【廣州杜律師普法】房產抵押類不良資產的「處置秘籍」,你了解多少?

導讀：

今天，我們就來聊聊房產抵押類不良資產究竟是如何處置的。

一般情況下，不良資產的出處是銀行和信託投資公司，然後會流動到四大國有資產管理公司(長城、信達、東方、華融)或省級資產管理公司，最後再流動到民間不良資產處置機構。

一、房產抵押類不良資產的特點.

房產抵押類不良資產的特點可以概括為：資產流動性程度差異較大、房產屬性多、處置過程中變數較多。

由於房產地段不一樣、屬性不一樣造就了資產流動性程度差異較大。抵押房產的屬性有商品住宅、商業地產、廠房等，不同的房產處理方式都不一樣，在處置過程中遇到的問題和變數也非常多。

由此可見，房產抵押類不良資產的特點就是極度不標準化。因為極度不標準化，不良資產處置也是非常不容易，所以一般的不良資產投資機構會優先選擇抵押物為城市中的商品住宅的不良資產作為收購標的。

二、房產抵押類不良資產處置流程.

下面是有商品住宅房產抵押的不良資產的一個合法合理的處置流程。

假設不良資產處置機構購買此不良貸款，成為了不良資產的債權人，其合法合理的做法如下：

合法合理的方式

1、處置機構到法院起訴借款人，法院受理案件需要一段時間。

2、法院開始審理此案，在開審前還需要等待一段時間。

3、勝訴後，法院會執行判決，將房產進行司法拍賣，在進入司法拍賣程序前，還有一道資產評估的流程，這也會花一些時間。

4、在執行判決後最好的情況是此房無人居住，借款人非常配合處置，共同商議了一個合理的出售價格，順利進入司法拍賣程序，司法拍賣過程也需要一段時間。

最終，司法拍賣後所得資金一部分覆蓋債務人的債務和其它費用，剩餘部分退回給借款人。

以上是最順利的處置流程，即便如此，其中也有兩個不可控時間：1、法院開庭時間;2、司法拍賣時間。

除此之外，

在處置過程中還可能出現如下變數：

1、在法院發送《訴訟文書》後，發現借款人跑路了，在借款人跑路的情況下，需要等待60日，才能被告缺席審判。這個時候處置機構已經浪費了60天了。

2、一般來說開審後處置機構勝訴的可能性極大，但是不排除敗訴的可能性，如果敗訴那麼又得上訴，上訴時間會非常漫長而且不可控，如果超過了債務追訴期，那麼這筆不良資產就可能是失敗的投資。

3、在很多情況下，處置機構都會勝訴。但是在執行判決的時候，還有可能遇到如下兩種不利情況：

第一種情況是房子有租戶，並且租戶與債務人籤訂了很長時間的租賃協議。這種情況下最好的方式是法院勸離租客，但是也可能無法勸離，這裡一般會有一個不短的談判期。

第二種情況是這個房子是借款人的唯一住房房產。這種情況下法院無法強制執行，只能是處置機構和借款人長期談判，如果發生這種情況基本不用考慮賺錢了。

一般來說處理一套商品房抵押的不良資產需要大約九個月到一年。目前有了淘寶的司法拍賣，最快處置不良資產的時間可以縮短到6個月。如果把上面的變數都加上，除了是唯一房產的情況，最長的不良資產處置時間差不多是一年半。

上述的不良資產處理方式是合理合法的，但是這樣的處置方式效率太低，以下是合理不違法的處理方式：

合理不違法的方式

1、首先，尋找借款人。不良資產處置方如果通過不違法的方式找到借款人就可以直接和借款人商議還款事宜。

2、當處置方找到了借款人後，會和借款人商議直接私下把房產過戶給處置方，處置方會承諾退回一些款作為補償。

3、房產一旦過戶給債權人或處置方後，處置方會委託房地產中介迅速出售房產，由於處置方的購買資產的價格非常低，所以處置方可以給房地產中介相對偏高的佣金。」

這種處理方式減少了許多變數，資金回流會很快。如果順利，三個月就能夠銷售掉房產。但是唯一變數是房產中有租客居住，由於是不違法的處理方式，處置方有許多途徑驅逐租客，最終將此問題快速解決。

以上兩種方式處理房產抵押的不良資產各有優劣，但是單從資本收益的方面考慮，最好的方式是第二種。但是從合法合規的角度，最好的處理方式為第一種。實操中其實更多是兩種方式相結合。

三、實操：房產抵押類不良資產處置方法.

在房產抵押類不良資產的實際處置過程中，要加強與當地政府、法院、債務人、以及相關機構的溝通，努力控制風險，尋找8有效的解決問題和資產處置的途徑：

1、多方取證

在訴訟階段，債權人或代理方應多方調查取證，了解其名下是否還有其他房產信息。若債務人名下尚有其他房產，就不存在「唯一住房」的問題。此時，債權人應該積極向執行法院舉證，順利通過處置抵押物來受償。

2、以租抵債

當債務人出現「唯一住房」的情況時，我們可以借鑑國外法律，與借款人和談，向法院申請採取以租抵債的方式，裁定將此住房優先租賃給債務人，用租金抵債。

3、以大房換小房

如果借款人提供的抵押房產人均居住面積，超過當地廉租房人均居住面積最低標準線，可以採取「大房換小房」形式，尋找一個符合當地最低生活標準的「小房」來換抵押「大房」，確保執行順利進行。

4、及時行使合法權利

一旦發生「建築工程款優先權」與「抵押權」衝突的問題，開發企業與施工單位發生經濟糾紛，建議債權人向法院申請以第三人的身份參與訴訟，行使抗辯權，保護自己的受償權。

5、靈活處置手段

目前我國房抵類不良的處置方式通常有兩種：一是債權人向法院起訴走法律流程，二是債權人和借款人達成和解，協議處置房產。

不良資產的處置方法不是一成不變的，必須在實踐過程中不斷積累經驗，隨機應變，靈活處理。

來源：專注不良資產