躋身千億俱樂部,時代中國2020年銷售增速達28.1% - 經濟觀察網...

2021-01-08 經濟觀察網

面對疫情影響、融資環境趨緊的大環境，克而瑞研究中心數據統計，百強房企在2020年末交出一個全年累計全口徑銷售增速達12.4%的結果。時代中國控股有限公司（01233.HK，以下簡稱「時代中國」）則逆勢突圍，最終實現2倍於百強房企平均水平的銷售增速。

1月4日晚間，時代中國發布年度未經審核經營數據——2020年全年，時代中國累計完成合同銷售（連合營項目銷售）額約1003.81億元，籤約建築面積約673.1萬平方米。相比2019年，這兩個指標的增速分別達28.1%、25.9%。

這是時代中國首次正式躋身千億陣容，事實上，疫情之下，房地產銷售所遭遇的一系列連鎖反應，曾直接映射到時代中國去年的銷售目標中。按照原定計劃，時代中國將2020年目標設置在823億元上，如今粗略估算，完成率已經高達122.0%。

在外部環境複雜多變的2020年，時代中國交出了一份靚麗的成績單。不過，千億之於時代中國，並非是一個意外。早在2018年，時代中國就預判過，千億目標大概率在2019或2020年能完成。這兩年，時代中國也確實一直在朝這個方向前進。

過往長期深耕粵港澳大灣區戰略的前瞻性，促進了時代中國銷售增速的大幅增長。去年上半年325.7億元的銷售額中，位於粵港澳大灣區的117個項目就貢獻了259.86億元。

若從月度銷售額走勢來觀察，時代中國的業績高峰期更多聚焦於2020年下半年。從2020年9月份起，其月度銷售金額便持續超過100億元；9-12月份四個月間，時代中國的銷售額達到全年業績的50.8%。而「繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額」，是時代中國在2020年中期業績會上，所提出的下半年策略之一。

截至2020年6月底，時代中國的總土地儲備達到2180萬平方米。其中，位於粵港澳大灣區的土儲面積佔比近90%（含清遠地區），這些龐大的「麵粉」為時代中國後續增長提供了充足的「糧草」。

「粵港澳大灣區是非常有發展潛力的區域，不但經濟非常活躍，市場開放程度也非常高，（這個地方的）人口導入以及產業升級都走在國內前列。」時代中國董事會主席岑釗雄此前提到，伴隨著地價不斷往上走，會有更多人購買粵港澳大灣區的房子，這是順理成章的事情。

深耕粵港澳大灣區之外，時代中國為業績插上的另一對「翅膀」，是城市更新項目的加速轉化。自從兩年前城市更新業務首次錄得收入之後，每每出現在業績發布會現場，城市更新的轉化都會被岑釗雄提及，並視為公司的業績及盈利保障。

基於疫情影響，時代中國原計劃在去年4、5月份轉化的4個城市更新項目，被迫推後至6月份才掛牌，7月份才落地。在2020年中期業績會上，岑釗雄曾透露，全年完成10個項目的轉化是大概率事情。

如果按照落地時間推算，這些城市更新項目大部分都在2020年下半年轉化成新增土儲，預計可售總建面約200萬平方米，貨值大約700億元。

可供對比的是，2019年，時代中國轉化的10個城市更新項目，有8個納入新增土儲中。最終，4個城市更新項目實現了21.68億元收入，營收佔比達5.5%。

同樣是在2018年，時代中國曾將發力的地方進行一點調整，「拿地支出減少，舊改投入增大」，這是時代中國投資策略的轉變。2020年的中期業績會現場，岑釗雄也表示，下半年會按照年度資金安排，優先購買城市更新轉化出來的項目。

截至去年6月30日，時代中國所擁有的城市更新項目超過150個，潛在總建面約5200萬平方米，遠高於時代中國2180萬平方米的總土儲。

2020年中期，時代中國的毛利率為26.9%；但如果按照2018-2019年城市更新業務的盈利水平來看，這一業務板塊可貢獻的毛利率介於50%-60%之間。可以預料的是，伴隨著城市更新完成轉化的數量越來越多，在業績中所佔比重越來越大，時代中國的毛利率水平也會得到相應的提高。

城市更新加速轉化所帶來的較低土儲成本、龐大土地儲備，都將為時代中國在接下來變幻莫測的樓市競爭中確保一席之地。但更值得關注的是，時代中國高速增長的背後還保持著穩健的財務政策與資金量的暢通。

根據時代中國2020年中報披露的數據顯示，截至2020年6月30日，時代中國淨負債比率71%；擁有現金及銀行結餘總額345.33億元，較2019年底增加17.9%，可充分覆蓋短期負債。

2020年上半年，時代中國主體信用評級獲中誠信證評、聯合評級兩家機構延續「AAA」評級，評級展望為「穩定」。2020年11月，時代中國分別獲國際信用評級機構惠譽、穆迪維持信貸評級「BB-」、「Ba3」，評級展望均為「穩定」。

在整體地產資金面偏緊的背景下，時代中國憑藉良好的信用水平，不僅順利實現多元化融資渠道，優化債務結構，並將融資成本進行了進一步降低。

2020上半年，時代中國成功發行境內公司債及境外銀團債，用於置換年內到期的債務，成本更低、期限更長，一年內到期債務均已完成置換或獲取充足額度。其中，發行境內公司債63億元，加權平均成本5.4%，較原債務降低2.7個百分點；發行銀團債折合美元2億，融資成本為5.7%，較原債務降低近1個百分點。

岑釗雄在2020年中預計過，2020年上半年，時代中國的平均融資成本為7.4%左右，2020年這一指標將進一步降低。

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