今天說一下廣州科學城。
最近在廣州的樓市方面，老黃埔魚珠、文衝板塊霸了頭條，茅崗舊改項目及文衝舊改項目相繼開盤和準備認籌，而本來就有熱度的科學城卻被搶了風頭，但樓主今天逆風而行，為大家呈上廣州科學城板塊點評。
廣州科學城是黃埔區一個現代化科學園區。
從1992年開始，科學城面積不斷在擴大，位置也不斷在變化。要給科學城定位，就要從它歷史發展說起。廣州科學城由最早的3.7平方公裡，擴容至現在的144.65平方公裡，其面積相當於黃埔區面積的三分之一。
1992年，在廣州市計委編制的《廣州東南部地區發展規劃大綱》中，選定天河區的玉樹村附近3.7平方公裡，作為科學城起步區開發用地，當時稱為「廣州通信產業基地」。1997年，《廣州高新技術產業開發區管理體制調整方案》提出，科學城總面積由3.7平方公裡擴展到19平方公裡，其中起步區4平方公裡。1999年，廣州市再次提出修改科學城的規劃，將其擴容至37.47平方公裡的規模。2012年，科學城控規修編工作提出了「聚核」「擴容」「轉型」和「提質」等規劃思路，進一步明確科學城範圍為20.24平方公裡。
2020年6月，廣州科學城提升規劃深化設計成果公布，規劃從產業發展、公共服務、生態宜居、交通出行等多方面對科學城未來的發展作出細緻安排。黃埔區、廣州開發區擬將科學城擴容7倍至144.65平方公裡。
黃埔區進入全新的發展時期，從老黃埔與蘿崗合併後說起。
2014年1月25日，國務院同意撤銷廣州市黃埔區、蘿崗區，設立新的廣州市黃埔區。新黃埔區的設立，有效解決了黃埔和蘿崗各自面臨的問題。兩區合併，廣州「東進」區域連成一片，老黃埔區有了創新驅動的活力，原蘿崗區打造「東部山水新城」亦有了堅實的基礎。新黃埔未來將成為整個廣州的地理中心，成為廣州「東進」的節點。黃埔這個廣州地理中心可以跟越秀區的廣州原點、天河區的廣州新中軸線三者形成鼎足之勢」，而科學城將成為黃埔區撬動發展的支點。
廣州科學城由於企業總部聚集，形成總部集群效應，近年來「總部經濟」更成為廣州科學城的一大「個性標籤」。總部經濟是什麼？樓主查閱了北京科博會相關資料，指出總部經濟是一些區域由於特有的優勢資源吸引企業總部集群布局，通過極化效應和擴散效應，形成企業總部在本區域集群布局、生產加工基地安排在成本較低的周邊地區，從而形成合理的價值鏈分工的經濟活動的統稱。說簡單點就是由總部基地和總部產業構成的經濟形態。
根據黃埔區官網數據，2019年，廣州市發展改革委公布了2018年廣州市總部企業認定結果，樂金顯示（中國）有限公司等470家企業獲認定為廣州市2018年總部企業，其中黃埔區、廣州開發區99家，佔全市總部企業數量2成，排名全市第二。
廣州科學城提升規劃深化設計成果明確，打造綜合服務中心、科技服務中心、產業服務中心「三主」和永和、長嶺居、高鐵中心「三輔」6個服務核心，劃分32個創享單元，讓居民不出10分鐘，便可用上基礎生活服務設施、共享生產服務設施和創新創業服務設施等。大力引進名校附校、國際學校，名校附小及國際小學佔比提升至32%，名校附中及國際中學佔比41%，全面提升基礎教育品質。
根據規劃，未來科學城將形成「四橫五縱」高快速路網結構，地鐵線路增加至11條，新建商業樓宇以空中連廊相連接，打造200公裡風雨連廊和「軌道+公交+慢行」三網融合的慢行系統。
從科學城人口數量上看，科學城在設立之初，人口僅有5500人，主要為當地村民。建設用地也僅有220公頃，開發強度不到10%。如今科學城片區常住人口將近10萬人，戶籍人口約2萬人。隨著科學城產業落地及總部經濟的形成，必然吸引大量人才進入，而保證住房供應也成為留住人才的主要措施之一。
黃埔區、廣州開發區自2019年推出「美玉10條」人才政策後，2020年再推出「美玉10條」2.0版本，堅持「以貢獻論英雄」「人才評定不唯出身」，其中在人才安居生活保障中，給予保證買房方面享受人才待遇。
目前科學城在售樓盤主要有暹崗舊村改造項目大壯名城，蘿崗地鐵車輛段上蓋物業品秀星樾和火村舊改項目黃埔中央城。這三個盤先後於2019年和2020年開盤，並一度引爆黃埔蘿崗樓市。
2019年10月，黃埔科學城板塊大壯名城開盤，最高價格約5.7萬元/㎡，創下了黃埔洋房最貴單價。然而，一期組團A6、A7棟高層洋房產品並不好賣，目前均價為4.5萬元/㎡。預計9月加推A8棟，建面93㎡-105㎡三房，價格及開盤日期待定。
由越秀地產、廣州地鐵集團、科學城集團聯手開發的蘿崗首個地鐵車輛段上蓋物業品秀星樾，該項目於2019年12月開盤，目前在售83-124㎡三四房，均價3.7萬元/㎡。該項目離地鐵6號線香雪站約1公裡，有一定距離。
黃埔中央城是蘿崗火村舊改項目，位於黃埔區科學城開源大道邊，離香雪地鐵站約3公裡。該項目總建築面積270萬㎡，比大壯名城大70萬㎡，相當於3個品秀星樾。2020年6月中央城首次開盤，推出四棟近600套。目前在售94-130㎡三至四房，均價3.4萬元/㎡。
在地鐵7號線水西北站還有個車輛段上蓋物業星樾·山畔，該項目尚未開盤，主推80-110㎡三至四房戶型。目前科學城已升級為改善型聚居板塊，區域內部分次新二手房售價也達到4.5萬/㎡以上。
本期板塊點評就到這裡，各熱門板塊敬請關注本公號更新。