拆解南昌銅鑼灣廣場前世今生

「我是不是洪興的人不重要，重要的是陳浩南永遠是我大哥。」

這是電影《古惑仔》中，山雞說的一句話，也是讓人感受到他那種為兄弟兩肋插刀情義的一句話。《古惑仔》影響了很多人，或者說是80後一代很多人，沒看過這個電影的，應該比較少。

陳浩南是誰？他是銅鑼灣的話事人。

後來我去到香港，到了銅鑼灣，卻發現這裡其實並沒有什麼話事人。心中隱隱有種落寞，那是對青春已經逝去的失落，也是對自己少不更事的訣別。

多年以後，南昌有了一座廣場，銅鑼灣廣場。

2009年9月，周華新聯合香港銅鑼灣集團，以185萬/畝的價格，拍下了南昌八一橋頭的這塊地。號稱投資30億，要做全南昌最大的商業綜合體，最牛的寫字樓，還有最好的住宅。

一時之間，大家既疑惑香港銅鑼灣集團，又高興南昌商業與國際接軌。

香港銅鑼灣集團，並非源自香港，而是來自於深圳。它的老闆，是陳智，號稱「中國摩爾之父」。摩爾就是英文MALL的中文，他或許也確實是這種MALL類型的開創者之一。

早在陳智在深圳一家國營公司做會計，讓他鬱悶的是，財務室十個人，九個是女的，就他一個男的。1992年鄧公南巡後，很多人都下海了，陳智也是成千上萬中的一個。

他從自己熟悉的商業方向入手，當時的深圳商場都是百貨店，他學習香港的經驗，另闢蹊徑，開服裝專賣店。很快，生意就爆火，加之服裝利潤高，他很快就賺到了人生的第一個100萬。

只是這種紅火，並沒有持續多久，很多人都效仿他，開起了專賣店。此時，他由轉型做起了批發市場。這時他不但只做本地生意，還做外地的生意。畢竟不知道的情況的人，自然而然就會覺得，批發市場肯定比專賣店要便宜，貨源也多。

當市場又開始泛濫的時候，他又做起了城，服裝城，電器城，越做越大。

但是市場總有一個上限，陳智明顯感覺到市場起來後，自己的天花板也到頂了。後來，他去美國出差，第一次接觸到了美國的shopping mall，他知道自己的機會來了。

回來後，他在深圳華發北租了三棟廠房，開始了「造摩行動」。對於這個摩爾的名字，他想了很多，把深圳的很多地方名和香港的地方名都寫了出來，最終選擇了「銅鑼灣」。

經過將近3年的改造，銅鑼灣廣場華發北店於2000年底正式開業，一亮相就給深圳市民帶來了船新的體驗。這種船新的MALL，開始風靡全國。

翻閱中國的商業零售史，是一個逐漸探索發展的過程，各個公司都是在摸著石頭過河。像這樣的MALL，國內最先出現的地方，也是改革最前沿的地方。後來自帶中心屬性的萬達廣場，也是三年後才出現的，更不要說銀泰、天虹、萬象城、吾悅廣場等。

華發北的銅鑼灣廣場開業不到半年，陳智就迅速擴張，以合作的方式，開了近30家銅鑼灣廣場。他每天不是在開業，就是在開業的路上。

授權和合作，比自己單獨做開發，快了不止10倍。

到2003年，全國掀起了大建MALL的熱潮，公布的投資金額高達1700億。要知道，2003年的時候，龍頭房企萬科的全年業績才60億。

如此的「MALL熱」，引來了國家高層的關注，根據當時的國情，對MALL建設進行了降溫。由此，導致了MALL的經營開始出現了問題。

從2004年開始，銅鑼灣在全國的建設，開始出現了一些開發商的資金吃緊問題，而已建成的經營業績也逐漸下滑，畢竟民眾的消費水平還沒有達到對應的層級。

拖欠貨款、發不出工資、業績下滑、部分門店歇業，讓大家開始覺得銅鑼灣快要倒閉了，攤子鋪這麼大，但是實力又不允許。陳智的這種經營模式，受到了很多人的譴責，「超級大忽悠」、「空手套白狼」、「只會收錢的二房東」。

如果不是2006年來自印尼的力寶集團，在關鍵時候注資一個億，銅鑼灣也許就徹底告別歷史舞臺了。

起死回生之後，陳智並沒有停下腳步，反而更是大舉擴張。這次，他只做商業品牌授權和運營，不參與任何建設。這樣的一個好處就是，他可以輕資產運營。

不管是當地任何一家房地產企業，陳智都敢坐在他們對面，侃侃而談。有時候開發商會想，這個人哪來的底氣？資產都沒自己多，還敢提各種要求。也有一些開發商不搭理他，自己搞商業開發，發現建設是沒問題，但是招商運營，還真是不行。

陳智的核心競爭力，就在於商業運營上，他可以左手跟開發商要場地，右手跟商家要資源，確實妥妥的「二房東」。

渡劫之後的銅鑼灣，繼續在全國攻城略地，在07、08年的時候，機緣之下，陳智到南昌認識了周華新。自此，南昌銅鑼灣廣場就提上了日程。

時光回溯到1994年，那時候，周老闆還只是一家施工單位的業務經理，這家施工單位是叫南昌市海威實業有限公司。後來，公司業務慢慢做大。

因為公司一些業務上的事情，周老闆接觸到了建國後江西第一個被最高檢判定槍決的胡姓領導，送了一些現金和禮物，從此走上人生巔峰。

只是好景不長，胡領導東窗事發，被判了死刑，據說開了5槍。周老闆被牽連，判了一年的牢獄之災。

出來之後，周老闆又幹起了自己的老本行，搞起了房地產開發。

苦於沒有機會，周老闆在南昌房地產市場一直不溫不火，直到遇見了號稱香港銅鑼灣集團的陳智主席，頓時醍醐灌頂、如夢初醒。

商業的綜合開發，很契合當地的招商，於是雙方很快握手，達成合作協議。

2009年9月，南昌銅鑼灣廣場投資有限公司零溢價以單價185萬元/畝拍下鳳凰洲A-12地塊，宗地面積共125.029畝，其土地用途涵蓋辦公、商業金融、居住用地。

對紅谷灘稍有了解的話，應該知道，2012年以前，紅谷灘是江西省金融商務區，其綜合商業氛圍仍較弱，直到2012年8月24日，紅谷灘萬達廣場開業，才開始填補紅谷灘對這種綜合商業體的需求，一年後的2013年11月29日，南昌世茂廣場也迎來開業。

所以，我們可以想像，當時銅鑼灣對於紅谷灘的巨大意義。

不過銅鑼灣的建設，一直非常緩慢，幾度傳出資金鍊斷裂的「謠言」。在開發銅鑼灣的時候，周老闆還在青山湖那邊，開發了一個樓盤，叫陽光嘉苑。

陽光嘉苑的建設，也是建建停停，時常處在爛尾的邊緣。不過好歹，陽光嘉苑賣的還算湊合，多少能回籠一些資金，所以能給到周老闆續命的「血液」。

表面看，周老闆同時開發了銅鑼灣廣場和陽光嘉苑，像是一個「資本大鱷」，其實能調動的資金，著實有限，經常捉襟見肘。

迫於一些壓力，周老闆不得不挪用一些陽光嘉苑的資金到銅鑼灣上。就是在這樣拮据的情況下，周老闆還敢去撫州搞投資，可見那個時代，真的是「清華北大，都不如膽子大」。

比周老闆晚拿地的萬達，用兩年多就建成了紅谷灘萬達廣場。同樣晚拿地的世茂，三年也建成了紅谷灘世茂廣場。

但是銅鑼灣，差不多用了七年。紅谷灘的方方面面，也承受了巨大的壓力，形勢逼迫著他們，不能讓銅鑼灣爛尾。

為了幫助周老闆，緩解他的資金壓力，在商業沒建成之前，紅谷灘發了所有樓的預售。

誰能想到，本以為能熱銷的銅鑼灣大平層，結果還賣的不如一般住宅。主要原因，還是在於做產品上，周老闆還是差點意思。豪宅，大平層，不能簡簡單單的定義為面積大，而是需要各方面都很突出才行。

我至今還記得，銅鑼灣的廣告語：「從維多利亞港灣到贛江之濱，只有一個銅鑼灣的距離。」這句看上去吸引人的廣告語，真是唱的比說的還好聽，只是斷斷續續的建設，讓一切都看上去虛無縹緲。

許多年過去，一直宣稱世界級綜合體的銅鑼灣，卻終未有「真容」面世。周老闆的「捂地」方針，是對時代的豪賭。他應該感謝，感謝每一個推高紅谷灘房價的人，感謝這個偉大的時代，否則，他真可能因資金鍊徹底斷裂而讓自己身陷囹圄。

當大家都已經忘記銅鑼灣的時候，當陳智跟周老闆多次交涉之後，當紅谷灘方面強力敦促之下，周老闆終於在2016年11月，開放了銅鑼灣廣場。

一時之間，鑼鼓喧天，試營業當天，廣場車水馬龍，人滿為患。南昌人愛湊熱鬧，每個廣場的開業，都會是萬人空巷。

（南昌銅鑼灣廣場試營業盛況）

紅谷灘萬達廣場、世茂廣場、丁公路IM盈石廣場、高新吾悅廣場，無一不是開業當天人頭攢動。甚至當初八一廣場百貨大樓下面的肯德基開業，排隊都排到了江西省婦幼保健院。

可是開業不到一個月，南昌銅鑼灣就臨時歇業了，原因是南昌消防支隊判定它消防不合格。

真是一出鬧劇。

後來正式開業後，人氣卻並不好。所幸，地鐵開通，給了它巨大的人流，加之一些網紅店的加入，人氣逐漸回升。到現在，已經是紅谷灘人氣最旺的商場。

如今，距離周老闆從開始拿地到現在，已經過去了十多年。

銅鑼灣的成功，也帶著周老闆成功，他現在已經是江西房地產協會的副會長，跟博泰的章老闆，一起左右江西房地產的發展。但即便如此，也不能代表著他對這個市場有清晰的認識。

商業地產的開發，其實是政府對土地的運營，是由他們在託盤，開發商只是代為開盤。商業地產從規劃到土地使用，到銀行貸款，風險有60%以上都在政府。

「香港」銅鑼灣這種貼牌方式，最終靠的是當地政府，靠的是當地的經濟發展實力。如果繼續在實力不夠的地方做貼牌，將會拖累當地的財政，搞垮自己的品牌。

我們跟香港維多利亞的差距，還真不是只有一座銅鑼灣廣場這麼簡單。

南昌房地產市場，發展了將近20年，老派「四大家族」中，洪客隆熊家和世紀王家已經銷聲匿跡，恆茂周家也是日薄西山，出走上海的築城任家（中奧地產），也是前路荊棘。

後起之秀，新力已經上市，東投地產、九頌山河正在努力爆發中，贛電集團、新旅地產、鴻海地產還在壯大之中。周邊，贛州嘉福、萍鄉潤達、撫州碩豐、上饒四安、吉安浩城、九江信華環伺南昌，共同組成了江西房地產版圖的前20強。

但是哪一家，才能真正扛起江西房地產的大旗呢？又有誰，能扛起江西商業綜合體的重任？前路漫漫，其修遠兮。最後逐鹿贛鄱、笑傲洪城的，必是潛心做產品的地產商。

未來，我們拭目以待，我們一起見證。

全文完，感謝您的閱讀。