來源：無冕財經
作者：方斯嘉
編輯：陳澗
設計：布冬
編輯助理：朱智琪
作為年內最大IPO內房股，祥生控股集團（02599.HK，以下簡稱「祥生控股」）上市近1個月，股價表現可謂平穩，一直在5.59港元-5.61港元間微幅震蕩，截至12月10日，股價報5.59港元，維持在發行價水平。
作為地產30強中最後一家上市的公司，今年11月18日，祥生控股以168天完成從遞表到上市的全過程，創下今年以來房企赴港上市的最快紀錄。
此次上市，將低調的祥生控股展露在聚光燈之下，其浙商血統的家族化背景亦被攤開。上市當日，執鐘鳴鑼的一位是祥生控股的創始人、董事會主席陳國祥，另一位則是他的兒子，亦是任祥生控股執行董事、行政總裁、總裁陳弘倪。
▲祥生控股上市現場，圖片來自該公司微信公眾號。
2019年起，陳弘倪開始全面負責祥生地產集團，甚至大力拓展物業板塊。除此之外，還要面臨人員調動、融資緊張、土儲不足等問題。年僅37歲的陳弘倪能接住父親遞過來的重擔嗎？
曾與前妻鬧出借貸糾紛
據官網顯示，祥生於上世紀80年代創立於浙江諸暨，1993年開始步入房地產領域，至1994年，祥生成立浙江祥生實業集團有限公司（以下簡稱「祥生實業」）和浙江祥生房地產開發有限公司。自此，祥生在創始人陳國祥的帶領下，在浙江房地產市場「開疆拓土」。
陳國祥之子陳弘倪出生於1983年7月，據公開資料顯示，2007年，24歲的陳弘倪赴海外求學就讀商科，此後還加入加拿大國籍。
2010年，陳弘倪拿到美國福特海斯州立大學（Fort Hays State University）的通識教育（商業管理）學士學位。該學校在衛報、USNEWS、THE、上交、TIMES、QS這六個世界大學排行榜上，皆未看到排名。
此外，陳弘倪本人較為低調，相比於潘石屹兒子潘瑞，以及僑鑫集團周澤榮之子周子濤等地產二代在海外求學、創業的經歷而言，陳弘倪在海外讀書期間，沒有任何公開的創業動態。
實際上，陳國祥此前一直為陳弘倪進入自家企業做「鋪墊」。從2004年起至今，陳弘倪就任祥生集團旗下約9家子公司法人或董事，其中，2007年數量最多，共有4家。
陳弘倪與許多地產二代發展路徑相似，從學校畢業後，2011年，陳弘倪從家族企業的基層做起，在房地產、物業、酒店等板塊歷練約5年時間。
在此期間，陳弘倪還通過參加商學院等活動，融入浙商及地產商圈，以此累積人脈。在易居沃頓PMBA第4期課程中，與陳弘倪一起的還有新城控股王曉松、寶龍許華芳、融僑林開啟等「地產二代」。
▲祥生地產集團總裁陳弘倪。
從2011年入職祥生，至2015年期間，陳弘倪在地產方面還未嶄露頭角，閱歷不足的他，甚至與前妻發生借款債務糾紛，鬧成一出八卦新聞。
據中國裁判文書網判決書顯示，陳弘倪前妻陳娜良子於2015年1月1日向祥生公司匯款2600萬元，約定年利率為13%。在2017年的終審判決書中，法院最終判定，陳娜良子與祥生公司之間借款關係成立。法院判決，祥生歸還陳娜良子的借款本金2600萬元，而且還應支付利息110萬。
在陳良娜子與陳弘倪鬧出糾紛期間，也是祥生控股進入高速發展的階段。2015-2017年，祥生控股合約銷售從109億元增加到620億元。
2017年，擺脫了前妻的民間借貸官司之後，陳弘倪就任祥生地產集團董事兼執行總裁。
少東家上臺，老將「出局」？
陳弘倪在祥生的發展過程中，離不開一個重要人物趙紅衛。
在父親指點下，陳弘倪跟隨原地產集團總裁趙紅衛學習。趙紅衛一直是祥生地產的「先鋒人物」，他於2004年加入祥生，任泰興祥生置業有限公司總經理。在之後約15年裡，他全面負責祥生地產。曾參與祥生地產多個重要決策，囊括祥生在2014年拓寬三四線市場、2015年年銷售過百億元的重要動作。還持有祥生旗下非全資子公司泰興祥瑞30%的股權份額。
2016年、2017年前後，陳弘倪任祥生地產副總裁、地產集團執行總裁，一段時間內，還向趙紅衛匯報工作。
2018年祥生定下千億目標後，趙紅衛頻頻出現在媒體採訪中。在「CRIC高端訪談」的採訪中，趙紅衛對祥生的項目布局、產品標準、人才留用等決策瞭若指掌。
至2018年，祥生銷售額突破千億大關，達1029.2億元。但這份功勞，業內人更多歸功於在祥生15年的老將趙紅衛。據自媒體「莫老爺」消息，祥生員工對其評價為「是位很有水平的領導，沒有他的英明帶領，祥生不可能發展這樣快」。
▲祥生控股銷售情況。
在祥生銷售過千億後，陳弘倪逐漸走到臺前。
2019年3月，祥生集團內部發布通知稱，「祥生實業集團總裁趙紅衛不再兼任地產集團總裁職務，繼續擔任實業集團總裁。任命陳弘倪為祥生地產集團總裁，主持地產集團全面工作。」陳國祥的女兒——祥生實業集團執行董事陳雪宜，則兼任地產集團總裁助理，協助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財務管理中心相關工作。
而地產老將趙紅衛則退居幕後，負責實業集團整體戰略方向、研究、各板塊發展扶持、政府關係拓展對外新聞發言，並被任命為祥生商學院名譽院長、地產集團投資決策委員會副主任。
趙紅衛始終沒有對此事進行回應。值得注意的是，在祥生控股上市時期，趙紅衛未出現在祥生控股IPO的股東及高管名單中。
實際上，祥生內部員工對「老將退場，新人上臺」的結果並不意外。
以陳弘倪「少東家」的身份，在集團內部終有一天要擔任祥生的要職。此外，陳弘倪此前便對祥生內部進行大刀闊斧的改革。據祥生內部員工公開透露，祥生諸暨地產早在2018年下半年便一邊裁員，一邊挖掘前30強房企的人才。
經過9年曆練，陳弘倪動作不斷。
第一步是「遷都」。2019年9月，祥生遷都上海，開啟了杭州、上海「雙總部模式」，陳弘倪負責的地產板塊業務全面「啟用上海新中心」。一來為了紮根長三角市場，二來則是為次年的上市做準備。
「遷都」之後，第二步是進行人事 「大換血」。在2019年，陳弘倪擔任祥生地產集團總裁後，先後挖來了正榮地產、中南置地等職業經理人進入祥生。
不過，陳弘倪的兩波操作，從長期來看，或許有利於祥生發力長三角市場。但從短期看來，對祥生的貢獻不大，因為祥生面臨的最大問題是高速發展帶來的資金壓力。
▲祥生控股近年來資金情況。
2017年至2019年，祥生控股的年底現金及現金等價物分別約為32.29億元、31.13億元、24.12億元，相較而言，祥生控股還有百億短期債務纏身。其現金難以覆蓋短期借債，償債壓力巨大。
能獨自挑起千億重擔嗎？
今年11月18日，祥生正式赴港上市。祥生控股集團董事會主席陳國祥在公司上市慶祝儀式上強調，成功上市之日，是祥生控股集團的一個新起點。而陳弘倪並沒有公開發表任何言論。這也透露出，父親陳國祥仍是祥生集團的核心。
陳國祥是祥生集團法人及最終受益人，在新晉發展的物業板塊上，陳國祥仍站在幕後。2020年5月,陳弘倪獲委任為執行董事兼行政總裁,負責統籌集團整體業務管理及物業項目運營。祥生物業由祥生實業持股98%，而祥生實業則由陳國祥持股99%，最終，陳國祥在物業擁有97%的股份佔比。
▲祥生物業股權結構。
不足40歲的陳弘倪還要面對祥生上市後帶來的一系列問題，如今的他，或許尚不足以全力承擔責任。
據「財經十一人」的文章認為，祥生控股在經營中有四大風險，分別為周轉速度過快、貨幣資金嚴重不足、關聯交易數額巨大、對信託過度依賴。此外，祥生存在後勁不足，無充足貨幣資金、無充裕土地儲備、無充沛借貸能力。
面對祥生未來的發展，陳弘倪選擇延續 「1+1+X」的戰略，即聚焦浙江省，深入泛長三角區域，擇機進入全國重點潛力城市的布局。
但拓寬市場，依然繞不開資金問題。
除了現金難以覆蓋短期借債的難題之外，面對監管層的「三條紅線」，祥生條條皆踩中。根據祥生控股招股書數據，其資產負債率為90%，現金短債比為0.5，淨負債率為426%，這對祥生後續的融資問題亦造成一定影響。
此外，祥生被部分業內人士質疑有隱藏債務之嫌。祥生控股的借款規模一直維持在較小增幅，2019年的借款規模約為285億元，同樣位於千億銷售級別的房企的借款規模則遠高於此數額。以與祥生排名相近的正榮地產為例，借款規模已達363億元，千億銷售體量的佳兆業等企業的借款規模甚至高達千億。
面對種種難題，陳弘倪想必還離不開父親的指點。