學好用好民法典 | 租賃房屋被賣,租房人是否有權繼續居住?

2020-12-27 澎湃新聞

學好用好民法典 | 租賃房屋被賣，租房人是否有權繼續居住？

2020-12-26 22:51 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務

租賃房屋被賣，租房人是否有權繼續居住

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【案例】2016年5月10日，王某租賃張某一套住房，雙方籤訂房屋租賃合同，約定：租金15000元/年，租期3年，自2016年5月10日至2019年5月9日。2018年7月，張某將出租房屋出售給韓某，並辦理過戶手續。韓某要求王某返還房屋，並拒絕接收王某交付的租金。王某還有權在租賃房屋繼續居住嗎？

【法官說法】民法典第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。案例中，王某與張某籤訂房屋租賃合同合法有效，受法律保護，王某有權在租賃期限內繼續居住使用租賃房屋，不因租賃房屋買賣受影響。

定金如何約定

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【案例】2020年11月，黨某在某門窗經銷部訂購了總價款為8200元的某品牌門窗，並支付定金2500元，但該門窗經銷部向黨某交付的門窗並非當時訂購的品牌，且質量殘次。黨某為此訴至法院，要求門窗經銷部雙倍返還定金共計6000元。

【法官說法】民法典第五百八十六條規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的20%，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多於或者少於數額的，視為變更約定的定金數額。

案例中，黨某交付「定金」2500元，但是，超過其訂購門窗總價款的20%（8200元×20%=1640元），多出的860元（2500元-1640元）應視為貨款，故門窗經銷部應向黨某退還貨款860元，雙倍返還定金1640元，共計2500元。

意定監護

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【案例】近日，上海市寶山區的一八旬老人通過辦理公證確定意定監護人和遺贈扶養協議的形式，將無血緣關係的水果攤主確定為其意定監護人，並將其名下價值300萬元的房屋贈予該水果攤主。但老人家屬稱老人被診斷患有阿爾茲海默症，他們對老人意定監護的有效性表示質疑。

【法官說法】民法典第三十條規定，依法具有監護資格的人之間可以協議確定監護人。協議確定監護人應當尊重被監護人的真實意願。第三十三條規定，具有完全民事行為能力的成年人，可以與其近親屬、其他願意擔任監護人的個人或者組織事先協商，以書面形式確定自己的監護人，在自己喪失或者部分喪失民事行為能力時，由該監護人履行監護職責。

案例中，老人年過八旬，系成年人，是否可以與具有監護資格的人協商，以書面形式確定自己的監護人，關鍵在於確認其是否具有完全民事行為能力。意定監護人系無血緣關係的人，為避免老人上當受騙，工作人員會與老人所在小區居委會確認，多次徵求老人意見，觀察老人前來辦理公證時的精神狀態等，藉此判斷老人具有完全民事行為能力後才出具公證書。公證書的內容系當事人的真實意思表示，應當合法有效。綜上，老人的意定監護人和遺贈扶養協議受法律保護。