的90.5%。截至2020年6月底，禹洲集團土地儲備為2024萬平方米。
如果按照2020年前11個月的平均售價計算，禹洲集團土地儲備的貨值大約為3300億元左右。在同規模的房企中，禹洲的土地儲備高於合景泰富，但低於美的置業、佳兆業等房企。
土地儲備和現金流是房企實現規模增長的必備條件，豐富的融資渠道為禹洲集團帶來相對較為充足的資金。以半年報來看，其三道紅線測試中僅有一項不達標，處於黃色檔中。換而言之，禹洲集團規模增長並沒有帶來相應槓桿升高。
土地儲備來看，在持續多年保持激進拿地的情況下，與同行相比，禹洲集團的土地儲備並不豐富。在三道紅線、銀行限貸等政策影響下，2021年能否繼續保持較高的拿地銷售比還是個未知數。
從2020年半年報來看，營收雖然較2019年改善，但淨利潤則大幅度下滑，創下三年來同期新低。
利潤減少一方面源於在規模擴張中各項費用支出增加，另一方面也是犧牲權益的結果。2020年上半年少數股東收益同比幾乎翻番，比2019年全年高出近50%。由於2020年銷售整體權益佔比還在降低，興業證券分析也指出，禹洲集團毛利下滑不可避免。
但是，由於具備多元化拿地能力，拿地成本整體可控。截至2020年6月底，禹洲土地儲備權益佔比提升至65%左右。
禹洲金控平臺的關聯資金和管理的基金大量地參與禹洲集團旗下房地產項目，一種最為常見的方式是，禹洲集團拿地後，在繳納土地出讓金之前，將項目股權轉讓給禹洲金控平臺的公司，待項目開盤銷售或結轉時再回購。