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筆者提醒：誠實守信是做人之本，履約之本，不要為了一點小利就大動幹戈，違約濫訴。發生糾紛，應本著互諒互讓的精神，以公平、公證、誠信為原則，妥善解決紛爭。自古以來，以和為貴，打官司，往往是兩敗俱傷，甚至得不償失。
為此，筆者就房屋租賃合同中特殊的相關法律法規做一梳理，希望能夠給大家提供一些法律參考價值，避免糾紛的盲目發生，惡意發生。
一、法律法規明文規定的不得出租的情形。
照城市房屋租賃管理辦法第六條規定，下列房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有權證的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權屬有爭議的;
(五)屬於違法建築的;
(六)不符合安全標準的;
(七)已抵押，未經抵押權人同意的;
(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
從上述規定可以看出，出租的房屋應當權屬清晰，並且符合安全、規劃、環保、衛生等要求，這些規定都很容易為大家所理解，但租賃房屋未依法取得房屋所有權證的;共有房屋未取得共有人同意的;權屬有爭議的;屬於違法建築的;有關法律、法規規定禁止出租的其他情形，出租人和承租人卻經常忽視已抵押房屋的租賃問題。
二、注意設有抵押權的房屋出租時的法律規定。
2000年9月29日最高人民法院審判委員會第1133次會議通過的最高人民法院關於適用 《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
根據以上擔保法司法解釋的規定，房屋所有權人將已抵押的房屋出租，對於出租人而言，如果未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人(一般也是出租人)對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。對於承租人而言，如果出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力，即承租人只能向出租人主張賠償損失。如果出租人已書面告知承租人該房屋已抵押的，其損失只能由承租人自行承擔。對於已抵押的房屋，如果抵押權人代表國家利益，未經抵押權人同意而且未書面通知承租人的，租賃行為因損害國家利益而屬無效(合同法關於無效合同的明文規定)。經抵押權人同意出租的，出租人應當履行書面告知義務，而承租人應明確了解承租已抵押的房屋的法律風險。
三、籤定租賃合同時容易出現的一些法律問題。
現實案例中，籤定租賃合同時容易出現的合同漏洞主要有：
1、對租賃標的物約定不明確，尤其是對租賃房屋的數量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差，決定著租金的少退多不補。)和質量(房屋租賃前後的狀況，決定著交付房屋前後的修繕義務。)約定不明確導致的糾紛;
2、對租賃房屋的使用用途約定不明確，承租人對租賃房屋進行超負荷、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿後租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續合理使用。比如，有一典型案例：當事人提供產權證所載租賃房屋位於共有建築的一二樓，用途為「商業用房」，首次承租者將其開設為娛樂場所或者餐飲行業。租賃期間，承租人為了追求利益最大化，通宵24小時營業，賓客絡繹不絕，三樓以上左鄰右舍(業主共計128戶)苦不堪言，造成極其惡劣的影響。租賃期滿，承租人揚長而去。而，物業公司和共有建築物所有人大為不滿，經業主大會開會舉手表決，一致研究決定，該商鋪不得經營娛樂及餐飲行業，最終導致房屋所有人的所有權受限並缺失。
3、租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確，導致合同解除時的保證金退費產生糾紛。根據合同法有關規定，一般應由出租人負責維修和保養，但當事人另有約定的除外。
現實案例中，在合同履行過程中常見的欺詐主要有：
1、出租人不按合同規定的時間交付租賃房屋，或者交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現為遲延履行，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水斷電，道路不暢，場地不清，等等。)。
2、出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起，但糾紛的發生卻是頻頻出現。
3、承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付。
4、承租人擅自改變租賃房屋的現狀。
5、承租人擅自將租賃房屋變相轉租、轉讓、變相合租等。
6、承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房。
7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉讓費。此種情況比較典型，現舉一案例：出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉租)，將租賃房屋轉租，並套取了押金，履約保證金，轉讓費，以及房租差價。當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人(轉租人)，出租人(轉租人)實際已經席捲大筆金錢消失。蒙受巨大損失的承租人當然不會輕易騰房給房東，而房東理所當然地要收回房屋，此種利益衝突無法調和，只有訴諸法律。最後受損失的，恰恰是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。
四、聰明的防範。
要防範這些漏洞與欺詐，我們應該如是：
1、訂立租賃合同前儘可能了解合同一方的有關信息。
訂立租賃合同前應對對方的法律地位、經營範圍、資信狀況以及履約能力、商業信譽進行必要的考察。如自己進行了解有困難，可以委託律師向對方所在地的工商部門進行查詢，並且可以通過對方同行業或相關企業進行了解。
2、房屋租賃合同應由專業律師起草、修改、把關。
(1)租賃合同中的條款，應儘量詳盡明確。
(2)合同條款應當儘量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現糾紛。
(3)對合同字句應當認真斟酌，字句表述應清晰具體，避免模稜兩可，避免多種解釋的語句出現。
(4)在租賃合同中，對於租賃房屋的使用、維修保養應當予以明確規定，以避免出現糾紛。
(5)在租賃合同中約定明確的違約條款及賠償數額。
(6)為避免合同欺詐，可以附加一些條款，如，擔保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。
(7)租賃房屋，應採用書面形式。未採用書面形式的，視為不定期租賃。對於不定期租賃，依法可以隨時解除。
五、補救措施。
遇到問題時，可以採取下列補救的措施來減少或挽回損失
1、對出租人不按期交付租賃房屋致使承租人無法實現合同預期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。
2、對有特殊使用要求的出租房屋，出租人應交付有關範圍的使用說明、裝配圖紙、操作規程等，並在租賃合同中加以明確約定。
3、租賃房屋存在權利瑕疵，第三人對租賃房屋主張權利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。
4、承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。
5、承租人擅自改變租賃房屋現狀，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。如徵得出租人同意並因此增加了租賃房屋的價值，返還租賃房屋時承租人可以要求出租人支付一定開支，但是雙方另有約定的除外。
6、承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租他人的，出租人有權解除合同。
六、一般違約責任。
1、出租人的違約責任
(1)未按約定將房屋及其附屬設施交付承租人使用的，應當支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償。
(2)交付的房屋及其附屬設施不符合合同要求，或未按合同規定對房屋進行維修養護，危及承租人正常、安全使用的，應負責修理;承租人有權要求支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償。
(3)出賣、轉租房屋時，未按法律規定保證承租人優先購買權或優先承租權的，應負責賠償損失。
2、承租人的違約責任
(1)未按約定支付租金的，除補交租金外，還應償付違約金。拖欠租金達到一定期限(私房租賃為6個月)的，出租人得解除合同。
(2)對出租房屋使用不當，造成房屋及其附屬設施不合理損害的，應負責恢復原狀或者賠償損失。
(3)擅自轉租、轉借、換租房屋或利用房屋進行非法活動的，出租人有權解除合同，並請求支付違約金。
七、附則：房屋租賃合同法條相關規定
第二百一十二條、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三條、租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第二百一十四條、租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條、租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
第二百一十六條、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途
第二百一十七條、承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。
第二百一十八條、承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百一十九條、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
第二百二十條、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條、承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
第二百二十二條、承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條、承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條、承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五條、在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十六條、承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百二十七條、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八條、因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第二百二十九條、租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條、出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
第二百三十一條、因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二條、當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
第二百三十四條、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
第二百三十五條、租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。
第二百三十六條、租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
2019最新房屋租賃合同範本
出租方（甲方）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
承租方（乙方）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方在平等、自願的基礎上，就房屋租賃的有關事宜，訂立本合同。
第一條房屋基本情況
該房屋坐落於▁▁▁市▁▁▁區（縣）▁▁▁▁▁▁.該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛▁▁廚，建築面積▁▁▁平方米，使用面積▁▁▁▁平方米，裝修狀況▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁，該房屋（□已/□未）設定抵押。
第二條房屋權屬狀況
該房屋權屬狀況為第▁▁▁▁種：
（一）甲方對該房屋享有所有權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權證，證書編號為：▁▁▁▁▁.
（二）甲方對該房屋享有轉租權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權人允許甲方轉租該房屋的書面憑證，該憑證為：▁▁▁▁.
第三條房屋用途
該房屋用途為：▁▁▁▁▁.乙方保證，在租賃期內未徵得甲方書面同意以及按規定經有關部門審核批准前，不擅自改變該房屋的用途。
第四條交驗身份
（一）甲方應向乙方出示（□身份證/□營業執照）及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明。
（二）乙方應向甲方出示（□身份證/□營業執照）及▁▁▁▁▁▁等真實有效的身份證明。
第五條房屋改善
（一）甲方應在本合同籤訂後▁▁日內對該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的費用由（□甲方/□乙方）承擔。
（二）甲方（□是/□否）允許乙方對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的範圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定。
第六條租賃期限
（一）租賃期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日，共計▁▁年▁▁個月。
（二）租賃期滿，甲方有權收回該房屋。乙方有意繼續承租的，應提前▁▁▁日向甲方提出（□書面/□口頭）續租要求，徵得同意後甲乙雙方重新籤訂房屋租賃合同。
如乙方繼續使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續有效，租賃期限為不定期，雙方均有權隨時解除合同，但應提前▁▁▁日（□書面/□口頭）通知對方。
第七條租金
（一）租金標準：▁▁▁元/（□月/□季/□半年/□年），總計：▁▁▁▁元（大寫：▁▁▁▁▁▁元）
（二）租金支付時間及方式：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
（三）租金支付方式：（□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人為房地產經紀機構的，乙方應在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行開立帳戶，通過該帳戶支付租金，房地產經紀機構不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行支付租金的除外。房地產經紀機構應於本合同籤訂之日起3個工作日內應將其中一份合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行。）
（四）甲方或其代理人收取租金後，應向乙方開具收款憑證。
第八條房屋租賃保證金
（一）甲方交付該房屋時，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：▁▁▁▁▁▁▁▁元（大寫：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元）
（二）租賃期滿或合同解除後，房屋租賃保證金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金、以及乙方應承擔的違約賠償責任外，剩餘部分應如數返還乙方。
第九條其他費用
租賃期內，與該房屋有關各項費用的承擔方式為：
（一）乙方承擔（□水費/□電費/□電話費/□電視收視費/□供暖費/□燃氣費/□物業管理費/□▁▁▁▁▁▁▁▁）等費用。乙方應保存並向甲方出示相關繳費憑據。
（二）房屋租賃稅費以及本合同中未列明的其他費用均由甲方承擔。
第十條房屋的交付及返還
（一）交付：甲方應於▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋附屬設施、設備清單》經雙方交驗籤字蓋章並移交房門鑰匙及▁▁▁▁▁▁▁▁後視為交付完成。
（二）返還：租賃期滿或合同解除後，乙方應返還該房屋及其附屬設施。甲乙雙方驗收認可後在《房屋附屬設施、設備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應結清各自應當承擔的費用。乙方添置的新物可由其自行收回，而對於乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為（□乙方恢復原狀/□乙方向甲方支付恢復原狀所需費用/□乙方放棄收回/□歸甲方所有但甲方折價補償）
返還後對於該房屋內乙方未經甲方同意遺留的物品，甲方有權自行處置。
第十一條房屋及附屬設施的維護
（一）租賃期內，甲方應保障該房屋及其附屬設施處於適用和安全的狀態。乙方發現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復。
甲方應在接到乙方通知後的▁▁▁日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限。
（二）對於乙方的裝修、改善和增設的他物甲方不承擔維修的義務。
（三）乙方應合理使用並愛護該房屋及其附屬設施。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施發生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。如乙方拒不維修或拒不承擔賠償責任的，甲方可代為維修或購置新物，費用由乙方承擔。
（四）對於該房屋及其附屬設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方不承擔責任。
第十二條轉租
（一）除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先徵得甲方書面同意，方可在租賃期內將該房屋部分或全部轉租給他人。
（二）乙方轉租該房屋，應按規定與接受轉租方訂立書面轉租合同。
（三）接受轉租方對該房屋及其附屬設施造成損壞的，由乙方向甲方承擔賠償責任。
第十三條所有權變動
（一）租賃期內甲方轉讓該房屋的，甲方應當提前▁▁▁日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優先於第三人購買的權利。
（二）租賃期內該房屋所有權發生變動的，本合同在乙方與新所有權人之間具有法律效力。
第十四條合同的解除
（一）經甲乙雙方協商一致，可以解除本合同。
（二）有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔違約責任：
1、該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷範圍的。
2、因地震、火災等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：
1、未按約定時間交付該房屋達▁▁▁▁日的。
2、交付的房屋不符合合同約定嚴重影響乙方使用的。
3、不承擔約定的維修義務致使乙方無法正常使用該房屋的。
4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回該房屋：
1、不支付或者不按照約定支付租金達▁▁日的。
2、欠繳各項費用達▁▁▁▁▁▁▁▁元的。
3、擅自改變該房屋用途的。
4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的。
5、擅自將該房屋轉租給第三人的。
6、利用該房屋從事違法活動的。
7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
第十五條違約責任
（一）甲方有本合同第十四條第三款約定的情形之一的，應按月租金的▁▁▁%向乙方支付違約金。
（二）因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產損失的，甲方應承擔賠償責任。
（三）租賃期內，甲方需提前收回該房屋的，應提前▁▁日通知乙方，將已收取的租金餘額退還乙方並按月租金的▁▁▁▁%支付違約金。
（四）乙方有本合同第十四條第四款約定的情形之一的，應按月租金的▁▁▁%向甲方支付違約金。
（五）乙方擅自對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復原狀或者賠償損失。
（六）乙方需提前退租的，應提前▁▁日通知甲方，並按月租金的▁▁%支付違約金。
（七）甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按▁▁▁▁▁▁▁▁▁標準支付違約金。
（八）其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
第十六條無權代理
由甲方代理人代為籤訂本合同並辦理相關事宜的，甲方代理人和乙方應在甲方開具的授權委託書或出租代理合同的授權範圍內確定本合同具體條款，甲方代理人超越代理權或代理權終止後的代理行為，未經甲方書面追認的，對甲方不發生法律效力。
第十七條合同爭議的解決辦法
本合同項下發生的爭議，由雙方當事人協商解決或申請調解解決；協商或調解不成的，依法向______________________人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條款或仲裁協議申請仲裁。
本合同經甲乙雙方籤字蓋章後生效。本合同（及附件）一式▁▁份，其中甲方執▁▁份，乙方執▁▁份。
本合同生效後，雙方對合同內容的變更或補充應採取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。
甲方籤名或蓋章： 乙方籤名或蓋章：
身份證號碼： 身份證號碼：
籤約時間：
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