01
長效機制
老馬能夠查到的，最早的「長效機制」的提法，來自2013年新華社的一篇報導《業內人士：房地產市場調控長效機制正在調研》。
有興趣的可以去搜一搜，看一看。
文中是這樣表述的：「針對房地產市場調控的「長效機制」的相關調研正有序進行，業內人士認為這是樓市調控的「關鍵一招」。」
在往後的好多年時間裡，「長效機制」一直被掛在嘴邊！
但是，對於「長效機制」的解釋，卻一直不到位。
甚至，人們一度認為，樓市的「長效機制」，就是房地產稅！
「房地產稅」一旦有一點風吹草動，就會自帶流量，吸引一大波的眼球。
現在，終於有人出來解釋了，長效機制，最主要的，不是什麼房地產稅，不是立法，不是建立某種機制，而是：
「長期調控」。
02
長期調控
接近自然資源部的某專家，2020年7月份透露：
長效機制的主要特點在於調控的常態化！
表面上看，這句話過於簡單、過於粗糙、過於敷衍，就這麼對待流傳了7年的」長效機制「，會不會太草率了。
起初，老馬也是這麼想的，但是仔細研究之後你會發現，這句話是最有分量的一句話。
以前，樓市的周期律是什麼？
市場火爆，房價瘋漲
樓市調控，房價回落
市場蕭條，出手救市
市場火爆，……
無限循環。
現在，市場夠火爆麼？對於深圳、東莞、南京、杭州、重慶這些萬人搖的城市來說，依然火爆！
但是，對於鄭州、長沙這些城市來說，開發商已經到了勒緊褲腰帶過日子的時候，多少項目從期房賣成現房，每個項目的月去化套數都不超過3位數，甚至有些郊區改善樓盤，是個位數的去化。以前兩年一個項目，如今三年也賣不完。這一切都說明，這些城市的房地產市場，已經十分蕭條。
但是，政策是如何對待的呢？
火爆的城市，直接收緊調控，切斷假離婚、增加社保限制，直接減少房票，抑制炒房。
蕭條的城市，政策依然沒有絲毫放鬆的意思，反而以「長沙」這種「炒房客來了就走不了」的城市為榮。
那些偷偷放鬆調控，想要抓緊出貨的城市，要麼被點名，要麼約談，要麼政策一日遊。
這就是現階段的做法：
所有城市的調控，一點都不允許放鬆；
熱點城市的調控，還要再緊一緊！
房價控制的好的城市，提出表揚！
長此以往，三年之後又三年，調控十年時候，樓市會是一個什麼樣子？
政策的目的將會達到：「穩地價、穩房價、穩預期」，「房住不炒」、「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
樓市、房價，將真正的實現「軟著陸」。
03
再見，炒房客
長期調控，最重要的影響就是：
房子不能炒了！
炒房的核心在於，房價上漲，快速出貨！
現在，限購、限貸、限售、限戶口、限離婚，直接切斷了房子短期的流通。
限售3年的城市，加上2-3年的交房周期，最起碼需要5年持有時間。
限售5年的城市，最起碼需要7年的持有時間。
5年、7年，即使是二手房，3年！一套房子賺的錢，還不夠二次交易的稅費！
賠錢的買賣，沒人幹！
另一方面，哪個城市房價漲，就收緊哪個城市的調控政策！
漲價，只能漲一時，還沒等房子賣出去，直接套牢，鎖死流通。
炒房？賺錢？開玩笑呢？
04
投資，買對房子
炒房，快進快出不行，投資總還可以吧！
當然可以！
但是，上文提到過，持有周期，3年以上，甚至5年、7年。
老馬曾經算過一筆帳，加上房貸利息，每年房子的持有成本在4%以上。
換句話說，如果房價每年上漲不到4%，那就是賠錢貨！
以鄭州為例，150萬買套小三房，3年交房，1年拿證，3年限售，7年過去了，不算交易稅費，不算裝修家電，賣190萬不賠錢！
當然，可以租出去，抵消部分成成本，但是鄭州房子的那點租金，能不能抵得上裝修、家電、交易稅費，還不一定呢。
所以，房產投資，將不再是一門閉著眼睛就賺錢的生意，需要挑地段、挑品質，才有可能賺錢！
地鐵口、主城區、品質過關，能租，能賣，能住。這才是優質的投資標的。
但，政策高壓之下，不是每個人都有足夠的房票，可以去買房投資。
05
剛需，最好的時代
都說政策會誤傷剛需，但是如果你真的是首套剛需，有房票、有首付、還得起月供！
那就去各大售樓部裡轉轉吧，你會發現，你就是整條街上，最靚的仔！
大家就喜歡首付夠，月供充足，而且有房票的客戶，這才是標標準準的，準客戶。
那些買二套的，那些投資的，那些需要解決限購的，那些需要製作假流水的，那些需要首付分期的，都有可能退房、挑毛病、維權，唯獨首套剛需小白，什麼多餘事情沒有，而且沒經驗，好成交。
南京、寧波等城市，還發布了「剛需優先搖號」的政策，同時搶房的時候，剛需第一批搖號，搖中的機率更大！
長沙、鄭州這些不需要搖號的城市，首套剛需，拿著錢，可以狠狠的砍價、要優惠，可以在各個項目之間，挑挑揀揀，可以貨比三家，可以提出任何不違反開發商原則的要求。
剛需，才是現在市場上最強勢的一方。
炒房此路不通，調控已成常態，投資不再賺錢，剛需最好時代。