來源：斑馬消費
對禹洲集團董事局主席林龍安來說，今年衝擊千億和禹佳生活服務上市兩個目標，目前已提前完成一個。
物業企業上市可能沒那麼順利。今年以來，資本市場對物業企業上市看法分化加劇，諸多物業企業上市首日破發。禹佳生活服務能不能搭上這趟末班車，還是一個未知數。
在衝擊千億的道路上一路狂奔，已影響到了禹洲集團的財務狀況，融資成本居高不下、增收不增利等頑疾，均需公司沉下心來解決。
追趕物業上市末班車？
林龍安曾說，要在合適的時機做合適的事情。
當禹洲集團（01628.HK）提前跨入千億房企陣營之際，將旗下物業公司分拆上市，看似水到渠成。
12月13日，禹洲集團公告，擬將旗下主要從事管理服務的禹佳生活服務推向港交所主板。
今年以來，已有金科智慧、世茂服務等在內15家物業企業上市，遠超去年的12家。初步統計，目前還有20多家正在準備或等待上市。
伴隨著上市物業新股屢屢破發、房企遭遇「三道紅線」等政策性約束，禹洲集團在年末之際分拆物業上市，並不算一個好時機。
儘管物業企業潛在的發展空間、拓寬融資渠道的優勢明顯，但資本市場已逐漸趨於理性，分化的局面正在加劇，禹佳生活服務能否成功上市，前景不明。
從業績上來看，禹佳生活服務的業績增長較快。
2017年至2020年上半年，公司分別實現收入3.05億元、3.94億元、5.44億元和2.75億元，年複合增長率33.5%，同期，歸母淨利潤年複合增長率66.2%。
斑馬消費注意到，在已上市物業企業裡，公司在管面積1320萬平方米，不及行業排名第18位的正榮服務（06958.HK）在管面積一半，堪稱微型物業企業。
另外，和大多數上市物業企業一樣，禹佳生活服務難「斷奶」。
報告期內，公司來自向母公司禹洲集團開發的項目提供物業服務收入，分別為2.12億元、2.68億元、3.7億元和1.9億元，分別佔比公司收入的96.9%、94.6%、91.6和88.9%，來自於禹洲集團及其合營及聯營開發項目收入比重99.7%，這應該是上市物業中比例最高的。
啟信寶顯示，禹佳生活服務設立於1997年。23年來，一直依靠禹洲集團輸血，直到今年，獨立第三方業務才有所進展。2020年7月，以對價2450萬元收購舟山星城70%股權，獲得在管項目42個。
在今年中期業績會上，林龍安曾表示，物業板塊未來將繼續外拓及併購，3年達成物業管理面積1億平方米。
在融創服務、恆大物業等較大規模物業企業上市之後，留給禹佳生活服務這樣的袖珍物業還有多少市場空間？
況且，禹佳生活服務始終背著沉重的包袱，2017年-2019年，公司資產負債比分別為87.0%、88.2%、96.8%和96.4%。
衝擊千億，增收不增利
早在2017年，禹洲集團就按下3年衝擊千億銷售規模的啟動鍵。今年12月7日，公司公告稱合約銷售額已破千億。
在今年嚴峻的市場背景下，大多數房企主動調低經營目標，禹洲集團如此高調，在行業裡儼然另類。
接下來亟待處理和改善的是公司緊張的經營狀況。
公司已出現增收不增利的局面。今年上半年，公司實現收入140.07億元，歸母淨利潤10.19億元，同比分別增長20.36%和-37.81%。同期，公司毛利率和淨利率分別為23.39%和11.07%，同比分別下降3.6個百分點、5.32個百分點。
猛衝千億目標，已波及公司財務狀況。
今年上半年，公司已經腳踩一條「紅線」：現金短債比1.67倍，超過監管部門設定的1.0倍。6月末，公司資產負債率81.52%，在以後的融資中可能會遇到不小的阻力。
2019年，公司總借貸規模達到最近3年來高峰，為556.69億元，當年資本化利息支出41.57億元，超過當年36.06億元的歸母淨利潤。今年前6個月，公司資本化利息支出17.92億元，同比增長15.76%。
今年5月左右，穆迪、標普下調禹洲集團評級。標普認為，禹洲集團的去槓桿化前景仍不明朗，未來收入增長可能會放緩，預計公司未來12個月內或不會得到恢復或改善。
這已引起公司警惕，今年中期業績會上，林龍安就曾表示，在完成千億目標之後，更要注重以利潤為導向的業績增長。