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一直以來學區房都是購房者們繞不開的一個話題。特別是今年作為公民同招實行的第一年，可以說自二季度以來的樓市回暖有很大一部分就源於學區房的貢獻。
學區房置業已經成為了樓市中愈發重要的一塊細分領域。
然而就目前來看，市面上涉及學區房的內容絕大多數都是圍繞某個學區房小區、或是某所優質中小學展開，最多也就是談及某些優質教育資源比較集中的板塊。對於剛開始接觸學區房概念的購房者來說既不直觀也不系統，甚至有些內容還有失偏頗。
因此我們決定自己來繪製上海的學區房地圖，用最直觀的方式給到購房者們有用的參考。
今天我們先來看一看上海的教育大區——徐匯
我們花了大量時間在不同的媒體平臺和論壇上收集了關於徐匯區中小學的相關信息，整理出了公認比較優質的一、二梯隊中小學，並進行了交叉驗證，最終得出了以下優質中小學名單。
需要說明的是優質小學部分的復旦大學附屬徐匯實驗學校、上海市徐匯區高安路第一小學（華展校區），以及優質初中部分的徐匯中學（南校）雖然都是一流學校或教育集團開辦的新學校，大家對於教育質量的預期也都非常高，但畢竟還沒有經過實際的考學驗證，因而單獨列為一檔，並在後文的分析中作為二梯隊來進行統計。
並且我們用小學對口的居委的名單結合徐匯區的居委會劃分，把徐匯區小學、初中的學區範圍繪製成地圖，以不同的顏色來代表對口學校的梯隊水準。具體而言就是：
深紅色代表一梯隊小學、初中；
淺紅色代表二梯隊小學、初中（包含高預期新校）；
藍色代表三梯隊及以下小學、初中，即非學區房範圍
可以看到徐匯作為教育大區確實名不虛傳，優質的小學、初中數量非常多，幾乎覆蓋了土地面積的一半。
細分來看，徐匯北部區域的天平路街道和徐家匯街道集中了頭部的四大公辦小學，中部的漕河涇、楓林、康健、長橋等街道則聚集了大量二梯隊小學，而北部的華涇鎮則受益於高安路一小分校至少在預期上已經完成了教育配套能級的躍升（據說高安路一小分校與總校共享師資）。
初中的教育資源與小學類似，一梯隊主要集中在北部的天平路、徐家匯街道，中部則是大量的二梯隊初中，華涇同樣受益於徐匯中學南校區的建設完成了教育資源能級躍升（至少在預期上）。但不同點在於優質初中的覆蓋範圍更廣，而且一梯隊的徐教院附屬實驗也為中部帶來了更強的競爭力。
需要注意的是由於徐匯小升初是學籍對口+派位的方式，並非完全的確定性。高安路一小就有可能派位到相對較弱的五十四中，因而在四大公辦中略遜一籌。
由此我們也可以得到徐匯區優質「雙學區」的地圖，其主要組合如下表所示：
地圖中深紅色區域為小學+初中雙一梯隊的學區範圍，淺紅色區域為二梯隊小學+一梯隊初中學區範圍（徐匯不存在一梯隊小學+二梯隊初中的雙學區組合），黃色區域為雙二梯隊的學區範圍，藍色區域則表示小學與初中至少有一個不在前二梯隊中。
作為一個房產公眾號，我們當然還要結合具體的樓盤來給到購房者預算上的參考。因此我們將學區地圖結合今年的掛牌數據為每一種學區組合計算了參考預算（今年所有掛牌房源的總價均值）：
不過在計算過程中，我們注意到了一件有意思的事情：
那就是徐匯學區房今年的漲幅或者說漲價方式與我們預期的非常不同。
我們將各種組合的學區房對應小區1月份與12月初的掛牌價格進行了對比（總計約900個有效小區被納入統計），整理出以下表格：
從上表中我們可以看到：
1.雙學區房漲幅並沒有非常高，特別是對於雙一梯隊小區來說；
2.徐匯今年二梯隊小學單學區房漲幅格外高；
3.小學非學區房，而初中是學區房的小區漲幅相對較高。
4.徐匯今年非學區房漲幅也較高
對於這幾個疑問，我們大致想到了幾點可能性
1.關於雙一梯隊學區房漲幅較小：
一方面作為教育大區的雙一梯隊學區房，每年都受到購房者們的熱烈追捧。所以今年公民同招下很多原本不受重視雙學區房大熱，反而原本就炙手可熱的徐匯雙一梯隊學區房其實「變化量」較小；另一方面來說，雙一梯隊學區房供應量過於有限，也限制了其統計意義上的漲幅變化。
2.關於徐匯今年二梯隊小學單學區房漲幅格外高：
我們將其中漲幅最大的幾個小區找了出來，發現主要就是來自於兩所高預期新校的影響。復旦大學附屬徐匯實驗學校帶動了楓林路街道南部很多小區的房價大幅上漲，最典型的就是宛南六村1-11月房價漲幅超過20%；而高安路一小華展校區的設立則大幅帶動了華涇的房價行情，比如華涇綠源、紫陽花苑今年的漲幅都超過了30%。
但這些畢竟都是學區從無到有的漲幅，也可以理解。如果排除這兩項影響，漲幅大致與小學非學區+初中學區房的組合漲幅相當。
3.關於小學非學區而初中學區房漲幅較大：
關於這個問題正好借用之前一篇文章中粉絲的留言，用樂山四五村的案例將今年的這個現象解釋得很清楚。明年作為民辦搖號第二年，同樣的現象很可能還會發生。
4.徐匯今年非學區房漲幅也較高：
學區實際上也只是房價的組成部分之一，還有一個重要因素就是板塊的城市更新。我們觀察了漲幅靠前的非學區板塊，基本都是受益於徐匯濱江的發展帶動。比如龍南小學、龍華小學學區範圍靠近徐匯濱江，今年的漲幅都已經超過了10%。
最後再簡單說幾句：
1. 買房一定要想清楚自己最重要的訴求，因為預算不足的時候，買房本就無法「既要又要」。但如果明確了學區就是第一訴求，那麼實際上你會發現三五百萬也能買到一梯隊學區；
2. 隨著民辦搖號與公民同招的實行，接下來初中學區房大概率將在未來一段時間裡變得越來越重要；
3. 現有成熟學區房實在無法滿足自己的需求，那就多關注規劃。近年來市區的新建學校很多都非常「給力」，不僅僅是有機會滿足孩子讀書需要，還有可能是一筆家庭財富。